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なぜマンションの修繕積立金は値上げするのか?

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 マンションを購入すると、物件の購入費だけでなく、駐車場代や管理費など集合住宅だからこそかかる毎月の費用も発生します。また、これらの費用に加えて、さらに修繕積立金がかかるのが一般的です。修繕積立金は、最初は販売を促進するために低く設定されていることも多く、入居して数年経ってから突然大幅に値上がりしてしまうこともあります。

 ここでは、修繕積立金の金額設定や相場、修繕積立金が値上がりする理由を紹介します。

・修繕積立金とは

 修繕積立金とは、マンションの大規模な修繕に備える積立金のことで、特別な管理に要する経費と定義されています。何十年と長期にわたる修繕工事の計画で、それに必要な額を割り出した金額が修繕積立金として入居している家庭に課せられます。

 修繕積立金と類似の費用に「管理費」がありますが、管理費は修繕積立金と異なり、通常の管理に必要な経費と定義されています。管理費は、清掃や設備点検、共用部分で使う水道光熱費、他には管理員の人件費などに充てられます。

 分譲マンションの場合、修繕積立金や管理費はマンションの専有面積が広い住人ほど負担額が大きく設定されています。

・修繕積立金の相場

 修繕積立金の金額は、マンションの専有床面積と階数によって決まり、「専有床面積当たりの額×マンションの専有床面積」の計算式で算出することができます。機械式駐車場など費用のかかる施設がある場合には金額が加算されることもあります。

 専有床面積あたりの金額の基準となるのが、部屋がある階の高さと専有床面積です。部屋の高さが15階未満で、専有面積が5,000㎡未満の場合には、平均218円/㎡・月、5,000~10,000㎡の場合には平均202円/㎡・月、10,000㎡以上の場合には平均178円/㎡・月が基準とされています。国土交通省が発行する「マンション修繕積立金に関するガイドライン」に記載があります。また、20階以上の場合は206円/㎡・月が平均値として記載されています。多くの修繕積立金の額は、このガイドラインの数値を基準に決められています。

・なぜマンションの修繕積立金は値上げするのか?

 マンションの修繕積立金が値上げする理由にはいくつかあります。

 例えば、修繕積立金の初期設定価格が低かったことが原因で、大規模な修繕工事を実施する費用が足りなくなり、修繕積立金が値上げされるようなケースはよくあります。また、初めから修繕積立金が値上げするのは決まっていて、徐々に値上げをしていく「段階増額積立方式」で修繕積立金の負担額が大きくなっていくこともあります。

 修繕積立金の値上げに納得がいかない場合には、管理組合の中で管理費を見直したり、組合員で管理会社と交渉することで、修繕積立金の値上げ幅を抑えたり、不当な値上げを回避できる可能性があります。

・まとめ

 マンションの修繕積立金は様々な理由で値上げされますが、その値上げ額が相場と大きくかけ離れていて、不当な値上げである可能性もあります。修繕積立金の値上げに納得がいかない場合には、ガイドラインなどをもとに修繕積立金の金額が適正であるか確認し、管理組合の中で話し合いをし、専門家に相談することをお勧めします。

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