遺産は相続人が話し合って分割するのが一般的ですが、主要な相続財産が不動産に限られる場合、不動産の相続者を巡ってトラブルが生じる可能性があります。
自宅や賃貸アパートなど、不動産をそのまま相続したいと希望する相続人がいる場合には、「代償分割」という分割方法を活用することも一つの選択肢です。
本記事では、不動産を代償分割で相続する際のメリット・デメリットおよび、分割にあたっての注意点について詳しく解説します。
この記事の監修/取材協力
古尾谷 裕昭 税理士
相続専門の税理士法人の代表税理士。同事務所では、年間2,204件の相続税申告を行っており「99％税務調査が入ってこない」「税金を可能な限り安く」「親身に寄りそった対応」という品質で、元国税調査官を招き入れた体制のもとサービスを提供している。
三ツ本 純 税理士
相続専門の税理士（ベンチャーサポート相続税理士法人）。税理士業界に就職した後、10年以上相続税の専門税理士として活動、これまで600件以上の相続税申告に関わっている。横浜出身。書籍「令和3年度版 プロが教える! 失敗しない相続・贈与のすべて (COSMIC MOOK)」など
代償分割とは？
遺産分割の方法は複数ありますが、代償分割は遺産をそのまま分けるのが難しい場合に用いられることが多いです。
代償分割の概要
代償分割は、特定の相続人が遺産を取得する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払うことで、遺産の公平な配分を図る方法です。
遺産分割協議では、被相続人（亡くなった人）が保有するすべての財産の分配方法を決めることになりますが、相続ごとに分ける財産の種類は異なります。
現金や預貯金は分割しやすい財産ですが、土地や建物、高価な絵画・骨董品などは、物理的に分割することが困難です。
特定の相続人が資産価値の高い財産を取得してしまうと、他の相続人が取得する財産が少なくなってしまい、相続人全員が納得する形で財産を分割するのが大変です。
しかし、代償分割であれば、相続財産を取得する相続人が取得した財産の価値に相当する金額を他の相続人に支払うことで、すべての相続人が公平に遺産を受け取ることができます。
その他の分割方法
相続の遺産分割のしかたは、代償分割以外に現物分割・換価分割・共有分割があります。
相続人が合意すれば、どの方法を用いて遺産を分けても問題ありません。
各分割方法にはメリット・デメリットがあるため、相続財産の種類や相続人の数などによって分割方法を使い分けるのがポイントです。
【代償分割】
| 概要 | ・遺産を金銭や物品で分割する方法 ・相続人が特定の遺産を取得し、その対価として他の相続人に代償金を支払う |
| メリット | ・各相続人が公平に資産を分け合えるため、トラブルが減少する ・遺産を現金化せずに分割できるため、不動産などの処分が不要 |
| デメリット | ・遺産を現金化せずに分割できるため、不動産などの処分が不要 ・相続人の金銭的負担が生じる可能性がある |
【現物分割】
| 概要 | ・遺産をそのままの形で相続人が取得する方法 ・不動産などをそのまま分けることができる |
| メリット | ・手続きが簡単 ・資産の価値がそのまま維持される |
| デメリット | ・不動産などの分割が難しい資産がある場合、トラブルが発生しやすい |
【換価分割】
| 概要 | ・遺産を売却し、その売却代金を相続人に分割する方法 ・相続財産を金銭で分けることができる |
| メリット | ・現物資産を分けるのが難しい場合でも、公平に遺産を分割できる |
| デメリット | ・売却までの手続きが複雑で、売却費用分だけ相続できる額が減少する ・相続財産を現物のまま取得できない |
【共有分割】
| 概要 | ・相続財産を相続人が共同で所有する方法 |
| メリット | ・不動産などの財産を複数の相続人が平等に取得することができる |
| デメリット | ・共有財産の管理・使用方法で意見が対立するなど、相続後にトラブルが発生する可能性がある |
代償分割のメリット
代償分割は、不動産のような物理的に分割するのが難しい相続財産が多い場合に有効です。
公平な遺産分割がしやすい
法定相続人は、その立場に応じて相続財産の取得割合（法定相続分）が決まっており、各相続人は法定相続分に基づく財産取得の権利を主張できます。
しかし、主要な財産が不動産に限られる場合、不動産を取得できない相続人は、不動産を取得する相続人と比べて相続分が少なくなり、不利益を被る可能性があります。
その点、代償分割を用いれば、不動産を取得しない相続人も代償金を受け取ることで、不動産を取得しない場合でも公平に遺産を分割することが可能です。
不動産を売却せずに相続できる
代償分割を利用すれば、特定の相続人が不動産をそのまま引き継ぐことが可能となり、相続時に不動産を売却する必要がなくなります。
たとえば、被相続人の自宅に住んでいる相続人がいる場合、自宅を売却すると住む場所を失う恐れがあります。
賃貸アパートやマンションの場合は、売却せずに貸し続けたほうが継続的な収入を得られるため、遺産相続のために売却するメリットは少ないと考えられます。
また、不動産を売却して現金化するには手間がかかりますし、不動産売却時には譲渡所得税が課されるため、売却に伴う費用分だけ相続人が受け取れる金額が減ってしまうデメリットもあります。
一方、代償分割では、不動産を取得する相続人が他の相続人に金銭を支払うことで遺産分割が完結するため、換価分割と比べて相続手続きが簡便です。
不動産の共有名義による相続を避けられる
不動産は共有名義で登記することもできるため、法定相続人全員で不動産を相続することも可能です。
しかし、共有で相続した不動産は誰が管理するかで揉めやすく、不動産の活用方法で意見の対立することも考えられます。
代償分割は特定の相続人が不動産を単独で所有することになるため、不動産を共有で相続する際に生じるトラブルを避けることができます。
相続税の負担を減らすことができる
代償分割は、相続税の負担を軽減する手段としても有効です。
相続税の代表的な特例制度に、土地の相続税評価額を最大80％減額する「小規模宅地等の特例」があります。
小規模宅地等の特例の対象となる土地は、被相続人が居住用・事業用・貸付用として利用していたものに限られ、土地を取得した相続人は、被相続人と用途で引き続き土地を利用することが求められます。
共有分割だと、被相続人と同じ用途で利用できない相続人が出てくることもありますし、換価分割は土地を売却するので、小規模宅地等の特例が利用できません。
一方、代償分割で取得した土地は、取得者が被相続人と同じ用途で利用することができますので、小規模宅地等の特例を活用して節税することが可能です。
代償分割のデメリット
代償分割を行う場合、代償金の額や支払方法で揉めるリスクがあります。
代償金を支払う資金を用意しなければならない
代償分割で遺産を分けるためには、遺産を取得する相続人が代償金を支払う資産を有していることが前提となります。
たとえば、1億円の相続不動産を子4人で代償分割する場合、法定相続分に相当する額を代償金として支払うのであれば、合計7,500万円（1人当たり2,500万円）もの大金を準備しなければなりません。
不動産を取得する相続人自身に代償金を支払う能力がないと代償分割は行えませんし、取得した不動産を売却して代償金に充てる場合、売却する過程で土地の価値が下がってしまうと、不動産を取得する相続人が不利益を被ることになります。
代償金の額で揉めることがある（不動産の評価額）
代償分割で支払う代償金の額は、相続人で話し合って決めることになりますが、金額を決める際には、代償分割の対象となる不動産の価値を算定する必要があります。
法定相続分に応じた代償金を支払う場合、算定された評価額によって代償金の額が上下しますが、土地は上場株式と違い明確な取引価格の相場が存在しないため、評価額の査定が非常に難しいです。
同じ地域にある土地でも、形や面積が異なれば価値は変わりますし、算定した土地の評価額に相続人全員が納得するとは限りません。
また、代償分割に応じる見返りとして、法定相続分以上の代償金を求めてくる相続人がいた場合には、代償金の額で折り合わないことも考えられます。
代償分割を利用して相続すべきケース
代償分割による相続は、次のようなケースで有効です。
相続人が実家に引き続き住みたい場合
主な相続財産が被相続人の自宅のみである場合、誰がその自宅を取得するかでトラブルが発生しやすくなりますが、代償分割を利用することで、相続人全員が納得できる形で遺産を分けることが可能です。
たとえば、被相続人と同居している長男がいる場合、長男以外の相続人が自宅を取得しても利用用途に制約があるため、長男に比べて自宅を相続するメリットは低いと考えられます。
そのようなケースで代償分割を用いれば、長男が他の相続人に対して自宅の価値に見合った代償金を支払うことで、自宅を単独で引き継ぐことができます。
他の相続人についても、金銭として財産を受け取ることができるため、相続人全員が納得する形で公平な遺産分割が可能です。
遺産に多数の不動産がある場合
被相続人が複数の不動産を所有している場合、不動産に関する遺産相続トラブルが生じることは少なくありません。
不動産の資産価値は、所在地や規模によって異なりますし、相続開始時点での利用用途によっても、各相続人が感じる不動産の価値は変わるものです。
評価額が同じ土地であっても、宅地と田畑では実際の利用価値が違いますので、取得を希望する不動産が特定の相続人に偏る可能性があります。
そのようなケースで代償分割を用いれば、人気の高い不動産を取得する相続人が他の相続人に代償金を支払うことで、不公平感を解消しつつ、円滑に分割を進めることができます。
不動産の価格が下落している場合
不動産の相続する方法の一つに、不動産を売却した代金を相続人で分ける換価分割がありますが、換価分割を実施するタイミングが不動産を売却するのに適しているとは限りません。
不動産価値が一時的に低下している時期に売ってしまうと、売却代金が小さくなるので、相続人全員が損をする形となります。
一方、代償分割は特定の相続人が不動産を引き継ぐことになるため、将来的に不動産を売却するとしても、売却に適したタイミングを見定めることができます。
相続発生時点で不動産の資産価値が下がっているときは、有効活用できる相続人が不動産を引き継ぎ、他の相続人は金銭を受け取るのも選択肢の一つです。
事業継承を考えている場合
代償分割は、事業の運営が途絶えることなく、相続に伴う財産の分配問題も解決することができます。
被相続人が保有していた資産を事業用として活用していた場合、事業を承継する人が相続するのが一般的です。
事業を引き継がない相続人が事業用不動産や設備を相続しても利用価値は低いですし、事業を承継する相続人との間でトラブルが発生しやすくなります。
そのため、事業に関する財産を相続する場合においても、代償分割で事業承継する相続人が他の相続人に対して金銭的な補償を行えば、事業を継続する相続人とそれ以外の相続人で取得財産の格差をなくせます。
代償分割を行う際の注意点
代償分割で遺産を分ける場合、手続き方法を間違えてしまうと相続トラブルや、余計な税金が課される可能性があるので注意してください。
遺産分割協議書に代償分割の内容を必ず記載すること
遺産は相続人が話し合って分けることになりますが、分割方法に合意したときは、遺産分割協議書を作成することになります。
遺産分割協議書は、相続財産の分け方を正式に記録する書類で、金融機関などの相続手続きや相続登記の際に使用します。
遺産分割協議書の書き方は色々ありますが、代償分割によって不動産等を相続する際は、必ず代償分割に関する具体的な内容を記載しなければなりません。
＜代償分割の記載事項＞
- 代償金の金額
- 支払期限
- 支払方法
- 受け取る相続人の名前
【代償分割の記載例】
相続人甲は、被相続人の遺産〇〇を取得する代償として、相続人乙に対して、金〇〇万円を令和〇年〇月〇日までに支払う。
遺産分割協議書に代償金についての記載があれば、代償金の支払いは相続の一貫として行われるものと判断されるため、贈与税はかかりません。
一方、遺産分割協議書に代償分割に関する記載をしていない場合、代償金として金銭を受け取った相続人は、特定の相続財産を取得した相続人から贈与で金銭を取得したことになるので注意してください。
また、代償分割の詳細が明確に記載されていないと、相続人間でトラブルや誤解が生じる可能性があるので、遺産分割協議書を読んだだけで分割内容が理解できるように記載することが求められます。
現金以外で代償金を支払うと贈与税・譲渡所得税はかかる？
贈与税は、贈与者から受贈者に対して無償で財産が渡された際に発生する税金です。
代償金を現金で支払った場合、受け取った相続人に対して贈与税がかかることが懸念されますが、代償分割で支払われる現金は相続で取得したものとみなされるため、贈与税の対象から外れます。
一方、現金以外の資産を代償金として渡した場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。
譲渡所得税は売却益に対して課される税金で、不動産や有価証券、金地金を売却した際に課税対象となります。
相続財産の土地を相続するために、相続人名義の土地を代償金として他の相続人に渡す場合、土地を時価で譲渡（売却）したことになるため、計算上の売却益に対して譲渡所得税が課される点には気を付けてください。
- 相続人が保有する土地の時価：3,000万円
- 土地の取得金額：2,000万円
- 所有期間：5年超（長期譲渡所得の対象）
〇譲渡所得の計算
3,000万円－2,000万円＝1,000万円（譲渡所得金額）
1,000万円×20.315％（税率）＝203.15万円（譲渡所得税）
※譲渡所得税は、所得税・復興特別所得税・住民税の合計額です。
代償分割で不動産等を取得する相続人は、他の相続人に支払う代償金の資金調達が必要となります。
代償金の額が高額になる場合、資金を確保するのも大変ですので、遺産分割協議の際に代償金の支払方法やタイミングについても話し合い、全員が納得する形で決定することが重要です。
代償分割の流れ
遺産を代償分割で分ける場合、次の手順に従って相続手続きを進めます。
遺産分割協議で代償分割を用いて財産を分けることを決める
遺産分割協議では、法定相続人全員で「誰が・どの財産を・どのように取得するか」を話し合います。
代償分割で遺産を分けるのが合理的かつ平等であったとしても、反対する相続人が1人でもいれば遺産分割協議は成立しません。
そのため、遺産分割協議を行う際は、事前に被相続人の全財産を把握し、すべての相続人がどのように遺産を分けたいかを確認する必要があります。
代償金を支払ってでも取得したい相続財産があるときは、代償分割を提案し、他の相続人の同意を得てください。
現物分割など、他の分割方法と代償分割を併用することも認められていますので、財産の種類などに応じて最適な分割方法を用いるのがポイントです。
支払う代償金の額を決定する
代償分割で遺産を分けることが決定したら、代償金として支払う額を協議することになります。
代償金は、取得する財産の価値と他の相続人の取り分を考慮して決定しますので、代償分割の対象となる財産の価値を算出しなければなりません。
土地の価値は、不動産業者に時価を確認する方法や、不動産鑑定士や税理士などの専門家の意見を参考にする方法があります。
代償金として支払う額に法律上の制限や条件はありませんが、相続人全員が代償金の額に納得しないと、代償分割で相続財産を分けられないので注意が必要です。
なお、遺産分割協議で代償金の額がまとまらないときは、家庭裁判所の調停や裁判で金額を決めることになります。
遺産分割協議書を作成する
代償金の額が決まりましたら、合意した内容を盛り込んだ遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には代償分割の内容や代償金の支払方法、支払期限だけでなく、被相続人や相続人に関する事項も記載しなければなりません。
相続人全員の署名・押印された遺産分割協議書のみが公的効力を持つことになるので、遺産分割協議書の書き方がわからない場合は、相続人だけで解決しようとはせず、専門家の助言を受けてください。
代償金を支払う
遺産分割協議書が完成しましたら、協議書の内容に基づき相続手続きを行います。
代償分割で不動産を取得した相続人は相続登記を行うだけでなく、他の相続人に対して代償金を支払うことになります。
一般的に代償金は、現金や預貯金で一括払いするケースが多いですが、相続人間で合意していれば、分割払いをしても問題ありません。
支払いの有無はトラブルの要因になりますので、代償金の支払時に領収書の交付を行い、証拠として保管してください。
なお、代償金の支払いが遅延したり、不履行となった場合には、法的手段を講じることも検討する必要があります。
不動産の相続登記を行う
不動産を取得することになった相続人は、法務局で不動産の相続登記が必要です。
令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得した相続人は、3年以内に相続登記をしなければなりません。
正当な理由なく期限までに相続登記を行わなかった場合、相続登記義務違反として10万円以下の過料の対象になります。
なお、令和6年3月31日以前に相続が開始している場合についても、相続登記義務の対象です。
令和6年3月31日以前に相続が発生した不動産については、令和9年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
まとめ
代償分割は、不動産のような分割が難しい資産を分ける際に有効ですが、納得する形で分けるためには、相続人全員の協力が不可欠です。
特定の財産を取得したい相続人がいる場合でも、公平に相続財産を分配できるのが代償分割のメリットである一方、対象財産の価値の算定や代償金の額で揉めやすい点には注意が必要です。
現物分割など、代償分割以外で分けたほうがいいケースもありますので、円滑な相続を実現するためにも、遺産の分割方法については1度専門家に相談することをオススメいたします。
相続税に強い
税理士をご紹介します
- 身内が亡くなった、今すぐ相談したい
- 相続税申告について何も分からない
- 相続専門の税理士を紹介して欲しい
相続に関することであれば、どんなご相談でもお受けしています。
相談は無料です。繋がらないときはお時間をおいておかけ直しください。
私たちの想い
相続後に、
遺産をしっかり受け取り、安心して日々を過ごすことができるかどうか。
その鍵は、相続に強い税理士に出会えるかどうかが握っています。
例えば・・
- 申告に漏れがあれば、税務署から調査を受け追徴課税を支払う可能性がある
- 税理士が見つからず申告が間に合わなければ罰金を受けたり税金が高額になる
- 税理士が不親切であれば、よく分からないまま申告を行うことになる
など
実際に、
令和2年には、5,106件の税務調査が行われ、1件あたりなんと943万円の追徴課税が課されています。
相続に強い税理士がついていれば、まず税務調査に発展する可能性も低く、
追徴課税を受けるような抜けや漏れもないため、安心して相続税申告を終えることができます。
相続後の生活は、相続に強い、良い税理士に出会えるかどうかで決まるといっても過言ではないのです。
「亡くなられた方の遺産を、大事な方々にしっかりと残して欲しい」
「相続税のことで悩んだり、支払いに追われる様な方を1人でも多く減らしたい」
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