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「タワーマンションを購入することで相続税を節税できる仕組みが法改正によって変わると聞いたけれど、詳しく知りたい。」

これまでは、タワーマンションを購入することで相続税を節税できるという手法があり、富裕層の方を中心に広く用いられてきました。この手法を「タワマン節税」ともいいます。

もっとも、タワマン節税による相続税の節税効果があまりにも大きすぎ、不公平であるということが問題となり、これに関する訴訟も起きていました。

このような状況を受けて、2024年1月からタワマン節税に関するルールが改正され、タワーマンションの購入による相続税の節税効果は限定的なものにとどまるようになってしまいました。

この記事では、2024年1月からのタワーマンション節税に関する制度の改正内容やその他の対策、相続税の節税について相談できる専門家などについてご説明しています。

この記事を読むことで、タワマン節税とは何かが分かるようになります。また、タワマン節税に関するルールが改正されて以降、相続税の節税のためにどうすればいいのかが分かるようになります。

「タワマン節税」とは

「タワマン節税」（タワーマンション節税）とは、主に高層階のタワーマンションを購入することで相続税を減らす節税のための対策のことです。

タワマン節税は、主に相続税対策を必要とする富裕層を中心に広く使われてきた手法です。

まずは、ルール改正前のタワマン節税の仕組みについてご説明します。

ルール改正前のタワマン節税の基本的な仕組み

一般的に、現金などは時価がそのまま相続税評価額となりますが、不動産は時価よりも相続税評価額が低くなる傾向にあります。

不動産の相続税評価額は、時価のとおりに算出されるわけではなく、土地の部分は「路線価」を基に、建物の部分は「固定資産税評価額」を基にして計算されます。

路線価や固定資産税評価額は時価よりも低く、結果として不動産の相続税評価額は、土地の部分については時価の8割程度、建物の部分については時価の6割程度となる傾向にありました。

このことから、現金を不動産に換えると相続税評価額が低く抑えられるのです。

例えば、2億円の現金をそのまま相続すると、この現金の相続税評価額は時価の2億円です。

これに対して、2億円の現金を、土地6,000万円、建物1億4,000万円のマンションに換えて相続すると、相続税評価額は土地約4,800万円、建物約8,400万円となり、合計約1億3,200万円となります。

現金のまま相続するのと比べると、マンションに換えて相続すれば、このケースでは相続税評価額は約6,800万円も低くなる計算になります。その分だけ課税される相続税も低く抑えることができます。

ルール改正前のタワマン節税の詳しい仕組み

ここからは、より詳しくタワマン節税の仕組みについてご説明します。

タワーマンションの高層階部分では、一般的なマンション以上に物件の時価と相続税評価額との間に大きな差があり、ルール改正前はこの差を利用することで相続税の負担を抑えることができました。

これは、タワーマンションの高層階は眺望が良いなどの理由で特に時価が高くなりやすいのに対し、タワーマンションでは低い階でも高い階でもどちらも床面積が同じであれば土地部分・建物部分の相続税評価額は全く同じかまたはおおむね同じになることが原因です。

つまり、タワーマンションでは、高層階であればあるほど時価が高いのに対して相続税評価額が低くなり、その差が大きいために相続税を減らせる効果が高いということになります。

タワーマンションの土地部分と建物部分の相続税評価額の算出方法は、次のように考えます。

まず、マンションでは、土地の相続税評価額は敷地権割合を考慮して計算されます。

敷地権割合とは、マンションの区分所有者が持つ敷地権の割合のことで、次の計算式により算出されます。

マンションの土地部分の相続税評価額は、次の計算式により算出されます。

タワーマンションは、通常のマンション以上に同じ敷地に多くの物件（住戸）があることになり、1戸あたりの敷地権割合は小さくなりやすいです。このため、マンションの土地部分の相続税評価額が低く抑えられる傾向にあります。

次に、建物部分の相続税評価額についても、高い人気を誇るタワーマンションの高層階ほど建物部分の相続税評価額が割安になりやすい傾向にあります。

これは、建物部分の相続税評価額は、建物の材料、施工方法、専有面積などによって決まり、人気が高いことによるプレミアは評価額の計算にあたって考慮の対象に入らないからです。

例えば、同じ面積の部屋であれば、低い階にある6,000万円の部屋と高い階にある1億8,000万円の部屋は、相続税評価額がほとんど同じになります。

このことにより、タワーマンションの高層階であれば時価と相続税評価額が大きくかけ離れることとなり、節税効果が非常に大きくなる傾向にあるのです。

ルール改正前であれば、タワーマンションの高層階における相続税評価額は平均して時価の約4割程度に抑えられていました。

タワマン節税に関するルールが2024年1月1日から改正！

タワマン節税が富裕層の間で広く行われる中、国は2024年1月1日以降に相続・贈与により取得されたマンションの評価額の計算方法を変更することにしました。

具体的には、「居住用の区分所有財産の評価について」という個別通達が出され、この通達に基づいてマンションの評価額の計算方法に修正が加えられることとなりました。

これにより、タワマン節税は以前と同じような節税効果を持つものではなくなりました。

タワマン節税のルールはなぜ改正される？

タワーマンションでは、ここまでにご説明したように、相続税評価額と時価とが非常に大きくかけ離れているという実態がありました。

このため、タワーマンションを購入することによって相続税をできるだけ低く抑えられる人とそもそもタワーマンションを購入できない人や戸建てなどにより財産を受け継ぐ人との間で、相続税の課税について不公平な状況が生まれていました。

特に、制度改正のきっかけのひとつとなったといわれるのが、2022年の最高裁判決（最高裁判所第三小法廷令和4年4月19日判決）です。

この事件は、2009年に親が13億8,700万円で2つのマンションを購入し、2012年に94歳で親が亡くなり、これらのマンションを相続した子がマンションの評価額を約3億3,000万円としたうえで、購入時の借入金を差し引いたうえで基礎控除を適用した結果、納める相続税を0円として申告したのに対し、国がマンションの評価結果は不適切であり相続税が課税されるべきであるとして相続税を課税する処分を行ったものです。

判決では、マンションの評価結果が適切ではなく相続税が課税されるべきという国側の立場に沿った判断が下され、マンションの評価額を約12億7,300万円として相続人に対し相続税額約3億円が課税されるべきとの判断が示されました。

また、判決では、このように課税することも、近い将来生じる相続において相続税を免れる可能性があることを知り、かつ、期待して、あえてマンションを購入したという事情の下では、租税法の一般原則としての平等原則に違反しないという旨の判断も示しています。

この件では、13億円超もの価値があるマンションを相続したのに、相続税が0円であると申告していたものであり、しかもこれは当時のルールに従って評価・申告したものであって特に違法な脱税を企てたというものでもありませんでした。

このように、これまでは富裕層の間でタワーマンションを利用した極端な相続税対策が行われており、このことが問題となって、タワマン節税に関するルールが見直されることとなりました。

ルール改正で何がどう変わる？

これまでは、「財産評価基本通達」という通達が相続税の計算のための財産評価の基準とされていました。

これに対し、2024年1月1日からは「居住用の区分所有財産の評価について」という個別通達が出され、マンションの相続税評価額の計算方法はこの通達に基づいてなされるように変更されました。

具体的な計算の方法はいくつかの計算式や変数があり、少し複雑ですが、簡単にいえば、評価額があまりにも時価とかけ離れて時価の6割以下となってしまう場合には、相続税評価額が最低でも時価の6割となるように補正するというものです。

これにより、タワーマンションであっても戸建ての場合の評価の水準と大きくかけ離れることがなくなり、タワーマンションだから特に相続税対策として有利になるということがなくなりました。

ルール改正後は、次の計算式によりマンションの相続税評価額が算出されます。

評価乖離率は、マンションの築年数や総階数、所在階数、敷地持分狭小度などに基づき算出されます。

具体的には、築年数が浅く、階数が高く、部屋の専有面積が土地の面積との間で差があるほど、評価乖離率は高くなる傾向にあります。

このような特徴を持つマンションとはタワーマンションの高層階であり、実質的にはタワーマンションの高層階を念頭に置いたルール改正であることが読み取れます。

ルール改正で影響を受けるのは誰？

ルール改正の対象自体は高層階のタワーマンションに限定されているわけではなく、全ての区分所有マンションが対象となります。このため、マンションを所有している人は基本的にこのルール改正の影響を受けることになります。

もっとも、タワーマンションではない一般的なマンションや、タワーマンションであっても低層階の部屋であれば、影響は限定的です。

これらの物件は、もともと相続税評価額が極端に低く算出されるということがあまりありませんでした。
このため、今回のルール改正によっても相続税は上がらないか上がったとしてもその幅はそれほど大きくありません。

特に大きな影響を受けるのは、タワーマンションの高層階の部屋を相続によって受け継ぐ人です。

これまでは、タワーマンションの高層階の部屋であればあるほど、時価と評価額とがかけ離れてしまう傾向にあり、相続税も極端に低く抑えられる傾向にありました。
このようなタワーマンションの高層階であっても、新ルールの下では、評価額が最低でも時価の6割になるように補正されます。
これにより、これまで時価と評価額の乖離がより大きかった物件ほど、納める相続税がこれまでより大幅に上がる傾向にあります。

結局、ルール改正で大きな影響を受けるのは、タワーマンションの高層階を相続によって受け継ぐ人だということになります。

ルール改正後のタワマン節税の効果はどうなる？

ルール改正後も、タワマン節税の効果が全くなくなってしまうわけではありません。一定の節税効果は依然としてあります。

ルール改正により、基本的には、戸建ての場合と同じ程度の節税効果が残るように評価額の計算方法が調整されています。

このため、現金で相続する場合と比べれば、タワーマンションの一室で相続するほうが節税効果は高いということに変わりはありません。

「タワマン節税」以外の相続税対策も活用しよう

相続税を計算する際のマンションの評価に関するルール改正により、これまで行われてきた高層階のタワーマンションを活用した節税方法の効果は限定的なものとなりました。

このため、これからはタワマン節税以外の相続税対策も活用していくことが大切です。

タワマン節税以外の相続税対策をまだ行っていなかったという方は、これを機会にその他の相続税対策についても見直してみるようにしましょう。

ここからは、一般的によく行われる相続税対策の方法をご紹介します。

対策1：生命保険の非課税枠を活用する

被相続人が亡くなったことにより相続人が生命保険金などを受け取った場合、その保険料の全部または一部を被相続人が負担していたものについては、相続税がかかります。

もっとも、生命保険金の全てに相続税がかかるわけではなく、一定の範囲であれば非課税となります。

非課税となる範囲は、次の計算式によって求められます。

例えば、被相続人には配偶者と子ども3人がいる場合、法定相続人の数は4人です。
このため、この場合の生命保険金の非課税枠は、「500万円×4＝2,000万円」となります。
受け取る生命保険金が2,000万円までの部分については相続税が非課税となるので、生命保険金という形にすればこれだけの財産を相続税の負担なく相続人に受け継がせることができます。

対策2：一括贈与の非課税措置を活用する

一般的には、生前にまとまった額の財産を贈与する場合には、贈与税がかかります。

原則として、1年間に110万円を超えて財産を贈与した場合、110万円を超える部分に対しては贈与税を納めなければなりません。

もっとも、次のような資金については、一括してまとまった額を贈与した場合、一定の要件を満たせば、非課税措置の特例を利用することができます。

まず、親や祖父母から30歳未満の子や孫に対して教育資金を一括贈与する場合、最大1,500万円までは非課税となります。

また、親や祖父母から18歳以上の子や孫に対して住宅購入などのための資金を一括贈与する場合、最大500万円または1,000万円までは非課税となります。

さらに、親や祖父母から18歳以上50歳未満の子や孫に対して結婚や子育てのための資金を一括贈与する場合、最大1,000万円までは非課税となります。

子や孫がこれらの資金を必要としているのであれば、親や祖父母からこれらの資金を贈与すると、贈与税が課税されることなく財産を子などに移すことができます。

このような贈与によって相続財産を減らすことができるため、将来の相続税の節税につながります。

相続税の対策を相談できる専門家

相続税の対策方法には、ここまでにご紹介したもの以外にもさまざまなものがあります。

タワマン節税やその他の相続税対策も含めて、ご自身だけでは、どのような対策を取ればいいのか、本当に節税につながっているのかなどの判断が難しいということも多いでしょう。

相続税の節税に向けた対策は、専門家に相談したうえで行うのが一番です。

相続税の対策を相談できる専門家には、次のようなものがあります。

税理士は、税の専門家です。税理士の中でも、特に相続税の取扱いを得意としている税理士であれば、どのような場合にどれだけ相続税がかかるのか、相続税を節税するためにはどのような対策を取ればいいのかなど、相続税対策について詳しく教えてくれます。

ご自身の状況に合わせたアドバイスをしてくれるので、相続税に詳しい税理士に相談すれば適切な相続税対策を取ることができます。

弁護士も、相続税対策について相談できる専門家です。
弁護士の中でも税や相続に詳しい弁護士であれば、あなたの状況に合わせてアドバイスをしてくれます。

弁護士自身が税に詳しいこともあれば、税理士と連携して対応してくれる弁護士事務所もあります。

弁護士に相談するメリットは、不服申立てや税務訴訟などの必要があるときには代理人として対応してくれるということです。

特に、すでに課税処分を受けているがその課税内容に不服があるという場合には、できるだけすみやかに税に詳しい弁護士に相談するべきです。不服申立てや税務訴訟などによって課税に関する処分を争えるかもしれません。

なお、税理士や弁護士以外の者は、税に関して具体的な相談に応じてアドバイスをすることが法律で禁止されています。
相続に関する民間の資格などはありますが、そのような民間資格を持つ者であっても一般的な制度の説明までしかできず、あなたの具体的な事情に即したアドバイスはできません。

相続税対策を相談するなら、税理士か弁護士です。
これまで税理士や弁護士に相談したことがないという人は、まずは税理士や弁護士に相談してみるようにしましょう。

まとめ：2024年1月からのタワマン節税の見直しで節税効果は限定的になる

2024年1月1日からタワマン節税に関するルールが変わり、高層階のタワーマンションを相続することによる相続税の節税メリットは限定的なものにとどまるようルール改正がなされました。

ルール改正後は、高層階のタワーマンションを相続した場合でも、戸建てを相続した場合とあまり変わらない程度までしか相続税を節税することができません。

具体的には、相続税評価額が時価と大きくかけ離れて低い場合、時価の6割程度になるように補正されます。

もっとも、今後も現金の形で財産を相続するよりもマンションなどの不動産として財産を相続するほうが、節税につながることには変わりありません。

また、タワマン節税の効果が限定的になったことから、その他の方法で相続税の節税を行うことがより重要になります。

相続税の節税方法には、さまざまなものがあります。
また、制度が適用されるための条件は制度ごとに異なり、正確に判断することが重要です。

相続税の節税を考えているのであれば、まずは相続税に詳しい税理士や弁護士といった専門家に相談するようにしましょう。相続税に詳しい税理士や弁護士であれば、あなたの事情に応じて適切なアドバイスをしてくれます。

税理士や弁護士以外の者は、具体的な税のアドバイスをすることが法律で禁じられているため、節税のアドバイスをすることは基本的にできません。

これまで税理士や弁護士に相談したことがないという方は、まずは相続税に詳しい税理士や弁護士に相談してみましょう。

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