路線価で売却価格がわかる？その方法とは
土地の売却を考えているとき、大体の売却価格がわかると便利ですね。
今回は、大まかな売却価格を自分で調べる方法をご紹介します。
具体的には、国税庁から発表されている路線価を使います。
ご自身や親の土地など、売却価格が気になったらこの記事を参考に調べてみてください。
路線価とは
不動産の価格は何で決まると思いますか？売りたい人と欲しい人の間で決まるという答えもありますが、国が課税のために決めている土地の評価指標があります。
国が定める路線価と呼ばれるもので、道路に面した土地の1㎡あたりの価格が定められています。
路線価で計算された土地の評価額は、相続税や贈与税などの税金の計算の基礎として使われています。
路線価の元になっているのは、不動産鑑定士の評価額や実際にその土地が売買された価格、地価公示価格等です。
地価公示価格は、毎年国土交通省が発表している標準地の値段です。
地価公示価格も、不動産鑑定士や実際の売買価格に基づいて決定されています。
路線価の目安は、地価公示価格のだいたい8割程度と言われています。
路線価も地価公示価格も、実際に売買された価格が参考にされているということです。
発表元については、国税庁と国土交通省という違いがあります。
路線価をみてみよう
国税庁のホームページで発表されている路線価を検索してみましょう。
検索エンジンで、国税庁の路線価のホームページにたどり着いたら、お手持ちの不動産の路線価図を見てください。
地図から選択することができます。
路線価図では、道路沿いに数字が書かかれています。
路線価が370Eの場合、更地100㎡の路線価評価額は370×100＝3,700万円になります。
借地の場合は借地権の部分を差し引いて考えます。
路線価の借地権割合はA～Gまであります。
Eの場合は借地権割合が50％なので、3,700万円×50％＝1,850万円になります。
3,700万円－1,850万円＝1,850万円が借地の評価額になります。
売買価格の目安の計算
路線価の1.4倍程度が売買価格の目安と言われています。
先ほどの例では、路線価評価額が3,700万円だったので、売買価格の目安は1.4倍の5,180万円程度になります。
ほとんどの場合は路線価よりも高い値段で土地が売れる傾向にあります。
ただし、土地と言ってもその時の条件が色々あります。
再建築のできない土地や事情がある土地など価格が下がることもあり得ますし、逆に人気エリアになる可能性もあります。
ただしあまりにも相場からかけ離れた値段で売買されている物件は何か事情があると思った方が良いでしょう。
欲しい人と売りたい人の間で値段は決まるものですが、だからといっていくらでも良いというわけではありません。
正確に言えば、売買そのものは土地の値段が相場よりも高くても安くても可能です。
当事者が合意すればよいのです。
ただし、税金の面ではいくらでもよいというわけではないのです。
あまりにも相場からかけ離れていると問題が起こる場合があります。
どのような問題なのか、次の項目で説明します。
相場からかけ離れていると贈与とみなされることがある
土地の売買の相場は路線価から推測できるということをご紹介しました。
ところで、相場からあまりにもかけ離れた値段で売却するとどのような問題があるのでしょうか。
たとえば、親が子どもに5,000万円の土地を100万円で売ったとしましょう。
相場的には、5,000万円の土地が100万円で売れることはほぼあり得ないでしょう。
本来子どもは5,000万円払わなければいけなかったのに、4,900万円分払わなくてよいので得をしていますよね。
得をしている部分が大きいと、結局のところ売買ではなく売買にかこつけた贈与なのではないかという疑いをもたれてしまいます。
このような贈与は、みなし贈与と呼ばれています。
みなし贈与であれば、たとえ本人たちが売買の形式をとっていたとしても贈与税を納めなくてはなりません。
まとめ
今回は、路線価から売却価格を割り出す方法をご紹介しました。
路線価図はネットで見ることができるので、ぜひ計算してみてください。