いくらかかる？不動産売却にかかる税金3つと支払うタイミング
この記事でわかること
- 不動産の売却に関わる税金のことがわかる
- 減価償却費のことがわかる
- 不動産の税金対策がわかる
不動産と税金は切っても切れない関係ですが、不動産を売却した場合にどのような税金がかかるのか知りたいところですよね。
例えば、ご親族などの不動産を相続して、何かしらの理由で売却をする場合や、投資用のマンションをずっと持っていて、そろそろ売却したいが、実際にどのような税金を納付しなければいけないのかということは、売却する側としては知識として知っておいたほうがよいと思います。
ここでは実際に不動産を売却した場合に、一般的にどのような税金がかかるのかなどについて、解説いたします。
目次
不動産売却にかかる税金とは？
現在持っている不動産を売却する際には、以下の税金が発生します。
- ・印紙税
- ・譲渡所得税
- ・住民税
それぞれの税金についてご説明します。
まず、不動産を売却する場合には、買主との間で売買契約をする必要があります。
その際に売買契約書に収入印紙を貼付する必要があります。
これが「印紙税」です。
次に、不動産の引き渡しをした翌年の確定申告をする際に、譲渡益があった場合（売却して儲かった場合）にはそれに対応した「譲渡所得税」を納付します。
そして、その確定申告に基づいて居住する市区町村が「住民税」を課税してくるという流れになります。
では、それぞれの税金についてもう少し詳しく解説します。
不動産を売却した際の印紙税について
不動産を売却する際に必要なことは、買主との間で売買契約をすることです。
通常は、不動産の売却を不動産業者に依頼して、その不動産業者が買主を見つけてきて、売主と買主が双方売買に関する条件を納得したうえで売買契約をすることになります。
売買契約をする場合には、売買契約書を作成します。
その売買契約書に収入印紙を貼付することになり、この収入印紙を購入することが印紙税の納付ということになります。
では、印紙税の金額というのは、どういう条件で決まっているのでしょうか。
印紙税は、売買契約における不動産の価格にによって決定します。
例えば不動産価格が3,000万円の場合、印紙税は10,000円となり、不動産価格が6,000万円の場合、不動産価格は20,000円です。
ただし、現在租税特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書について、印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。
不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されるものになります。
国税庁から発表されているのは次の表のとおりです。
契約金額 本則税率 軽減税率 10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円 50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円 100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円 500万円を超え１千万円以下のもの 1万円 5千円 １千万円を超え５千万円以下のもの 2万円 1万円 ５千万円を超え １億円以下のもの 6万円 3万円 １億円を超え ５億円以下のもの 10万円 6万円 ５億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円 10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円 50億円を超えるもの 60万円 48万円 引用元：国税庁ホームページ「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
不動産を売却した際の譲渡所得税について
不動産を売却した場合に、譲渡益が出ている場合には、その譲渡益に対して決められた税率で所得税を支払う必要があります。
この税金を「譲渡所得税」といいます。
譲渡所得税を支払う時期は、不動産を売却した年の翌年の確定申告をする際になります。
不動産を売却した場合には、売却した人が確定申告をする必要があります。
不動産を売却した際の住民税について
住民税についても、不動産を売却の後、譲渡益に対して住民税が課税されます。
不動産を売却した翌年に確定申告をして、その情報は居住する市区町村に自動計算されて、課税されるという流れになります。
譲渡所得税と住民税の注意点
このように、不動産を売却した場合には、譲渡所得税と住民税を納付する義務があるのですが、譲渡所得税と住民税が課税される条件は、売却益がある場合とされるということに注意が必要です。
詳細については後ほどご案内しますが、課税されるケース、課税されないケースそれぞれの例をみてみましょう。
【課税されるケース】
1,000万円で購入した不動産を、2,000万円で売却した場合
この場合、
2,000万円－1,000万円＝1,000万円
と1,000万円の利益があります。
ここから必要経費を差し引いて、利益が確定された場合に確定された利益に対して課税されます。
【課税されないケース】
2000万円で購入した不動産を1,500万円で売却した場合
この場合、500万円の損益が出ています。
このように、売却したものの利益が出ていない場合には、課税されません。
譲渡所得と課税譲渡所得の計算方法
譲渡所得税や住民税について納付する場合、その納付額は、譲渡所得と課税譲渡所得が基準となります。
それぞれどういうものかということを簡単にご説明します。
通常不動産を売却して利益がある場合には、その利益に対して譲渡所得税と住民税が別途課税されます。
その場合ポイントとなるのは、譲渡益である「譲渡所得」です。
また、譲渡益に対する税率についても、不動産を所有している期間によって税率が変わってきますので、どのくらい所有しているのかということも事前に知っておくようにしましょう。
ただ、課税されるのは譲渡所得ではなく、課税譲渡所得になります。
課税所得というのは簡単にいうと、売却した価格から購入した価格を差し引いた、いわば「粗利」です。
一方で不動産を売却する際には様々なコストがかかります。
「課税譲渡所得」は課税所得から売却にかかったコストを差し引いたものです。
この課税譲渡所得が譲渡所得税やそれに伴う住民税の計算の根拠となる所得となります。
次の項より、それぞれの税についての詳細と、実際にどのような計算方法で税額を算出するのかということを解説します。
譲渡所得
「譲渡所得」は、不動産を売却した金額（譲渡価格）から、不動産取得費と不動産を売却する際にかかる費用（譲渡費用）を差し引いた金額になります。
「譲渡価格」とは、不動産を売却し価格、固定資産税および都市計画税の精算額のことです。
不動産取得費は、不動産を購入した価格及び取得に要した総費用のことです。
もし総費用が不明な場合は購入価格の5%となり、建物がある場合は減価償却費を含めて計算します。
譲渡費用は、不動産を売却する際にかかった総費用（仲介手数料、収入印紙代、その他）のことです。
課税譲渡所得
「課税譲渡所得」は、文字通り、課税の対象となる金額のことをいいます。
課税譲渡所得が確定すると、そこに税法で決まっている値を乗じて、税額を算出します。
この場合、前述している譲渡所得に対して、特別控除してから最終的に課税譲渡所得が算出されます。
ここでのポイントは、売却した不動産がマイホーム（居住用不動産）である場合には最高で3,000万円の控除があるという点です（ただし、投資用の不動産は該当しません）。
譲渡所得と課税譲渡所得の計算方法
次に、実際には税金がどのような計算となるのかについて、具体例を挙げて解説します。
【20年前に2,000万円で購入した居住用のマンションを7,000万円で売却した場合】
前提条件
- ・取得価格：2,000万円
- ・取得費：100万円（取得価格の5%）
- ・減価償却費：540万円
- ・売却の際の仲介手数料：210万円
- ・収入印紙その他売却費用：10万円
- ・精算した固定資産税と都市計画税：10万円
- ・譲渡価格
＝不動産売却価格（7,000万円）＋固定資産税及び都市計画税の精算額（10万円）＝7,010万円 - ・不動産取得費
＝取得価格（2,000万円）＋取得費+減価償却費(100万円+540万円）＝2,640万円 - ・譲渡費用
＝仲介手数料（210万円）＋その他売却費用（10万円）＝220万円
譲渡所得7,010万円－不動産取得費2,640万円－譲渡費用220万円＝譲渡所得4,150万円
以上が譲渡所得の計算となります。
次に課税譲渡所得の計算ですが、前項で居住用の不動産を売却した場合には特別控除が3,000万円ありますので、
譲渡所得4,160万円－特別控除3,000万円＝1,160万円
となります。
これを見ると居住用の不動産を売却した場合に、譲渡所得が3,000万円未満であれば譲渡所得税と住民税の対象となる金額が0円になるということがわかります。
建物にかかる減価償却費の計算方法
ここからは、減価償却費の計算方法について解説します。
前項で取得費の中に減価償却費というものが含まれていましたが、そもそも減価償却費とはどういうものなのか解説します。
減価償却費とは
「減価償却費」とは、固定資産を使用可能な期間にしたがい、経費として計上できる勘定項目のことです。
一般的に不動産というものは、土地と建物に分類されます。
この場合、減価償却費が発生するのは建物です。
一般的にマンションやアパート、一戸建て住宅の建物などは償却資産といい、毎年少しづつ古くなって、その分の価値が減少していきます。
いわゆる経年劣化です。
この毎年価値が減少していく部分を減価償却費として、経費計上することができます。
通常経費というのは、なにかをしたことに対してコストが発生して、それを支払うことになりますが、減価償却費というのは、お金が出ていかないのに一定の金額を所得から経費として計上できるので、その分所得を少なくすることができ、結果的に節税が可能な経費となります。
減価償却費の算出方法
減価償却費の算出については、建物の種類によって耐用年数が決まっています。
また、居住用の建物については、法定耐用年数に対して1.5倍で算出した償却率で算出をします。
居住用の建物の法定耐用年数と償却率は次の通りです。
【主な非業務用資産の償却率】
建物の構造 耐用年数 償却率 鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造 70年 0.015 れんが造、石造又はブロック造 57年 0.018 金属造 骨格材の肉厚4mm超 51年 0.020 骨格材の肉厚3mm超4mm以下 40年 0.025 骨格材の肉厚3mm以下 28年 0.036 木造又は合成樹脂造 33年 0.031 木骨モルタル造 30年 0.034 引用元：国税庁ホームページ「減価償却費」の計算について」
一般的にマンションですと鉄骨転勤コンクリート造又は鉄筋コンクリート造に該当しますし、木造住宅の場合ですと、木造又は合成樹脂造に該当すると考えておけばよいと思います。
では、実際にどのように計算していくのかを解説します。
減価償却費の算出方法は、
減価償却費＝建物取得価格×0.9×償却率（法定耐用年数に1.5倍を乗じた）×経過年数
です。
いくつか計算例をみていきましょう。
【ケース1：築年数5年のマンションの減価償却費】
■前提条件
・建物取得費：1,000万円
・築年数：5年
建物取得費（1,000万円）×0.9×0.015（償却率）×5年（経過年数）
＝675,000円
【ケース2：築年数10年の一戸建て住宅の減価償却費】
■前提条件
・建物取得費：1,000万円
・築年数：10年
建物取得費（1,000万円）×0.9×0.031（償却率）×10年（経過年数）
＝2,790,000円
以上が「居住用」の不動産の減価償却費の算出方法です。
もし、投資用としてマンションやアパートを持っている場合には、法定耐用年数に1.5倍が乗じることはできませんし、そこで算出された償却率も利用できませんので、この点はご注意ください。
所有期間で税率が変わるラインは「5年」
次に課税譲渡所得の税率について解説します。
これは所有期間によって変動します。
その分岐点は5年所有しているかしていないかということになるのですが、その基準についてもう少し詳しくご説明します。
課税譲渡益所得の税率については、所有期間が5年を超えている場合には長期譲渡とし、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡としています。
それぞれの所得税・住民税は以下の通りです。
【長期譲渡所得の税率】
- ・所得税：15％
- ・住民税：5%
【短期譲渡所得の税率】
- ・所得税：30％
- ・住民税：9%
このように長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の差が2倍に近いのは、不動産の短期売買の抑制するためです。
つまり、短期譲渡所得の税率が低いと、不動産の短期売買が頻繁に行われ、不動産価格が高騰してしまうので、税率を高くしています。
なお、平成25年1月1日～平成49年12月31日までは、復興特別所得税として所得税に2.1%が上乗せされていますので、長期譲渡所得の所得税の税率は15.315%、短期譲渡所得の所得税の税率は30.63%です。
これに従来の住民税の税率がかかります。
所得税と住民税の支払うタイミング
不動産を売却した場合には、必ず確定申告をする義務があります。
これは源泉徴収をされているサラリーマンでも確定申告をしなければいけません。
その理由は、不動産を売却した際に譲渡益に課税される所得税や住民税は、他の収入とは別途課税される分離課税だからです。
そのため、通常は不動産を売却した場合は、売却した翌年の3月15日までに住所地を管轄している税務署に確定申告をして、納税をします。
ただ、金額が大きくなってしまうこともあるので、同時に口座振替の手続きをする人がほとんどです。
こちらは確定申告をした翌月の4月の中旬から下旬にかけて銀行口座から引き落としされることになります。
住民税の方は、この確定申告に基づいて算出され、6月頃の納付になります。
不動産の売却には大きなお金が動きますので、それに関わる係る税額も比例しますので、確定申告時に予めどのくらいの税額になるのかということは、知っておくようにしましょう。
不動産売却の税金シミュレーション例
最後に、不動産を売却した場合に実際の税額はいくらくらいになるのかということを、例を挙げて計算してみましょう。
【ケース1】
20年前に2,000万円で購入した一戸建て住宅を6,000万円で売却した場合
- ・取得価格：2,000万円（建物価格1,000万円）
- ・固定資産税及び都市計画税の精算額：10万円
- ・不動産取得費：100万円（取得価格の5%）
- ・譲渡費用
＝仲介手数料（180万円）＋その他売却費用（10万円）＝190万円
以上の条件で計算をしてみましょう。
まず、不動産譲渡価格は、売却価格と固定資産税と都市計画税の精算額を足します。
6,000万円＋10万円＝6,010万円
次に取得費用を計算します。
取得費が2,000万円、取得費用が取得費の5%なので100万円です。
減価償却ですが、建物価格が1,000万円であり、居住用不動産、かつ、居住年数が20年なので
1,000万円×0.9×0.031（償却率）×20年＝558万。
よって、合計は2,658万円です。
これに加えて譲渡費用が210万円なので、譲渡所得を算出します。
不動産譲渡価格6,010万円－取得費用2658万円－譲渡費用190万円＝3,162万円
この家は居住用の住宅ですので、3,000万円の特別控除が適用されます。
譲渡所得から3,000万円の特別控除を差し引きますと、
3,162万円－3,000万円＝162万円
が課税譲渡所得になります。
この売却は長期譲渡ということになりますので、162万円×20.315%＝329,103円が確定申告時に納付する所得税と住民税になります。
【ケース2】
3年前に1,000万円で購入した投資用のワンルームマンションを2,500万円で売却した場合
- ・取得価格：1,000万円（建物価格500万円）
- ・固定資産税及び都市計画税の精算額：5万円
- ・不動産取得費：50万円（取得価格の5%）
- ・譲渡費用
＝仲介手数料（75万円）＋その他売却費用（10万円）＝85万円
以上の条件で計算をしてみましょう。
まず、不動産譲渡価格は、売却価格と固定資産税と都市計画税の精算額を足します。
2,500万円＋10万円＝2,510万円
次に取得費用を計算します。
取得費が1,000万円、取得費用が取得費の5%なので50万円です。
減価償却ですが、建物価格が500万円であり、頭視用不動産のため居住用不動産のように償却率の優遇措置がなく、0.022となります。
500万円×0.9×0.022（償却率）×3年=30万
となり、合計は1,080万円です。
これに加えて譲渡費用が85万円なので、譲渡所得を算出します。
不動産譲渡価格2,500万円－取得費用1,080万円－85万円＝1,335万円
このマンションは投資用の不動産ですので、3,000万円の特別控除が適用されません。
そのため譲渡所得がそのまま課税譲渡所得となります。
この売却は短期譲渡ということになりますので、1,335万円×39.63%＝5,290,605円が確定申告時に納付する所得税と住民税になります。
まとめ
以上が、不動産を売却する場合には必ずついてまわる税金の解説でした。
不動産の売却には大きなお金が絡みますので、不動産を購入するときでも、売却するときでも必ず経費が認められるので、出来るだけ領収書はなくさないように大切に保管するようにしましょう。
また、税法は「時限立法」といって、立法する際の政治情勢や社会情勢に大きく影響を受けます。
例えばバブル経済の真只中のときは譲渡税の括りについても、超短期譲渡という項目があり、その際は利益に対して90％近い税率でした。
このように税法は常に変化しますので、将来不動産を売却する予定がある場合は、税法をチェックするだけではなく、状況によっては税理士と打ち合わせなどをすることで、上手な税金対策をすることもできるので、検討する価値はあるでしょう。