COLUMN不動産に関する記事

人が亡くなった場合、亡くなった方（被相続人といいます。）が有していた財産等（これらを相続財産といいます。）は、被相続人と一定の身分関係にある人が相続することになります。
この場合、この相続財産の額が、法律で定められた方法によって計算した基礎控除額を超える場合には相続税が課されることになります。
そこで、この相続税を回避する方法として、不動産を購入するという相続税対策が注目されています。
本稿では、不動産購入がなぜ相続税対策として有効なのか、そして、それを更に活用する方法について考えていきます。

不動産購入が相続税対策になる理由

相続税計算の基礎

既にご存じの方も多いと思いますが、相続税が課されるか否かの基準となる、基礎控除について確認しておきましょう。
相続税が課されるのは、相続財産の額が基礎控除額を超える場合です。相続財産の額が基礎控除額以下であれば、そもそも相続税は課されることはありません。
その基礎控除額は、以下の通り計算されます。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）
つまり、基礎控除の額は法定相続人の人数によって自動的に決定されるわけです

相続税対策の方法

基礎控除額は上記のように法定相続人の人数によって自動的に決定されることから、基礎控除の額を増やすという相続税対策は通常考えられず、相続税対策としては相続財産の額を減らすという方法がメインとなることになります。

例えば、養子縁組などをして、法定相続人を増やすという方法も考えられないわけではありませんが、そうすると従来の相続人の相続分が減少することとなることなどもあり、現実的な相続税対策とは思われません。

相続財産の算定方法

①現金、預貯金など
現金や預貯金などは、その額面金額・預金残高によって相続財産の額は評価されます。
500万円の現金は500万円として、1,000万円の預金は1,000万円として評価されるわけです。
②株式
取引相場のある株式については、その取引価格を基準としてその評価額が決定されます。詳しくは、4つの方法で計算した額のうち、最も低い金額とされるのですが、ここではその詳細は省略します。
また、取引相場のない株式については、会社の規模等に応じていくつかの計算方法が定められていて、それに従って計算することになります。
③不動産
上記に対して、不動産の場合には、個別にその評価額を算定することになります。
そして、一般的には、不動産の評価額は、市場価格の概ね8割程度とされています。
そうだとすると、現金等で資産を保有しているよりも、不動産を購入して不動産として資産を保有していた方が、相続財産の評価額を2割程度低くすることが可能ということになります。
これが、不動産購入による相続税対策の基本的考え方です。
次に、具体的に不動産がどのように評価されるのか、詳細について見ていきましょう。

土地の評価

路線価方式

土地の評価額は、基本的に、路線価によって決定します。路線価とは、道路に面した土地の1平方メートルあたり評価額をいい、国税局長によって決定されています。
路線価は路線価図によって道路ごとに指定されています。そして、土地の評価額は、その土地が面している道路に設定された路線価に、その土地の面積を乗じて算出することになります。
例えば、路線価が「400Ｃ」となっている道路に面する50平方メートルの土地の場合、
評価額＝400千円×50平方メートル＝2,000万円
となります。
ただし、これからその土地の形状などに応じて各種の補正を行って最終的な評価額が決定されます。

倍率方式

路線価はすべての道路について設定されているわけではありません。つまり、路線価が設定されていない道路、土地もあるわけです。
そのような路線価が定められていない土地については、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる方法で評価額を決定します。この倍率は地域ごとに設定されていて、国税庁ホームページで確認することができます。

建物の評価

建物の評価方法

建物については、固定資産税評価額に一定倍率を乗じた金額が評価額とされます。
評価額＝固定資産税評価額×倍率
ただし、この「倍率」は、現在、全国一律で1.0倍とされていますので、結局、
固定資産税評価額＝評価額
となります。
固定資産税評価額については、その建物の所在地の地区町村役場で確認できます。

借地権について

建物を購入する際に、その敷地となる土地も一緒に購入した場合には、土地は上記の路線価方式または倍率方式で評価額を算定し、建物については固定資産税評価額によって評価額を決定することになります。
ところで、建物を購入（または建築）する場合、必ずしもその敷地も一緒に購入するとは限りません。場合によっては、土地を他人から借りてその上に建物を建築する場合も考えられます。
この場合、建物所有者は土地所有権を有していませんので、本来であれば建物の評価額だけを気にすればいいはずです。
ところが、相続財産の評価においては、この場合、建物を建てるために土地を借りる権利である借地権について、相続財産として評価することとしています。
つまり、土地を借りてその上に建物を所有している場合、土地所有権は購入していないにもかかわらず、土地の価格の一定割合が相続財産として評価されてしまうのです。
この割合は、路線価の数字の後ろに記されたアルファベットによって定められており、最大90％から最小30％までとなっています。
上記の路線価が「400Ｃ」となっている土地については、この割合はＣ＝70％とされています。
従って、この土地について借地権を設定している場合には、その土地の所有権を有していないにもかかわらず、借地権として
400千円×50平方メートル×70％＝1,400万円
が相続財産として計算されることになります。
この点は、十分に注意する必要があります。

その他の節税

相続対策として不動産を購入することの主たる効果としては、上記の通り、それによって現金を持っている場合よりも、相続財産の評価額を低くすることができます。
ただ、それ以外にも、いくつかの節税効果があります。

住宅ローンの利用

不動産の購入に際して、住宅ローン等の借入を利用した場合、現金の支出は余り多くないということになります。
ただ、その場合でも、借入金の債務をマイナスの財産として相続財産評価において考慮できるため、その分、相続財産の評価額を減らすことができます。

小規模宅地の特例

被相続人が居住用または事業用に使用していた宅地については、一定の面積までの範囲で、その評価額の減額を認める制度が設けられています。

賃貸物件による評価減

相続財産の中の不動産が、他人に賃貸している物件であったり、所有する土地上の建物を他人に賃貸していたりする場合には、その評価額は更に減額されます。
これは、これらの場合には、その土地の利用権を賃借人等に移転しているとされるため、その利用権分が本来の評価額から差し引かれる為です。

相続対策としての不動産購入における注意点

以上のように、相続対策として不動産を購入する方法が効果的であることは理解いただけたと思います。
ただ、相続対策として不動産を購入する際には、一つ注意点があります。
それは、必ず相応の現金資産を残しておくべきということです。
相続税の申告・納付は、相続があったことを知ったときから10ヶ月以内に行う必要があり、しかも、その納付は現金での一括払いとなっています。
そのため、相続財産のほとんどが不動産などで、現金がない場合、相続税の現金納付ができないといった事態に陥る可能性があります。
更に、相続税を納めるためにせっかく相続した不動産を売却したところ、更に、その売却したことによる譲渡所得税を納めなければならない、といった笑えない話も現実に起きています。
ですから、相続税を納める為の現金も残しておくようにする配慮が必要でしょう。

まとめ

以上、相続対策として現金等を不動産に変えておくという方法について整理してみました。これらの制度を上手に活用していただければと思います。