COLUMN不動産に関する記事

建物が残った状態で販売されている古家付き土地。

最近では古家投資や古家リノベーションが注目されており、古家付き土地の売買を考えている方も増えています。

しかし、古家付きの土地の売買にどのようなメリット・デメリットがあるのか知らない方も多いでしょう。

そこで今回は、古家付き土地の売買に関するメリット・デメリットを紹介します。

売買の時の注意点や中古住宅との違いも解説するのでぜひチェックしてください。

古家付き土地とは

古家付き土地は中古物件として販売されている家・土地とは異なります。

中古物件として扱われている家は建物としての資産価値が残っていますが、古家付き土地では家の価値は０円です。

資産価値のある土地にのみ着目して土地物件として販売しています。

ただし、古家付き土地を中古住宅として売り出すことも可能です。

中古住宅と古家付き土地の違いが明確にされていないことから、どちらにするかは売り手や不動産屋の自由になっています。

【土地購入】古家付き土地のメリット

古家付き土地を購入するメリットは以下の3つです。

決断するためには多くの情報を取り入れることが重要なので、まずはメリットを詳しくみていきましょう。

相場より安く購入できる

古家付き土地は敷地内に資産価値が0円の家があるので、その解体費用を考慮して安く値段がつけられています。

そのため、同じくらいの広さ・地域なら更地よりも安く購入できる可能性が高いです。

解体費用を含めたとしても相場より安く購入できることが多いので出費を抑えたい人にはぴったり。

また、相場より高い価格で売り出されていたとしても値引きできる可能性が高いのでまずは問い合わせてみましょう。

建て替え、リノベーションの選択肢がある

古家付き土地なら、建物の資産価値が0円なので気兼ねなくリノベーションや建て替えをできます。

新築の場合は高いお金を払っているため、家に不満があっても建て替えやリノベーションを行うのが難しいでしょう。

また、古家付き土地は住んでから建て替えやリノベーションを検討できるので、日当たりなどを考慮して自分好みの家を作りやすいです。

暮らしのイメージがつきやすい

古家付き土地は実際に家の中を見ることができるので暮らしのイメージが湧きやすいです。

自分がどのように暮らすかシミュレーションできるため、「思っていたのと違う…」と後悔することも少なくなるでしょう。

また、前に住んでいた人から話を聞くことができればより暮らしのイメージはつきやすくなります。

更地では実際に家を見てから決めるということはできないので、古家付き土地を買う場合ならではのメリットです。

【土地購入】古家付き土地購入のデメリット

古家付き土地の購入には以下の2つのデメリットもあります。

後悔しないためにもデメリットも把握してから古家付き土地を購入するか決断してください。

契約不適合責任が免責になる

契約不適合責任は民法で定められており、売買契約によって引き渡しが行われた物の品質が不適合である場合、売主が買主に対しての責任を負わなくてはなりません。

しかし、古家は法律で決まっている耐用年数を超えている場合が多く、契約不適合責任が免責になることがあります。

結果的に買主の自己責任となることが多いので注意してください。

土地の境界線があいまいになっている場合がある

古家が建てられている土地は当然古いです。

隣接している土地も同じくらい古い場合、境界線があいまいになっていることがあります。

境界線があいまいになっていると、隣接している土地の持ち主とトラブルになりかねません。

塀や家などを作る際に問題になってしまうので、境界線がはっきりと決まっている古家付き土地を購入するようにしましょう。

【土地売却】古家付き土地のメリット

古家付きという条件で土地を売却することには以下の3つのメリットがあります。

古家付き土地を売却したい時、そのまま売るべきか更地にした方がいいのか迷ってしまいます。

メリットを把握することで適切な判断ができるのでぜひチェックしてください。

解体費用がかからない

古家付き土地として売却する場合、家をそのまま残すので解体費用は不要となります。

解体費用の平均は坪単価3万円程度で小さめの30坪の家でも100万円近く必要です。

大きな土地になると200万円近く必要になるので解体費用がかからないのは大きなメリットといえるでしょう。

また、解体業者を探す手間も省けます。

業者との日程調節なども不要になるので、売る側からすれば費用も手間もかなり削減できます。

固定資産税を抑えられる

古家付きのままにすると住宅用地の特例が適用されるので固定資産税を抑えることが可能です。

更地にした場合、その特例が適用されないので税金が高くなってしまいます。

また、固定資産税は1月1日時点の情報によって決定するため、更地にしてしまうと次の年の1月1日までに売却しなければ税額が高くなります。

すぐに家が売れるとは限らないので、固定資産税を抑えたいなら古家付きのまま売却するといいでしょう。

契約不適合責任が免責になる

買主からすると契約不適合責任が免責になるのはデメリットですが、売主の視点からではメリットになります。

特に古家が法律で決められた耐用年数を超えている場合は免責になる可能性が高いです。

契約成立後の買主とのトラブルを回避できるのは大きなメリットでしょう。

しかし、必ずしも免責になるとは限りません。

建物としての価値が売却価格に上乗せされていないと判断された時のみ適用されるので注意してください。

【土地売却】古家付き土地のデメリット

古家付き土地の売却には以下の2つのデメリットがあります。

メリットだけでなくデメリットも把握した上でどのような状態で土地を売却するか決断しましょう。

では2つのデメリットを詳しく解説します。

成約価格が相場より安くなる場合がある

古家付きの土地では成約価格が相場よりも安くなる場合があります。

古家付きの土地として売りに出していても購入者がそのまま住むとは限らず、古家を解体して新しく家を建てたいと考える人も多いです。

そうなった場合、解体費用は基本的に買主側の負担になりますが値引き交渉をされることがあります。

結果的に成約価格が相場よりも安くなってしまわないように上手く交渉しましょう。

売れにくい

古家付きの土地は更地と比較すると売れにくい傾向があります。

その理由は、土地の境界があいまいであったり上下水道の引き込み工事が追加で必要になったりなどの購入者側のデメリットが多いからです。

いくらかかるか分からない古家付き土地を買うよりも更地を買う方がいいと考える人が多いため、販売価格を落とすなどの工夫が必要になります。

古家付き土地の売却と更地の売却の違い

古家付き土地と更地の売却の大きな違いは以下の3つです。

• 1.成約価格
• 2.売れるまでの期間
• 3.固定資産税

上記でも紹介したように、古家付き土地と更地では更地の方が成約価格が高くなる傾向にあります。

また、解体の手間などを考えると更地の方が売れやすいでしょう。

しかし、古家付き土地の方が固定資産税が安くなる上に解体費の削減や契約不適合責任の免除が可能です。

スピード感にこだわるなら更地、手間や出費をなるべく減らしたいなら古家付き土地として手放すのがおすすめです。

古家付き土地と中古住宅の違い

古家付き土地と中古住宅の明確な違いはありません。

一般的には耐用年数である22年を超える物件を古家付き土地と言いますが、築22年以上の家であっても中古住宅として売られている場合はあります。

古家付き土地というのは俗称であり、購入者に分かりやすいように説明しているようなものです。

また、厳密に言うと古家付き土地は「土地※現況古家あり」と表記されます。

古家付き土地の売買に関する注意点

古家付き土地の売買では注意しなければならない点が4つあります。

どれもトラブルに繋がる可能性があるのでしっかりと確認しておきましょう。

解体費用の負担について

古家付き土地の場合、解体費用の負担が売主と買主のどちらになるのか確認しておかなくてはなりません。

一般的には解体費用は買主負担となりますが、更地での引渡し可能などの条件がある場合は売主側が負担することもあります。

買主側が解体費用を負担する場合は、地中障害物が出てきた時に撤去費用を自己負担しないために契約不適合責任の期間内に解体しましょう。

契約不適合責任の期間は1年ですが、契約によって短く設定されていることもあるので注意してください。

土地の境界線について

古家付き土地の売買では土地の境界線の確認を必ずしましょう。

古い土地だと境界線があいまいになっていることが多く、隣の土地の持ち主とトラブルになる可能性があります。

また、配管など地中に埋まっているものが境界を越えていることもあるので注意しなければなりません。

古家付き土地を購入する場合は、契約前に必ず現地を見て境界確定図で境界線を確認してください。

リノベーションする場合

古家付き土地を購入してからリノベーションする場合は全てが自己責任となります。

契約不適合責任の期間内であってもリノベーションをすれば免責となるので気をつけてください。

また、耐震性を上げる補強工事の費用も買主が負担しなくてはならないため、買う側はリノベーションに費用的リスクがあることを把握しておく必要があるでしょう。

再建築を検討している場合

古家を解体して更地にすることを前提に古家付き土地を購入する人もいるでしょう。

その場合は、再建築が可能かどうか確認しましょう。

地域によってはリフォームは可能でも再建築は不可となっている場合があります。

購入してから再建築ができないことに気づいても遅いので、必ず再建築が可能かどうか契約前に確認しましょう。

まとめ

今回は古家付き土地のメリット・デメリットを紹介しました。

古家付き土地は売主にも買主にもメリット・デメリットがあるため、あらかじめそれらを理解しておきましょう。

特に契約不適合責任と土地の境界線は後からトラブルになりかねないので、取引の前にしっかり確認してください。

この記事を参考に古家付き土地の売買を検討してみてはいかがでしょうか。