COLUMN不動産に関する記事

家を売却した際は税金が発生し確定申告が必要になる可能性があります。

「どのくらい税金がかかるの？」「確定申告のやり方が分からない…」と不安な方も多いでしょう。

この記事では、家を売却した時に発生する税金や確定申告について詳しく解説します。

税金を払いすぎないためにも、正しい確定申告の流れや注意点をチェックしておきましょう。

家の売却で必ず発生する税金

家の売却では高確率で印紙税がかかります。

印紙税とは不動産の売買契約書に貼る印紙を作成する際に課税される税金のことで、売買金額が5万円以上の場合に金額に応じて発生します。

不動産を売却する時は必ずと言っていいほど5万円以上の取引となるため、確実に印紙税が発生するでしょう。

また、不動産会社などの仲介業者を通して家を売却する場合は手数料がかかるのが一般的です。

その手数料には消費税がかかります。

司法書士に支払う手数料にも消費税が発生するので注意しましょう。

家の売却後に確定申告が必要な場合

家を売却したとしても必ず確定申告が必要なわけではありません。

確定申告が必要となるのは、家の売却にあたって譲渡所得が発生した時です。

譲渡所得とは、売却金額から家の所得・譲渡にかかった費用を差し引くことで求められます。

そのため、家の購入金額よりも売却金額が低い場合、譲渡所得は発生しません。

例えば所得額4,000万円・売却額6,000万円・諸経費200万円の場合、譲渡所得は6,000万円-4,000万円-200万円＝1,800万円となります。

1,800万円の利益が発生しているので確定申告を行わなければなりません。

家の売却時に発生する税金の特例

家を売却して利益が発生する場合でも特例が適用されれば税金が安くなります。

税金の特例は以下の3つです。

それぞれの特例について詳しく解説します。

3,000万円特別控除の特例

3,000万円特別控除では、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引いてくれます。

しかし、3,000万円特別控除を受けるには以下の条件を満たしている必要があるので注意してください。

上記の条件の全てを満たしていれば3,000万円の特別控除を受けられるため、自分が該当するか必ず確認しましょう。

10年超所有軽減税率の特例

家を購入してから10年以上経過している場合は10年超過所有軽減税率の特例を受けることができます。

10年超過所有軽減税率の特例を受けるための条件は以下の5つです。

上記の条件を全て満たすと軽減税率が適用され、譲渡所得の6,000万円以下の部分は14％・6,000万円超の部分は20％と税率が安くなります。

また、この特例は上記で紹介した3,000万円特別控除との併用が可能です。

3,000万円の控除を受けても譲渡所得が残る場合に適用させることで節税となります。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

家を売却したときの税金の控除は利益が出た時だけではありません。

損失が出た時に利用できるのが譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。

この特例は、所有期間が5年以上のマイホームで譲渡損失が生じた場合に適用されます。

その年の事業所得や給与所得などの他の所得と相殺することが可能になり、税金が安くなる仕組みです。

また、その年で通算しきれなかった場合は3年間損失の繰り越しができます。

確定申告をおこなう方法

確定申告は個人でおこなう方法と税理士に依頼する方法の2種類があります。

個人で確定申告をおこなうメリットは費用がかからないことです。

初めての確定申告だと不安があると思いますが、税務署で無料相談できるのでうまく利用しましょう。

税理士に依頼する場合は、確定申告をする手間を省くことができます。

しかし、費用がかかるのでお金をかけたくない人にはおすすめできません。

家を売却した後の確定申告の流れ

ここからは、家を売却した後に自分で確定申告をする際の流れを紹介します。

税理士に依頼する場合これらの手順は必要ありません。

自分で確定申告をしたい方はぜひ参考にしてください。

(1)必要書類を用意する

確定申告をするためには必要な書類を用意しなくてはなりません。

以下の表で必要な書類をまとめたので確認しましょう。

(2)譲渡所得税額を計算する

書類が揃ったら、確定申告に必要となる譲渡所得税額を計算しましょう。

譲渡所得額は「譲渡価格-（所得費＋譲渡費用）-特別控除」で求められます。

ただし、家の所有期間によって課税額が異なるので注意してください。

所有期間が5年以下の短期の場合は、譲渡所得額に30％をかけたのが所得税・9％をかけたのが住民税となります。

また、令和19年までは復興特別所得税として譲渡所得額に2.1％をかけたものも必要です。

所有期間が5年を超える場合は、譲渡所得金額に15％をかけたものが所得税・5％をかけたものが住民税になります。

復興特別所得税は同じです。

5年以上所有していることで税額は半額となるので間違えないよう注意しましょう。

参考（短期）：国税庁｜No.3211短期譲渡所得の税額の計算

参考（長期）：国税庁｜No.3208長期譲渡所得の税額の計算

(3)確定申告書を記入する

続いて確定申告書の記入をします。

確定申告書は税務署で入手できると紹介しましたが、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を利用するのがおすすめです。

ホームページを利用すれば自動で計算してくれるため、確定申告書の作成が簡単になります。

また、画面に従って入力していくだけなので初めての方でも難なく利用できるでしょう。

操作に困った時は専用のお問い合わせ窓口に電話で確認できるのでぜひ利用してみてください。

(4)確定申告書を提出する

確定申告書が完成したら提出をします。

提出方法は以下の3つです。

3つの中から自分に合う方法を選択して確定申告書を提出しましょう。

ただし、e-Taxでの申告には電子証明書の登録が必要です。

事前に用意しておかなければならないので注意してください。

(5)納税する

最後に納税すれば確定申告は終了です。

納税方法は以下の4つがあるので好きな方法を選択しましょう。

家の売却によって損失が発生した時は、納税ではなく還付の対応となる場合があります。

還付を受ける場合は確定申告書に記入した金融機関の口座での振り込みとなるので忘れずに記入しましょう。

家の売却後におこなう確定申告に関する注意点

家を売った後の確定申告では注意しなければならない点があります。

以下の2つの注意点をチェックして確定申告をしましょう。

確定申告をしないとペナルティが課される

確定申告は毎年2月16日から3月15日までの間に提出しなければなりません。

確定申告を忘れてしまうとペナルティとして無申告課税が課されます。

本来納めるべき税額とは別に罰金がプラスされてしまうので注意しましょう。

また、税金を期限内に支払わないと延滞税が課せられます。

最大14.6％の延滞税が課せられるので注意しなければなりません。

特別控除の特例と買換え特例は併用できない

新築物件を購入するために家を売却する場合、特定居住用財産の買換え特例が利用できます。

この特例を利用すれば、売却した時に発生する譲渡益を新しい家を将来譲渡する時まで繰り延べることが可能です。

しかし、買換え特例は特別控除の特例と併用することはできません。

勘違いをしていると想像以上の税金がかかるので、買換えを検討している人は注意してください。

まとめ

今回は家を売却する時の確定申告について紹介しました。

利益が発生していなければ確定申告が不要の場合もあります。

また、確定申告をおこなうことで税金の還付を受けられることもあるため、家を売却した時は確定申告をするのがおすすめです。

確定申告をする際は、特例を利用することで税金が安くなります。

自分が特例に該当するかチェックした上で注意点や流れを確認して確定申告をしましょう。