不動産に関する記事

「住宅を住み替えようと思っているけれど、税金はどれくらいかかるのかな？できるなら節税対策もしたい！」

住宅を住み替えようとする際には、住宅の売却と購入をあわせて行うことになるため、それぞれについて税金が発生することがあります。

住み替えにあたってはあらかじめ、かかる税金がどれくらいかを把握しておけば安心です。また、税金の負担は大きいため、できるものがあれば節税対策もしておくことがおすすめです。

この記事では、住宅の住み替えにかかる税金について、住宅の売却時の税金と購入時の税金に分けて解説しています。また、あわせて利用できる節税対策についてもご紹介しています。

この記事を読むことで、住宅の住み替えの際にかかる税金を把握することができ、予想外の支出を防げるとともに可能な範囲で節税対策を行えるようになります。

住宅の「住み替え」とは

住宅の「住み替え」とは、現在居住している住宅から新しい住宅に移り住むことをいいます。

住宅の住み替えには、持ち家から持ち家への住み替え、賃貸物件から持ち家への住み替え、持ち家から賃貸物件への住み替えなどが含まれます。

持ち家から住み替える際にはその持ち家の売却が発生しますし、持ち家へと住み替える際にはその持ち家の購入が発生します。持ち家から持ち家へと住み替える場合には、売却と購入の両方が発生することもあります。

持ち家の売却や購入の際には、それぞれ所定の税金がかかることとなるため、これを把握しておくことは予想外の支出を防ぐという意味でも重要です。

住み替えをするケースにはさまざまなものがありますが、主には次のようなものがあります。

住み替えの際には、特に税金面において、住宅の売却・購入の両方において各種の税金が発生することがあります。

税金は、納める義務がある時に現金で一括して納めなければならないため、特に資金繰りの面で注意が必要です。このため、住宅の売却・購入時にどのような税金がどの程度かかるかを把握しておくことはとても大切なことです。

住宅を売却する時にかかる税金

住宅を売却する時には、譲渡所得にかかる税金など、いくつかの税金がかかります。特に、この譲渡所得にかかる税金は金額が大きくなりがちであるため、正確に把握しておくことが大切です。

住宅を売却する時にかかる税金についてご説明します。

譲渡所得にかかる税金

「譲渡所得にかかる税金」は所得税と住民税から成り、住宅を売却して利益が出た場合に納めなければならない税金です。

この利益のことを、「譲渡所得」といいます。

譲渡所得やそれにかかる税金は、次の計算式で求めることができます。

「譲渡収入」は、売却した不動産の売却代金の額です。例えば、住宅を2,000万円で売却したら、この2,000万円がそのまま譲渡収入となります。

「取得費」は、売却した不動産を取得するためにかかった費用のことです。これには、不動産の購入代金や購入の際の仲介手数料などが含まれます。建物の場合には、建物の購入代金がそのまま取得費となるのではなく、建物の購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

「譲渡費用」は、不動産を売却するためにかかった費用のことです。これには、売却時の仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙代、売却のために要した不動産の測量費用などが含まれます。

これらに基づいて譲渡所得が計算できたとしても、それにそのまま税金がかかるわけではありません。譲渡所得からは、さらに「特別控除」を差し引くことができます。

「特別控除」は、税金の負担を軽減するために政策的に設けられたもので、所定の条件を満たすことで課税対象の金額を減らせる制度のことです。特別控除には、いくつかの種類があります。

譲渡所得にかかる税金の税率は、売却する不動産の所有期間に応じて2つに分けられます。所有期間が5年以下の場合を短期譲渡所得といい、所有期間が5年超の場合を長期譲渡所得といいます。

それぞれの税率は、次のとおりです。

このように、短期譲渡所得は長期譲渡所得よりも大幅に税率が高くなっています。この税率の差は、過去の不動産バブル期の反省を踏まえ、投機的な利益を得るための短期間での土地の転売により土地の価格が正常な範囲を超えて異常に値上がりすることを防ぐために設けられたものです。

なお、相続によって不動産を受け継いだ場合には、被相続人の所有期間を自己の所有期間と合算して所有期間を計算することができます。例えば、被相続人が20年間不動産を所有しており、相続が開始して1年間所有したのちにその不動産を売却する場合には、所有期間を合算することで、短期譲渡所得ではなく長期譲渡所得として低い税率で税額を計算することができます。

印紙税

「印紙税」とは、不動産取引の際に作成される売買契約書に印紙を貼付する形で納める税金のことです。印紙税は、国に納める税金の一種で、契約書や領収書など一定の文書に対して課されます。

不動産を売買する際の契約書に対してかかる印紙税額は、不動産の売買代金に応じて決まります。

例えば、不動産の売買契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合には1万円、5,000万円超1億円以下の場合には3万円が印紙税の額となります。

なお、不動産の取引に関する契約書への印紙税額は軽減措置が定められており、上記の金額は軽減税率適用後の金額です。2024年時点では、軽減措置は2027年3月31日までに作成される不動産取引の契約書に適用されるものとされています。

印紙税は、契約書を2通作成した場合には2通ともに収入印紙を貼付して納めなければなりません。通常、契約書は売主分と買主分の2通が作成され、印紙税は売主・買主がそれぞれ自己の契約書の分について負担することとされます（契約で異なる取扱いをすることにしても構いません）。

登録免許税

「登録免許税」は、登記の際に国に対して納める手数料としての税金のことです。

不動産を売却すると、売主から買主に対して不動産の所有権移転登記手続を行いますが、この登記の際に登記手続の手数料として、登録免許税が課されます。

登録免許税は、不動産の価額に応じて定められます。売買によって不動産の所有権が移転した場合には、原則として、登録免許税率は「不動産の価額×1,000分の20」（不動産の価格の2%）です。

※ただし、売買の場合、2026年3月31日までの間に登記を受ける場合には登録免許税率が「1,000分の15」（1.5%）へと軽減される措置が実施されています。

例えば、不動産の売却価額が1,500万円であれば、納める登録免許税の額は1,500万×2%＝30万円となります。

贈与や交換による所有権移転の場合の登録免許税率も売買と同様に「1,000分の20」です。

なお、相続によって不動産の所有権が移転した場合の登録免許税率は「1,000分の4」とされており、売買で取得した場合と比べて低く抑えられています。

登録免許税を納める義務を負うのは、登記を受ける者（売買の場合には、買主）です。もっとも、契約によって売主が税の一部を負担するように定めることなどは構いません。

登録免許税は、登記を申請する際に、登記の申請書類に印紙を貼付する形で行います。印紙の準備や納付は登記手続を委任した司法書士が代わりに行ってくれることが一般的であり、この場合には司法書士にそのためにかかった費用を支払います。

住宅を購入する時にかかる税金

住宅を購入する時にも、一定の税金がかかります。

住宅を購入する時にかかる税金についてご説明します。

不動産取得税

「不動産取得税」とは、地方税の一種で、不動産を購入等して取得した場合に課される税金です。

不動産取得税は、次の式によって計算します。

※2027年3月31日までに宅地等を取得した場合には、課税標準額は価格の2分の1として計算します。

税率は、2027年3月31日までに取得した分の土地・家屋（住宅）については、「100分の3」、家屋（非住宅）については「100分の4」です。

住宅であれば、概ね不動産の価格の3%が税額となると考えておくとよいでしょう。

ただし、課税標準額が売買により取得した家屋については12万円以下である場合など、一定の基準以下であるときには、不動産取得税は課税されないこととされます。

不動産の価格は、固定資産評価基準によって決定され、固定資産課税台帳に登録されている価格です。実際の取引価格そのものではありません。

不動産取得税の納税は、不動産を取得してしばらく経ってから都道府県税事務所より納税通知書が送付されてくるので、納税通知書に従い納めます。

消費税

不動産会社から住宅を購入した場合には、消費税を支払わなければなりません。

これに対し、仲介などにより個人から住宅を購入した場合には、消費税を納める必要はありません。

消費税の税率は、不動産であってもその他の物品と同様です。

なお、土地については常に消費税は非課税です。

また、仲介により住宅を購入した場合には、基本的には仲介手数料に対して消費税が課税されます。

印紙税

印紙税は、不動産を売却するケースにおいてご説明したとおりであり、売買契約書に収入印紙を貼付して納めます。

登録免許税

登録免許税についても、不動産を売却するケースでご説明したとおりです。

所有権移転登記手続の登録免許税は、基本的に買主が負担します。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、住宅の購入時に課税されるものではありませんが、購入後には毎年課される税金です。

土地や住宅のような「固定資産」に対して、その評価額に税率を掛けて税額が算出されます。

固定資産税の税率は標準的には1.4%とされていますが、実際には自治体によって異なります。

都市計画税は、都市計画区域内の物件に課税されるもので、土地・住宅の所在地によっては課されないことがあります。

贈与税｜購入資金の贈与を受けたケース

「贈与税」は、一定額以上の贈与を受けた場合に贈与を受けた者が支払う税金であり、住宅購入の場面では購入資金の贈与を受けたケースなどで納めなければならない可能性がある税金です。

例えば、おじ・おば、兄弟姉妹などから住宅購入資金に充てるために多額の資金を贈与してもらった場合などには、贈与税を納めなければならない可能性があります。

また、父母や祖父母などから贈与を受けた場合にも、原則として贈与税を納めなければならないことには変わりありません。しかし、父母や祖父母など直系尊属から自分が住むための住宅を取得するための資金として贈与を受けた場合には、最大1,000万円までの贈与について贈与税が非課税になるという特例があります。

父母などから住宅取得のための資金の贈与を受けた場合には、この特例が適用できないかを確認することが大切です。

住宅を売却する時に使える節税の特例

住宅を売却する時には、原則に従って各種の税金を納めなければなりませんが、そのうち譲渡所得にかかる税金についてはその負担を軽減できる特例があります。

この特例の適用を受けることで、節税を図ることができます。

住宅を売却する時に使える節税の特例についてご説明します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産（マイホーム）を売却して一定の条件を満たした場合には、譲渡所得の金額から3,000万円を差し引くことができる「3,000万円の特別控除」の適用を受けられることがあります。

例えば、譲渡所得が1,500万円だった場合、この特例の適用を受けなければ1,500万円に所定の税率を掛けて算出した税額を納めなければなりません。

例えば、税率が長期譲渡所得の約20％だとすれば、税額は約300万円にもなります。

これに対し、3,000万円の特別控除の特例の適用を受けられれば、譲渡所得から3,000万円を差し引いて課税譲渡所得とすることができるので、譲渡所得が1,500万円の場合には課税譲渡所得がゼロとなり、納める税額もゼロとなります。

居住用財産を売ったときの軽減税率の特例

「軽減税率の特例」とは、売却しようとする家の所有期間が10年を超えている場合であって所定の条件を満たす場合に、譲渡所得の税率が軽減される特例です。

具体的には、課税譲渡所得金額に応じて、次のとおりの軽減税率となります。

特定の居住用財産の買換えの特例

「買換えの特例」とは、所定の条件を満たした場合に、住宅の売却時に生じる譲渡所得にかかる税金の支払いを将来に向かって繰り延べる（先延ばしにする）ことができる特例です。

将来、買い替え後の住宅を売却する際に、買い替え前の住宅の分もまとめて課税されます。

節税の特例に関する注意点

節税の特例に関する注意点として、まず、それぞれの特例ごとに定められた所定の条件を満たさなければ適用を受けることができません。

所定の条件は、細かく定められており、正しく判断することが難しいところも多いです。特例の適用を受けようと思った場合には、税理士に相談して判断してもらうのがおすすめです。

次に、それぞれの特例は併用できるものと併用できないものがあり、全てを同時に使えるというわけではありません。

どの特例を併用できるかということや、どの特例を使えば最もお得になるかということは、税理士に相談して判断してもらうのが最も望ましいです。

また、後で詳しくご説明するように、特例の適用を受けるためには必ず確定申告をしなければならないので、この点も忘れないようにすることが大切です。

これらのことから、特例の適用を受けようとする場合には、ご自身だけで判断することなく専門家である税理士に相談するようにするのがおすすめです。
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住宅を購入する時に使える節税の特例

住宅を購入する時にも使える節税の特例があります。

住宅ローン控除

「住宅ローン控除」とは、所定の条件を満たしたうえで、住宅ローンを借り入れて住宅を取得等した場合に、年末のローン残高の0.7%に相当する額を所得税等から最大13年間にわたって控除してもらえる制度です。

例えば、年末のローン残高が1,000万円であれば、その0.7%である7万円が税額控除され、その分だけその年に納める所得税等が差し引かれます。

税額が直接差し引かれるため、税の軽減効果が高い制度であるといえます。

住宅ローン控除を利用する際の注意点｜3,000万円特別控除との併用は不可

住宅ローン控除を利用しようとする場合には、先ほどご説明した3,000万円の特別控除と併用することができません。このため、どちらも使える場合にはどちらを使うのかを決めなければなりません。

どちらを使うほうがより節税効果が高いのかは正しく試算しなければ分からないため、専門家である税理士や不動産関連の税に詳しい不動産コンサルタントに相談してみるのがよいでしょう。

住宅を売却して損失が出たら使える節税につながる制度

住宅を売却すると損失が出てしまうことがあります。

住宅を売却して損失が出た場合には、節税につながる使える制度があるため、諦めずに節税を図ることで税負担を軽減できます。

損益通算

損益通算とは、ある所得について損失（マイナス）が出た場合に、その損失を他の所得のプラスから差し引いて相殺し、所得額を減らして税額（所得税・住民税）を減らせる仕組みのことです。

例えば、会社員などの場合、給与としてもらっているお金は給与所得になりますが、住宅の売却損のマイナスを給与所得のプラスから損益通算により差し引き、税額を減らすことができます。

譲渡所得の損益通算は、全ての譲渡所得について許されているわけではなく、損益通算が許されていないものも多くあります。

住宅についていえば、「一定の居住用財産」に該当する場合に限り、損益通算をすることができます。

「一定の居住用財産」に該当するかどうかは細かく条件が設定されているため、税理士に判断してもらうのがおすすめです。

繰越控除

一定の居住用財産として損益通算ができる場合には、譲渡した年の翌年から3年間にわたって譲渡損失を繰り越すことができます。

「譲渡損失を繰り越す」とは、所得のプラスから差し引ききれないマイナス分を3年間にわたって繰り越して順次差し引いていくことができるということです。

これにより、1年で差し引ききれなかったマイナスも最大3年間にわたってできる限り差し引くことができ、税額の軽減を図ることができます。

住宅の住み替えで知っておきたいポイント

住宅の住み替えで知っておきたいポイントのうち、税金に関するものにつき、ご説明します。

ポイント1：住宅の売却で税金が発生したら確定申告が必要

住宅の売却で譲渡所得にかかる税金が発生した場合には、確定申告が必要です。

「確定申告」とは、納める税額を計算・申告し、納税する手続きのことです。

譲渡所得にかかる税金は、税務署が自動的に計算して賦課してくれるものではありません。自分で申告・納付しなければならないので、注意が必要です。

確定申告は、売却の翌年の確定申告期間（例年2月15日～3月15日頃）に行います。

確定申告を正しく行うためには正確な税の計算が必要であり、難しいところも多い手続きです。ご自身で行うことが難しいと少しでも感じたら、専門家である税理士に代行を依頼するようにするとよいでしょう。

確定申告をしなければならないのにあえてしないままでいると、本来の税金に加えて無申告加算税などのペナルティとしての税金が課せられるなど、大きな不利益があります。必ず確定申告期限までに確定申告を行い、納税することが大切です。

ポイント2：特例を利用するなら確定申告が必要

ここまでのご紹介した節税につながる特例を利用するためには、いずれもその条件として確定申告をしなければなりません。

特例の適用によって納める税額がゼロになる場合でも、確定申告をしなければなりません。税額がゼロになるから確定申告は必要ないと勘違いしてしまいやすいので、注意が必要です。

確定申告期限までに確定申告をしなければ、特例の適用を受けられなくなります。そうなると、本来納めなくてもよかったはずの税を納めることになってしまうので、必ず確定申告をするようにしましょう。

ポイント3：住宅の購入で住宅ローン控除を利用するなら確定申告が必要

住宅を購入して住宅ローン控除を利用する場合にも、初年度については確定申告が必要です。このことは、普段給与について確定申告を行わない会社員であっても同じです。

なお、2年目以降の分については、会社員であれば年末調整で住宅ローン控除の適用を受けられるため、再び確定申告をする必要はありません。

住宅の住み替えに関する税金や節税の特例を相談できる窓口

住宅の住み替えに関する税金や節税の特例は、税の専門家である税理士、または不動産取引に詳しい弁護士に相談するようにしましょう。

これらの専門家であれば、税に関する相談に乗ることができますし、手続きを代行してくれることもあります。

また、税理士のような税の専門家と連携が取れている不動産会社であれば、一般的なアドバイスをしてくれたり具体的なことについては税理士のような専門家を紹介してくれたりすることがあります。

不動産会社は具体的な税のアドバイスに乗ることはできませんが、税理士のような専門家と連携が取れている会社であれば必要に応じて適切に専門家につなげてくれることが期待できるので、税のこともまとめて対応してほしいという場合には、税理士などと連携の取れている不動産会社を選ぶとよいでしょう。もし、そのような不動産会社を不動産売却マップでは、ご紹介いたしますので、お気軽にご相談ください。

なお、税務署の窓口に相談に行っても、一般的な制度の概要を教えてくれるだけで具体的な事情に応じたアドバイスはしてくれません。具体的な事情に応じたアドバイスこそが大切なのであり、そのようなアドバイスは必ず税理士のような専門家から受けるようにしましょう。

まとめ：住み替え時には特例を活用して賢く節税しよう

住宅の住み替えの際には、さまざまな税金がかかります。

特に、住宅を売却した際の譲渡所得にかかる税金は大きな金額となりやすいため、注意が必要です。

一方で、譲渡所得にかかる税金に対してはさまざまな節税につながる特別控除の特例が用意されているため、特別控除の適用を受けられる場合には上手に適用を受けることで納める税額を大幅に減らすことも可能です。

住宅の住み替えにあたって納めなければならない税金を正しく把握し、想定外のお金が必要になるということのないように対策をしておきましょう。

また、納める税を軽減できる特別控除の適用もしっかりと受けて節税を図り、納める税金をできるだけ減らしてお得に住宅の住み替えを実現できるようにしましょう。