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住んでいる家や相続した家を売る場合、売却価格ばかり気にしていませんか？

家の売却で忘れてはならないのが税金です。

高く売れたのは良いけれど、税金対策をしていなかったばかりに、代金の大半が税金で消えてしまうこともあります。

そんな事態に陥らないためにも、まず、家の売却にまつわる税金の種類を知ることが大切です。

また、税金の簡単な計算方法を理解していれば、節税対策を考えることができます。

家の売却時の税金の種類や計算方法、節税対策について詳しく解説しますので、家の売却を考えている方は参考にしてください。

家の売却時にかかる税金の種類

一般の方が、自宅を売却するときにかかる税金は、次のものがあります。

• ・印紙税
• ・登録免許税
• ・仲介手数料や司法書士報酬にかかる消費税
• ・譲渡所得税と住民税

それぞれの内容や額を見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは、文書に課される税金で、売買契約書や請負契約書など、課税文書とされるものが対象となります。

収入印紙を契約書や領収書に貼ることで、印紙税を納めているのです。

印紙税の額は、売買契約書の記載金額により決まります。

たとえば、家の売却価格が1,000万円を超え5,000万円以下なら、売買契約書に課税される印紙税の額は2万円1です。

なお、通常、売買契約書に課税される印紙税は、売主と買主で平分して負担します。

登録免許税

登録免許税とは、登記、登録の際に課税される税金です。

売主が負担する例として住所変更登記や抵当権抹消登記の登録免許税を挙げることができます。

住所変更登記は不動産1つにつき1,000円、抵当権抹消登記は抵当権1つにつき1,000円です。

なお、家の所有権移転登記にも登録免許税がかかりますが、通常、買主が負担します。

仲介手数料や司法書士報酬にかかる消費税

不動産会社に家の売却を仲介してもらう場合、仲介手数料に消費税がかかります。

また、売主の住所変更登記、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、司法書士報酬にも消費税がかかります。

所得税と住民税

家などの資産を譲渡した場合、気をつけなければならないのが譲渡所得に課税される所得税と住民税です。

譲渡所得とは家を売って得た利益のことですが、譲渡所得に対する所得税と住民税の税率は、家の所有期間により異なります。

所有期間が5年以下の家を売却して譲渡益が出た場合を「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」と言います。

この所有期間は、家を売った年の1月1日現在が基準である点に注意しましょう。

＜税率＞

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得	15％	5％
短期譲渡所得	30％	9％

引用元：国税庁ホームページ「土地や建物を売ったとき」

家の売却時に適用される3,000万円特別控除とは

家を売って得た譲渡所得が高ければ、所得税と住民税も高くなってしまいます。

せっかく高く家を売ることができても、手取り額が低くならないようにするための対策はないのでしょか？

居住用の資産を売却した場合に認められる特別控除という制度を知っていると、所得税対策を考えやすくなります。

ここでは、居住用財産譲渡の3,000万円特別控除について詳しく確認しましょう。

譲渡所得の算出

まず、譲渡所得の算出方法を理解しましょう。

まず、この式に出てくる用語の意味を知ることが大切です。

• ・収入金額　土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額
• ・取得費　　売った土地や建物の購入代金（減価償却要）や購入手数料など
• ・譲渡費用　土地や建物を売るために直接かかった費用

具体的な金額を当てはめるとわかりやすくなります。

たとえば、次の事例で考えてみましょう。

• ・譲渡価格が5,000万円（収入金額）
• ・譲渡した家の取得費が1,500万円（取得費）
• ・譲渡費用が200万円（譲渡費用）
• ・特別控除無し

この例の場合、以下の式により課税譲渡所得金額を算出します。

3,000万円特別控除とは？

マイホーム(居住用財産)を売ったときに最高3,000万円まで控除できる特例を「3,000万円特別控除」と言います。

3,000万円特別控除の特徴は、所有期間の長短に関係なく受けられることです。

たとえば、前述のケースで、3,000万円特別控除を受けることができれば、譲渡所得はいくらになるでしょうか。

特別控除を受けられなければ、課税譲渡所得は3,300万円なので、特別控除を受けられるかどうかで所得税と住民税の額が大きく違ってしまいます。

家の売却計画では、3,000万円特別控除がポイントです。

3,000万円特別控除の適用要件

3,000万円特別控除ですが、主な適用要件は以下のとおりです。

・自分が住んでいる家、家と併せて敷地や借地権の譲渡であること

なお、以前に住んでいた自宅や敷地の場合、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること

・譲渡の当事者（売主と買主）が次の関係の人でないこと

親子や夫婦、生計を一つにする親族、内縁関係にある人など

・譲渡した年の前年および前々年に3,000万円特別控除を受けていないこと

（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除く）

ほかにも「マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例」などを一定期間に受けている場合、3,000万円特別控除の適用を受けられません。

また、災害により滅失した家屋の敷地を譲渡する場合についてなど、細かな要件があります。

3,000万円特別控除の適用を受けられるかどうかについては、個々のケースで違いますので、注意してください。

家の売却時に節税するための6のコツ

家を売却した際にかかる税金は様々ありますが、特に注意が必要なのが譲渡所得にかかる所得税と住民税であることがわかりました。

譲渡所得（利益）を抑えれば所得税や住民税を安くできるので、節税ポイントは譲渡所得対策と言えるでしょう。

そこで、譲渡所得に的を絞って、家の売却時に節税するための次の6つのコツをお伝えします。

• ・譲渡費用と取得費をすべて計上する
• ・3,000万円特別控除が使える間に売却する
• ・共有名義の家は、すべての共有者が3,000万円特別控除を受ける
• ・3,000万円特別控除と住宅ローン控除は有利な方を選ぶ
• ・相続した空き家の3,000万円特別控除を活用する
• ・長期譲渡所得の税率になるまで待つ

譲渡費用と取得費のすべてを計上する

譲渡費用、取得費については、次のポイントを押さえましょう。

• ・譲渡費用、取得費として認められている費用と認められていない費用を把握する
• ・譲渡した建物に施した設備の費用や改良費用（リフォーム費用）を取得費に計上する

後述しますが、譲渡費用とは売るために直接かかった費用のことを言います。

例えば、土地や建物を売るために支払った仲介手数料などです。

取得費とは、土地や建物を取得するために支出した費用で、売った土地や建物の購入代金などがあたります。

リフォームを施した物件を売るのであれば、その費用も取得費用に計上できるので、譲渡所得を抑えることができます。

このように、譲渡所得から譲渡費用と取得費をできるかぎり控除することで、所得を低く抑さえて税金を安くすることができます。

3,000万円特別控除が使える間に売却する

居住用財産譲渡の特例である3,000万円特別控除は、居住しなくなった年から一定の期間内の譲渡のみ適用されます。

3,000万円特別控除の適用を受けるには、以前に住んでいた自宅や敷地の場合、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しなければなりません。

この期間を過ぎてから売却すると3,000万円特別控除を受けられなくなるので注意しましょう。

共有名義の家は、すべての共有者が3,000万円特別控除が使える

売却した不動産が夫婦や親子の共有名義の場合、共有者それぞれ3,000万円特別控除を使えます。

例えば、父と息子が各2分の1の割合で所有する住宅を譲渡した場合、父も息子も3,000万円特別控除の適用を受けることができます。

共有者1人だけに適用するよりも譲渡所得を抑えることができるので、活用しましょう。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除は有利な方を選ぶ

住宅ローンにより住宅を購入した場合、所得税額から住宅ローン控除を受けることができます。

返済期間や所得額などの制限がありますが、大事な要件は3,000万円特別控除と重ねて受けることができないことです。

したがって、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらか有利な方を選ぶのが節税のコツです。

相続した空き家の3,000万円特別控除を活用する

相続した家を譲渡する場合は、相続した空き家の3,000万円特別控除を利用しましょう。

詳細は後述しますが、親が住んでいた空き家を売却した場合「被相続人の居住用財産譲渡の特例」を受けることができます。

ただし、この特例は相続した空き家が分譲マンションである場合は適用されません。

長期譲渡所得の税率になるまで待つ

所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得となり税率が低くなるので、家を売却するタイミングをよく見計いましょう。

なお、相続により取得した家の所有期間は、被相続人（亡くなった人）が所有していた期間を合算できます。

＜税率＞

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）	15％	5％
短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）	30％	9％

引用元：国税庁ホームページ「土地や建物を売ったとき」

相続した家を売却する場合の税金の例

節税のコツで挙げた、相続した空き家の譲渡の特例、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例につき、詳しく確認します。

相続した空き家の譲渡の特例

親から相続した家を売って利益が出た場合、譲渡所得に所得税と住民税がかかるのも、自分が買った家を売る場合と同じです。

相続した空き家を譲渡の特例とは？

今は空き家となっている親が住んでいた家を売却する場合は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を受けることができます。

これは、譲渡所得から上限3,000万円を控除できるという特例です。

被相続人が相続の開始の直前において住んでいて現在は空き家となっている建物やその敷地を売ったときの特例は、以下の要件を満たしていなければなりません。

• ・昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• ・分譲マンションでないこと
• ・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

なお、同一敷地内に親の家と、子の家があるケースは制限があります。

相続した空き家を譲渡したときの税金の計算例

実際に、相続した空き家を譲渡したときの税金を計算してみましょう。

次の例で考えます。

• ・譲渡価格が6,000万円（収入金額）
• ・譲渡した家の取得費が2,000万円（取得費）
• ・譲渡費用が300万円（譲渡費用）
• ・長期譲渡所得の税率による
• ・相続した空き家の3,000万円特別控除適用を受ける
• ・他の条件はないものとする

この例の場合、以下の式により課税譲渡所得金額を算出します。

6,000万円（収入金額）－（2,000万円（取得費）＋300万円（譲渡費用））－3,000万円（相続した空き家の特別控除）＝700万円（課税譲渡所得金額）

そして、700万円に各税率を乗じると税額を算出できます。

相続税が取得費に加算される特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)

相続した空き家の特例のほかにも、相続した物件を売却した場合の特例があります。

相続したあと一定期間内に相続財産を売却した場合、取得費が加算されるという制度です。

取得費が加算されれば、譲渡所得を低くすることができます。

この特例の適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• ・売却する財産を相続や遺贈により取得した人に相続税が課税されていること
• ・相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに相続財産を譲渡

相続登記や相続税支払いが済んでいない場合

相続登記が終わっていなければ相続登記のための登録免許税も必要です。

また、相続税の支払いが終わっていなければ相続税を支払う場合があります。

家の売却で認められる「譲渡費用」と経費の内訳

最後に、節税のコツで挙げた取得費と譲渡費用について詳しく確認しましょう。

取得費とは？

以下の費用が取得費の例です。

• ・売った土地や建物の購入代金、建築代金、設備費や改良費（建物については減価償却費を引いた額）
• ・購入手数料
• ・土地や建物を購入したときに納めた登録免許税、不動産取得税、印紙税

　
ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

譲渡費用に当たるもの、当たらないもの

譲渡費用と言うと難しいのですが、一般的なイメージの言葉に置き換えれば「経費」のことです。

売るために直接かかった費用しか譲渡費用として認められませんので、どんな費用でも譲渡費用として控除できるわけではありません。

譲渡費用に当たる費用、当たらない費用の例は以下の通りです。

まとめ

家の売却にまつわる税金の種類は多岐に渡り複雑なので、細かく理解しようとすると時間も手間もかかってしまいます。

また、建物の取得費を算出する際に必要な減価償却など、馴染みのない計算もしなければなりません。

自分で節税しようとすると考えなければならないことが山ほどあり、仕事や家事など日々忙しい方にとって大きな負担となります。

税金の知識を備え節税対策をすることは大切ですが、家の売却や引越しなど全て自分でこなそうとするとオーバーワークになってしまいます。

家の売却を不動産会社に依頼している場合であれば、顧問の税理士に相談することもできますので、税金に不安がある方は、ぜひ、プロの知恵を借り安心して取引をしてください。