COLUMN不動産に関する記事

2020年3月1日に国土交通省による最新の公示地価が発表されました。

これは2020年1月1日時点の公示地価となり、いわば2019年の地価の成績表です。

中身は多くの地点で変動率がプラスとなり、全国全用途の平均も変動率1.4％のプラスと好成績でした。

しかし公示地価が発表された直後に新型コロナウイルスの感染拡大による緊急事態宣言が出されており、2020年はその後、第二波、第三波とコロナによる大きな社会的影響が続いています。

今後の先行きは不透明といわざるを得ませんが、2020年の公示地価の内容を紐解いて、地価が上昇した理由やこれからの動向予測を解説していきます。

公示地価とは

「土地は一物四価である」といわれます。

これはひとつの土地が4つの価格を持っているという意味です。

4つの価格とは「実勢価格（時価）」「公示地価」「基準地価」「路線価」のことです。

土地が持つ4つの価格

実勢価格とは、実際にその土地が売買取引された価格です。

実勢価格は市場の状況や買主売主の事情によって変動します。

公示地価とは、土地取引の指標とすることを目的として国土交通省が公表している土地の価格です。

毎年1月1日時点の地価が3月中旬に発表されます。

地価公示法にもとづき、全国に2万3,000か所ある標準値が鑑定評価されて1㎡あたりの価格が決定します。

国土交通省のホームページからそれぞれの地価についての詳細な内容を閲覧することができます。

基準地価とは、公示地価と同様に土地取引の指標とすることを目的として各都道府県が公表している土地の価格のことです。

毎年7月1日時点の地価が9月下旬に発表されます。

全国2万か所以上ある基準値を鑑定評価したもので、公示地価と同様に国土交通省のホームページから評価の詳細が閲覧できます。

路線価とは、相続税の評価を目的として国税庁が発表している土地の価格です。

毎年1月1日時点の地価が7月上旬に発表されます。

路線価をもとに相続税および贈与税が計算されます。

路線価は国税庁のホームページから閲覧することができます。

公示地価と基準地価は実勢価格に近い

一般的には、公示地価と基準地価は実勢価格に近い値であり、路線価は公示地価のおよそ80％といわれています。

公示地価など土地の評価額は、土地を売却する際の金額設定の指標として利用されていますが、購入する場にもその価格が適切かどうか判断する材料となります。

また、不動産市場の動向や景気の見通しをみるための指標にもなっています。

【2020年】全国公示地価ランキング

2020年の公示地価は、全国全用途平均が1.4％プラスとなり5年連続の上昇となりました。

公示地価の高いエリアでもさらにプラスとなっており、全国的に上昇傾向だといえるでしょう。

（ 公示地価数値については全て国土交通省ホームページより参照 )
参考：国土交通省「土地・建設産業：令和２年地価公示」

住宅地の公示地価は港区と千代田区のツートップ

全国の住宅地の公示地価ランキングは下記の表のとおりです。

全国公示価格のトップは港区赤坂1丁目であり、同じく港区の赤坂、白金台、南麻布など5地点が10位以内にランクインしています。

また2位は千代田区六番町で、そのほかにも千代田区は三番町、一番町が10位以内にランクインしています。

10位は唯一の渋谷区であり、恵比寿西2丁目となっています。

公示地価1位は港区の大使館エリア

1位となった赤坂1丁目は、アメリカ大使館をはじめスペイン大使館やスウェーデン大使館、またThe Okura Tokyoなどが立ち並ぶエリアです。

昨年の公示地価と比較すると変動率は8.8％であり、10位以内にランクインしたほかの地点と比べても高い変動率です。

また3地点がランクインしている千代田区一番町、三番町、六番町のエリアは、半蔵門駅や麹町駅近辺のごく狭い範囲内にあります。

いずれも変動率は2％台～3％台と高くなく、昔からの高地価エリアといえるでしょう。

10位にランクインした渋谷区恵比寿西は、代官山駅からほど近い立地です。

変動率は13％超と高く、大きく地価が上昇したことが伺えます。

商業地の公示地価は銀座エリアが7地点ランクイン

全国の商業地の公示地価ランキングは下記の表のとおりとなりました。

変動率のプラスは住宅地に比べて低いものの、どの地点も上昇となっています。

中央区銀座エリアが7地点ランクインしていますが、どこも上昇率は高くありません。

商業地1位は銀座4丁目の山野楽器本店

商業地の公示地価トップは4年連続で中央区銀座4丁目の山野楽器銀座本店でした。

中央区銀座エリアは7地点が10位以内にランクインしています。

1位から4位までを占めた中央区銀座エリアは、いわずと知れた国内トップクラスの商業地です。

リーマンショック以降若干の落ち込みがありましたが、近年は値上がりがみられています。

また、千代田区丸の内、千代田区大手町といった千代田区エリアが入っているほか、5位と7位には新宿区新宿3丁目がランクインしました。

新宿3丁目でランクインした新宿M-SQUAREは三井住友銀行などをテナントとするオフィスビルです。

また同じく新宿3丁目の新宿高野第二ビルも1階に店舗のある事務所ビルであり、いずれも地下鉄新宿駅出口と近接する好立地といえます。

【2020年】全国公示地価上昇率ランキング

公示地価をみる際に、地価の高いエリアだけでなく上昇率が高いエリアも注目してみる必要があります。

今回の発表で最も上昇率が高い地点は、地方圏の観光地エリアが中心でした。

多いところでは50％を超える上昇率となっています。

全国公示地価上昇率ランキング（住宅地、商業地）

全国で地価の上昇率が高かった地点を、住宅地、商業地別に上位5位まで調査しました。

下記の表にあるように、上昇率が最も高かったエリアにはどちらも北海道、沖縄県が多くランクインしています。

住宅地と商業地で多少エリアが異なりますが、どちらも観光地の影響が高いエリアといえます。

スキーリゾート「ニセコ」エリアが上昇率第1位

住宅地の公示地価の上昇率が最も高かったのは北海道虻田郡山田の地点です。

付近にはパウダースノーで世界的に有名なスキーリゾート「ニセコ」があり、スキー場のほかホテルや飲食店が点在しています。

住宅地・商業地の上昇率ランキングには北海道虻田郡3地点がランクインしました。

57.5％、44％、30.6％と大きな伸びを記録しており、海外観光客の高い需要が感じられます。

ニセコエリアは近年、オーストラリアやフランス、中国といった海外の国から多くのスキーヤーが訪れる観光地として話題になっていました。

ホテル従業員も外国人が多く配置されているなど、インバウンド需要にかなり力を入れていたようです。

しかし、現在は新型コロナウイルスの感染拡大により海外からの観光客は激減しており、今後スキーリゾートの経営にはかなりの打撃があると予想されています。

観光地エリアの地価が大躍進

また、ほかの沖縄県、福岡県、大阪府といった上位エリアも、観光地かそれに近い都市部がほとんどで、インバウンド需要が公示地価の上昇に大きく寄与したことは間違いありません。

沖縄県の宮古島市から住宅地、商業地でそれぞれランクインしているのも非常に興味深い点です。

宮古島市は近年地価が上昇傾向にあり、2020年は商業地の平均上昇率が27.3％で県内トップとなりました。

沖縄県自体も住宅地で9.5％、商業地で13.3％と高い上昇率となっています。

圏域別公示地価上昇率ランキング（住宅地）

公示地価の上昇率を各圏域別にみてみると、住宅地の上昇率が高かったエリアには多少ばらつきがみられます。

東京圏では港区や渋谷区といった従来の高級住宅地エリアがランクインしている一方で、北区赤羽、荒川区東日暮里といった23区内でも比較的下町エリアの伸びが目立ちます。

北区赤羽も荒川区東日暮里も再開発が盛んなエリアで、大規模なマンションの建設が相次いでいます。

大阪圏では、大阪府と京都府の観光地や都市部からほど近いエリアが多くランクインしました。

名古屋圏では上位4位まで名古屋市の中心部である名古屋市中区が占めるランキングとなりました。

特に上位3地点は全て名古屋駅の東側に位置しており需要の高いエリアですが、3地点とも20％以上の上昇率となっており非常に急激に伸びていることが伺われます。

また地方圏の上位5地点は全国の上昇率ランキングと同結果となり、改めて地方圏の上昇率が全国的にも高いことがわかります。

圏域別公示地価上昇率ランキング（商業地）

商業地の公示地価上昇ランキングをみてみても、インバウンド需要がかなり後押ししているようです。

東京圏の商業地は、1位から4位までを浅草エリアが独占しています。

浅草はいわずと知れた国際的な観光スポットのひとつです。

上昇率もランクインした3地点で30％を超えています。

大阪圏でも観光地として知られている中心地が3地点ランクインしました。

名古屋圏では住宅地と同じく名古屋市中区のエリアが目立ちます。

いずれのエリアも20％を超える高い上昇率となっています。

公示地価上昇が続いている要因

2020年の公示地価は全国全用途で上昇、用途別、圏域別にみてもそれぞれにおいて上昇となるなど全体的な上昇基調です。

「インバウンド需要」と「オリンピック」が支えた一年

用途別、圏域別の公示地価上昇ランキングでは、外国人観光客に人気のある土地で20％から40％を超える高い上昇率がみられました。

実際に公示地価が上昇した観光地には多くの海外旅行客がみられ、インバウンド需要を肌で感じることができるほどでした。

また、2020年はオリンピックの開催が予定されていたため、それまでは地価が上昇するだろうと予想されていました。

さらにそういった国内の活気あるムードが、もともと地価の高いエリアをさらに底上げする結果になったかと思われます。

今後はコロナ影響もあり公示地価の動向に注意が必要

しかし、2020年2月以降、都市部を中心に新型コロナウイルスが大流行し経済にも大きな影響を与えているため、今後の公示地価の動向には注意が必要です。

都道府県基準地価は0.6％の下落

2020年9月29日に都道府県が発表した7月1日時点の基準地価では、全国の住宅地、商業地など全用途平均地価は前年に比べて0.6％下落となりました。

用途別でみると、商業地は0.9％下落し5年ぶりの下落となりました。

とはいえ東京圏・大阪圏は上昇となっています。

名古屋圏は1.1％の下落です。

一方、住宅地は0.7％下落となりました。

3大都市圏が0.3％下落、地方圏が0.9％下落ですが、東京23区は1.4％の上昇となりました。

新型コロナウイルスの感染拡大で、オリンピックは延期、インバウンド需要は激減となってしまったため先行き不透明感が高まったとみられています。

大阪エリアの路線価を下方修正

また、2021年1月26日に国税庁は大阪エリアで20％を超える大幅な地価下落が確認されたとして、大阪中央区の路線価を一部引き下げたと発表しました。

路線価は相続税や贈与税を算定する基準となりますが、公示地価の80％程度であるため地価の下落が20％以上になると路線価のほうが高くなってしまいます。

そのため路線価を修正して税金が高くなるのを防ぐこととなりました。

大規模災害を除き、路線価が補正されるのは初めてとのことです。

浅草や名古屋でも同様に15％を超える地価下落がみられたという調査結果になっています。

2020年の公示地価発表時には急激な地価上昇をしたエリアが、今後は新型コロナウイルスの影響を受けて徐々に下落に転じていくのではないかと予測されます。

まとめ

2020年の年末から、エイベックスや電通といった大企業が自社ビルを売却する報道がされて話題となりました。

売却の背景は、新型コロナウイルスによる業績不振が要因との考え方が一般的です。

しかし、社会の働き方が変化したため社員をリモートワークへ誘導することなど、大規模な資産を保有するのではなく身軽になって今後の情勢変化に対応することなど理由といった声もあります。

実際に新型コロナウイルスの流行や緊急事態宣言を理由として、社員をリモートワークに変えている企業は少なくありません。

今後も同様の動きが広まれば、都心の広いオフィスやマンションは不要になるという可能性も考えられます。

2020年1月1日時点での地価の成績表はかなり良かったですが、新型コロナウイルスが経済に与えた影響が出てくるのはまさにこれからです。

長期的な視点を持って地価を観察していく必要があるでしょう。