COLUMN不動産に関する記事

「親のマンションを相続した」、「親のマンションを手放して、二世帯住宅に住む計画がある」などのさまざまな理由から、「築40年以上の古いマンションを売ることになったけど、売れるのかな？」と不安になっている方も多いのではないでしょうか。

古いマンションは、維持費もかかりますし、売却を決めたら、できればスムーズに売却したいものですよね。

ここでは、古いマンションの売却をスムーズに進めるためのポイントと売れなかったときに何ができるかを解説していきます。

築40年以上の古いマンションの売却は特に難しい

「築40年以上の古いマンションの売却が難しい」
と言われますが、どうしてそういわれるのでしょうか。

築40年以上の古いマンションの売却が難しい理由

築40年以上の古いマンションは、「耐震性」が、現在の耐震基準からすると低い可能性があり、資産価値に影響するという点から、売却が難しいといわれています。

1981年6月以前に建築確認を受けて、建設されたマンションですと、1981年6月と2000年に耐震基準が改められ、当時よりも厳しい基準になっているので、築40年を超える古いマンションは、「耐震性の診断で問題あり」という判定を受ける可能性が高くなります。

そもそもマンションの耐用年数はどのくらい？

マンションは鉄筋コンクリート構造で造られていますが、鉄筋コンクリート構造自体は、地震などの損傷が何もなければ1世紀（100年）持つといわれています。

税金を算出する法的な耐用年数でも、鉄筋コンクリート構造は47年とされています。

ですが、構造以外の問題によって、解体や建て替えされてしまっているのが現状です。

本当は耐えうる構造でも、維持していく中で、入居者の減少にともなって、修繕積立金が減少ししまい、修繕が追いつかなくなる場合が多いようです。

配管や塗装など、構造以外の箇所の耐用年数は100年も保たないので、どうしても修繕は必要になります。

そのあたりのバランスが難しくしている原因といえます。

契約不適合責任という壁

不動産を売却した際に、売主が負わなければならない責任があります。

2020年4月に民法が120年ぶりに改正され、この責任は「瑕疵担保責任」から、「契約不適合責任」へと変更されました。

瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵(欠陥など)に責任を負うべき問題は限られていました。

契約不適合責任では、『目的物の種類、品質及び数量が契約の内容に適合しない場合』には売主が責任を持つとされました。

契約不適合責任は「契約に適合しているか」が判断の基準とされていますので、たとえ欠陥があった場合でも契約書にその旨が記載されていれば責任を負いませんが、記載されていないときには責任を負わなければなりません。

買主は、損害賠償請求・契約解除・追完請求・代金減額請求を売主に請求できますので、せっかく売却できても、契約時に気をつけていないとこれらの請求により利益が減ってしまう、もしくは逆に損してしまうということにもなりかねませんので、注意が必要です。

マンションを売却できないと増える出費

マンションの売却がなかなか進まないとき、そのまま放置するとどんな問題が起きるのでしょうか。

マンションの維持費問題

マンション特有の「管理費」と「修繕積立金」が毎月かかります。

また、不動産を所有していると毎年かかるのが、「固定資産税」と「都市計画税」です。

これらの費用はもれなくかかります。

これら以外に、例えば住宅ローンが残っている場合には、その支払いもあります。

所有のマンションが大規模修繕を行うことになってしまった場合には、修繕積立金で賄いきれない分をさらに負担しなくてはならないなどということもあるかもしれません。

また、考えられる負担で最大の負担は、所有するマンションの解体が決まってしまった場合でしょう。

このように、居住している場合にはそんなに負担に感じることのない費用も、住居としていない場合にはとても負担に感じてしまうことが多いのではないでしょうか。

マンション販売中に増える出費

不動産業者に販売を依頼すると、不動産の売却ができたときに「仲介手数料」を不動産業者に報酬として支払います。

この仲介手数料は、法律の定めがあるので、一定額よりも多く請求されることはありません。

しかし、販売活動の際に、例えば、

• ・遠方の購入を希望する人がいた場合に出向いてもらった
• ・なかなか売れないから、広告を専用に作ってもらった
• ・自分の居住地と離れているので、販売物件の定期的な換気をお願いした

などというときには、交通費や広告費など別途費用が請求される場合があります。

思わぬ出費で困らないように、事前に不動産業者に相談して、費用について確認しておくとよいでしょう。

マンションが売れないときに考えられる原因

マンションが売れない原因にはどんな原因が考えられるのでしょうか。

不動産屋選びに失敗している

不動産の売却をする際、仲介を依頼する不動産業者の選定は大事なポイントです。

例えば、不動産業者の担当者が、なかなか連絡がつかない人であった場合には、物件に興味を持ち、せっかく内覧をしたいと購入希望者が申し出てくれても、すぐに対応できず、結果購入希望者を逃してしまうということもあり得ます。

また、不動産業者は仲介手数料を受け取ることによって、利益を得るので、できれば自分で買主を見つけて、買主側からも仲介手数料をもらいたいと考えます。

この考え自体は問題ではありませんが、悪質な利益重視の業者を選んでしまうと、自分で買主を見つけたいからと他の業者に情報を開示せず、抱え込んでしまうということもあるようです。

情報が開示されず、限られている人しか知らなければ、その分購入希望者と出会える可能性は低くなります。

こういった悪い業者に当たらないように、不動産業者を選ぶ際には、しっかりと調べて決めるようにしましょう。

売却主が原因の場合

売却主が原因の場合、考えられることは、

• ・物件の写真映りが悪く、暗く見えるなどの場合
• ・内覧の際、説明ができず、購入希望者が物件に魅力が感じられなくなってしまう
• ・内覧の際、物件に清潔感がない

などが挙げられます。

売却主が原因の場合は、他の原因に比べて、気をつければ変えられることばかりです。

天気の良い日に写真を撮り直してみたり、物件の魅力を上手に伝えられるように考えることで対処できます。

外的要因が原因の場合

マンションの管理費が高かったり、駅から遠い場合など、自分で対処できない外的要因が原因の場合、とても頭を悩ますことになりそうです。

戸建ての場合は、購入者は自分で修繕用の積立費用の調整ができますが、マンションの場合にはそうはいきません。

例えば、購入希望者が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、住宅ローンの支払い以外に管理費や修繕積立金も毎月払っていかなければならないことになります。

ですから、購入希望者は、そういった費用の支払いも含めて検討しているのです。

また、管理費や修繕積立金以外にも、駐車場代や自治体費などの支払いも考えられるため、維持費が嵩むと考える購入希望者もいらっしゃるかもしれません。

購入希望者側から見ると、購入よりも前に大規模修繕が終わっていればよいですが、行われていなければ、今後、大規模修繕が決定し、修繕積立金の不足分を負担することもあるのではないかと考えます。

維持費やこうした今後予想される出費は、売却主にはどうしようもできない問題ですので、難しいですね。

マンションを売却するためにできる対策

マンションを無事売却できるためにできる対策について、解説していきます。

価格設定と値下げ時のポイント

最近ではインターネットが普及し、インターネット上で不動産を無料査定してくれるサイトなどもあります。

マンションの販売価格を決める際、不動産業者に丸投げせず、こうしたサイトを利用して価格を設定しましょう。

ポイントは、不動産業者のいう通りの言い値を受け入れるのではなく、無料査定サイトで複数社に見積もりを求めて、できれば、その価格となった根拠まで理解し、可能な限り高額で、なおかつ、相場に合った販売価格を設定することです。

相場に合わせた価格を設定したにも関わらず、なかなか買い手が見つからないときには、値下げを考えることになりますが、ちょっとずつ価格を下げてもインパクトがなく、気付かないことがあります。

できれば、4,150万円を4,050万円という値下げをするのではなく、4,150万円を3,990万円というように、〇〇万円代という価格帯の変化を取り入れた方が、インパクトがあり、不動産情報をチェックしている購入希望者を惹きつけることに繋がります。

また、不動産の慣習から、価格の見直しは3ヶ月周期で行うことが望ましいです。

不動産業者の仲介手数料の更新が3ヶ月程度に設定されているというのも理由ですが、購入希望者も3ヶ月程度で入れ替わるといわれています。

同じ値下げをするとしても、タイミングを見極めて行うということがポイントになります。

少しでも綺麗に見せる

購入希望者の好みに合わせて、購入後に購入者がリフォームするでしょうから、ガラッと雰囲気を変えるようなリフォームはする必要がありません。

高い金額で大幅なリフォームをして、購入希望者の好みや理想に合うとは限らないからです。

内覧の際に、購入希望者の心を掴むのにおすすめなのは、「ハウスクリーニング」をしておくことです。

清潔感があれば、印象はよくなります。

あまりにもひどい傷や汚れが床や壁にある場合には、そこだけはリフォームをした方がよいでしょう。

中古物件であること、築年数は購入希望者も理解しているので、無理に綺麗にする必要はなく、できる限り綺麗にして、内覧時に迎え入れることがポイントです。

広告のポイント

主に広告で購入希望者を探そうとする場合には、さらに重要となります。

より多くの人の目に触れることができれば、それだけ購入希望者と巡り会える可能性が高くなるので、どの媒体で広告を出すのかという点がひとつ目のポイントになります。

先程も触れましたが、広告に載せる写真の写真映りも大切です。

内覧に漕ぎ着けることができるかは、この写真にかかっています。

広告に関しては、仲介不動産業者の担当者の方と相談して見直すとよいでしょう。

内覧での対応

内覧でのポイントは、購入希望者の聞きたいこと、気になることにどれだけ答えられるかにかかっています。

部屋の使い勝手など、一生懸命売り込むというよりも、購入希望者の質問に丁寧に答えていった方が印象はよく、売却に繋がるでしょう。

どう伝えたらよいかわからない場合には、仲介業者の担当者にサポートしてもらいながら進めるとよいでしょう。

デメリットがあったとしても、それをカバーする、住んでいる人にしか伝えられないメリットや魅力を伝えるということが、内覧での対応のポイントになります。

依頼する不動産業者

不動産業者には、一戸建ての売買が得意な業者や新築の販売が得意な業者など、得意な分野というものがあります。

不動産業者を選定する際に気をつけたいポイントです。

また、実際に不動産の販売を始めて、担当者の連絡が取りづらいなどの不満を持つこともあるかもしれません。

その場合には、不動産業者に相談して担当者の変更をしてもらうか、不動産業者を変更することを検討しましょう。

仲介を依頼する不動産業者の選定は、不動産を売却する際に最も重要であるといえますので、慎重に検討しましょう。

どうしてもマンションが売却できないときの最終手段

値下げやいろいろな対策をしたけれど、どうしても買い手が見つからないというときには、どうしたらよいのでしょうか。

不動産買取業者

不動産買取業者は、元々相場よりも少し安めの金額で不動産を買い取ります。

マンションが売れなかったということは、病院など生活に必要な施設がない、その場所に住みたいという人の需要と供給のバランスが成り立っていないなど、自分ではどうすることもできない理由が存在しているかと思います。

そういう理由は不動産買取業者にとっても同じであり、買取をしても、その後売れにくいということを知っているので、かなり買取価格は低いと考えましょう。

ですが、そのマンションを維持していく毎月の負担や、いつか解体しなくてはいけなくなるかもしれないなどのリスクなどを考慮して、安くても不動産買取業者に買い取ってもらう方がよいのかをよく考えて決めた方がよいでしょう。

賃貸物件にする

本当は手放したいけれど、買い手がどうしても見つからないという場合には、売却を諦めて、賃貸物件にするという方法もあります。

賃貸物件にしてしまえば、そのマンションを所有している間に相続が発生しても、空き家として所有しているよりは、「借家権割合」という制度により相続税が3割軽減されます。

また、毎月家賃が収入として入ってくるので、マンションの維持費の心配もなくなります。

所有権の放棄と自治体への寄付

その他の方法として、所有権の放棄と自治体への寄付という方法があります。

所有権の放棄

マンションを所有中に相続が発生した場合には、「相続放棄」という方法で所有権の放棄ができます。

相続放棄の手続きには、20～100万円程度のまとまったお金がかかってしまうことは、念頭に入れておいてください。

また、相続財産のうち、売りたかったマンションだけを相続放棄することはできず、全ての相続財産を放棄しなくてはなりません。

ですので、この選択をするときには、きちんと調べて、よく考えて答えを出す必要があります。

自治体への寄付

自治体に寄付するという方法もありますが、全ての不動産を受け取ってくれるわけではなく、自治体は拒否することもできるという点で注意が必要です。

自治体の側に、少しでも受け取るメリットがあれば受け付けてくれるでしょうが、メリットが何もないと判断されると拒否される可能性が高くなります。

まとめ

マンションを手放したいのに、売りに出しても買い手がつかず、売れない場合もあります。

昔は、どんな不動産でも売れました。

でも、現在は売れにくい不動産が存在しています。

売却するためのポイントについて解説してきましたが、そうした対策をしても売買契約に漕ぎ着けなかった場合には、上記の売却以外の選択肢もあります。

ただ、どれも良い条件ではないので、よく調べて、手放すメリットなどを考慮して決定するのがよいかと思います。