COLUMN不動産に関する記事

古家付きの土地は、一般的に、建物を解体して更地にした方が売却しやすいといわれています。

しかしながら、必ず更地にする方がよいわけではありません。

解体の必要性は、需要と供給のバランスで決まるため、費用対効果を考えて実行することが重要です。

解体するにしても、建物の構造によって解体方法や使用している建材・資材が異なります。

また、廃材はリサイクル法に従って分別処理しなければならないため、相応の期間と費用がかかります。

このため、解体を発注する前に、解体すべきケースやしなくてもよいケース、解体によって減る税金や増える税金があることなどについて、事前に把握しておくことが大切です。

以下ではこれらについて紹介するとともに、工事を発注する際の注意点やタイミングについても詳しく紹介します。

土地売却における建物の解体費用の相場とは

不動産売買では、古家付きでの土地売却の際に、建物を解体して更地で売却する方法が一般的です。

解体費用がどのくらいかかるのか、あまり知られていないのが実態ですが、構造別に標準的な相場があります。

なお、実際の費用は、建物が所在するエリアや工事環境などの条件によって、相場価格とは異なっていくことに注意が必要です。

解体工事とは？

費用を理解するために、まず、解体工事がどんなものかを確認しておきましょう。

解体工事はリサイクル法により廃材の処理方法が決められているため、廃材の種類によって解体方法も変わります。

解体工事ではすべて建設用大型機械を使って取り壊すのではなく、手作業と機械作業を組み合わせて解体し、廃材の分別と運搬処理を行いながら進めていきます。

設備や内装材、建具、ベランダ、屋根材などは手作業で解体し、外装材や構造部分、基礎などは機械を併用して解体するのが基本です。

このように、解体工事は、手作業による分別作業が中心となるため、期間や費用もかかることになります。

解体工事の平均的な相場

解体費用の相場は、一般的に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート（RC）造といった建物の構造ごとに、建坪当たりの単価（坪単価）で示せます。

坪単価は、木造が3～5万円と最も低く、鉄筋コンクリート（RC）造が5～7万円と最も高くなっています。

なお、建物が小さいほど坪単価が高くなるため割高で、逆に大きいほど坪単価が安くなり割安になる傾向があります。

建物1棟の解体費用については、坪単価に建物の広さを乗じれば、平均的な相場の計算が可能です。

首都圏の住宅で一般的な30坪の住宅を解体する費用は、木造の場合で100万円前後、鉄骨造の場合で150万円前後、RC造の場合で200万円前後かかることになります。

ただし、この後にご紹介するように、実際の費用は、建物が所在するエリアや作業環境などによって、平均的な相場価格とは異なっていくことに注意しましょう。

解体費用を左右する条件

相場価格は、あくまでも平均的な状況のもとで解体工事を行う場合の価格です。

所在地のエリアや工事を行う環境など、実際の解体費用が相場価格よりもかかる要因があります。

エリア

交通の便や道路事情、遠隔地など建物が所在するエリアや、廃材を処分する施設などが存在するエリアによって、費用が増加することになります。

工事環境

機械や車両の運搬・出入り、周辺の住宅状況、作業のしやすさ、警備員配置の要否など、工事を行うための労力や手間が多いほど、費用が増加します。

廃材処理場へのアクセス

廃材は、指定されている処分場へ運搬する必要があるとともに、種類によっては運搬先が異なることもあります。

このため、解体現場から廃材の処分場まで離れている場合、いくつかの処分場に分けて運搬しなければならないような場合は、費用が増加することになります。

家財や地中埋蔵物

家財や地中の埋蔵物を処理しなければならない場合は、別途費用がかかります。

特に、家財の処分を扱うことができない解体業者もいるため、場合によっては別の廃棄物処理業者に依頼しなければならないケースもあります。

解体費用をかけて土地売却をするメリットとは

解体費用をかけて土地を売却する場合、どのようなメリットがあるでしょうか。

ここから詳しく解説していきます。

メリット1：買い手が見つかりやすい

更地にすることのメリットとして、まずは買い手が見つかりやすい点が挙げられます。

買い手からすると、建物が建っている状態の物件をそのまま購入すると、新築の家を建てるためには、すでに建っている建築物の解体から始めなければなりません。

中古住宅を土地付きで購入することを検討する場合も、住宅が古いケースでは、現在の耐震基準を満たしていなかったり老朽化によって修繕が必要だったりする可能性が生じます。

更地になっていれば、建物を建てる際にも土地に合わせて自由に利用できるため、購入する側も魅力を感じられるのです。

メリット2：買い手とのトラブル防止になる

埋蔵物があったり地盤が弱かったりして、売却した土地に問題があった場合には、買い手に契約不適合責任に問われる可能性があります。

その際には埋蔵物の撤去や土地の改良に伴う費用を請求されることも考えられます。

また、購入金の減額や損害賠償、契約解除を請求された場合にも対応しなければなりません。

そこで、売却の前に更地にしておけば、解体の際に地盤の調査を行い、埋蔵物も発見して対処しておくことが可能です。

解体や不適合な部分の対処に費用はかかりますが、買い手とのトラブル防止になる点は大きなメリットとなります。

解体費用をかけて土地売却をするデメリットとは

解体費用をかけて土地売却を行った場合、デメリットも存在します。

ここでデメリットの確認をしておきましょう。

固定資産税がかかる

固定資産税には「住宅用地の軽減措置特例」が存在します。

建物の建っている土地の固定資産税は、この特例によって6分の1に軽減可能です。

反面、土地の上にあった建築物を解体してしまうと特例には該当しなくなり、固定資産税の負担額は最大で6倍になります。

そのため、更地にして売却する場合には注意が必要です。

固定資産税の負担額は、各年の1月1日時点で建物が存在するかどうかによって変わります。

1月1日以降に解体を行い、土地売却がスムーズに進んだ場合には固定資産税の支払について考慮する必要はありません。

しかし、買い手が見つからない場合や更地になった状態で1月1日を迎えた場合には、税金の負担が大きくなり、デメリットとなります。

高額売却のチャンスを逃すこともある

建築物の中には、残したまま売却した方が価格の上がるものがあるため、注意が必要です。

築25年未満の建築物や古民家として価値のある建築物などが、その主な例として挙げられます。

築25年未満の建物には建築物としての価値がまだあるケースがあり、古民家は古き良き時代の建築物として一定層に人気があります。

これらの建築物がある場合、解体するとかえって売却価格が下がってしまうため、大きなデメリットとなるでしょう。

建物を解体して更地で売却した方がよいケース

古家付きでの土地売却を行う際は、更地にしてから売却する方がよいケースがあります。

この場合は、現在ある建物を利用しない、または建物の利用価値が低いことが前提となります。

土地だけが売却の対象で建物が売却の対象にならない場合は、端的に言えば、建物の存在が売却の障害になりがちです。

更地にする最大のメリットは、買い手が土地をどのように利用できるかイメージしやすいことです。

広さや形、周囲のスペースなどを実感できるため、新築する建物や利用の仕方を具体的に思い描くことが可能になります。

古家がなくなって、売地であることが周囲から見えるようになれば、土地を探している人の目につきやすいというメリットもあります。

また、新築工事など購入後のスケジュールを立てやすいことから、すぐに購入して利用したい買い手にとっては、魅力的です。

購入後にかかる他の費用がなけなれば、価格面でも他の候補地と容易に比較できるようになります。

利用価値が高い土地であれば、買い手候補が増え、検討対象としても残りやすく、最終候補として選ばれる可能性が高くなります。

ただし、最終的に売却が不可能な場合は、解体費用が無駄になり、固定資産税が増額される負担も大きくなる恐れがあります。

このため、専門家に相談しながら判断することをおすすめします。

更地になっていれば購入後の不安材料もなく、売却交渉が有利になります。

このような更地にするメリットや懸念を把握したうえで、代表的なケースを確認しましょう。

旧耐震基準で建築された建物

昭和56（1981）年5月31日以前に旧耐震基準で建築された建物は、耐震性の面で利用価値が低い物件です。

この基準で建てられた建物は、格安で購入できたとしても、耐震性を確保するリフォームを施すのは現実的ではなく、施工するとしても大掛かりで費用もかさみます。

このような場合は、建物を解体撤去して更地とする方が、売却しやすくなります。

立地条件の悪い建物

まだ利用価値のある建物でも、立地条件が悪く、中古住宅としては人気のない土地の場合は、更地にする方がよいケースといえます。

新築用地や、他の用途に利用できるのであれば、土地を探している客層が広がるため、売却の可能性が高まることになります。

中古住宅を探している買い手でなければ、解体費用や工事にかかる期間が無駄になるため、古家付きの土地を積極的に探すことは少ないでしょう。

できるだけ早く土地売却を完了させたい場合

前述のとおり、土地の買い手を早く見つけたい場合には更地にして売却した方が有利です。

更地であれば、購入後に土地を自由に利用できるため、多くの購入希望者にとって魅力的な物件となります。

できるだけ早く土地売却を完了したいのであれば、建物を解体して売却を行った方がスピーディに売却できる可能性は高くなります。

買い手とのトラブルのリスクを未然に防止したい場合

契約不適合責任に問われるリスクを最小限に抑えたい場合には、建物を解体して売却することをおすすめします。

埋蔵物の存在や地盤の問題は、建物がある状態ではなかなか気付けません。

そこで事前に解体作業を行えば、作業中に埋蔵物に気付いたり地盤調査を行ったりできるため、トラブル防止につながります。

建物を解体せずに売却した方がよいケース

更地にしてから土地売却する方法とは反対に、建物を解体せずに売却してもよいケースがあります。

解体せずに売却すれば、解体の手間も費用もかからなくて済むというのが最大のメリットです。

また、更地にしたときに発生する固定資産税の急激な負担増を避けられます。

この場合は、現在ある建物がそのまま利活用できる、または建物の利用価値が高いことが前提で、土地付き中古住宅として売却するケースです。

解体せずに売却できる不動産の特徴や代表的なケースを確認しましょう。

解体せずに売却できる不動産

更地と中古建物付の土地を比べてどちらがスムーズに、より高値で売却できるかは、立地条件や知名度など需要の程度によって変わります。

しかし、駅に近く至便、人気のある地域、知名度の高い住宅地など、立地条件が良い場合は、土地に対する需要が高いことが一般的です。

また、建物が築浅で状態が良い場合や、建築デザインや広さなど建物に魅力がある場合は、建物自体に需要があります。

具体的には、次のような建物や立地条件を満たす不動産の場合、建物を解体せずに売却しやすいといえるでしょう。

建物が築10年以内ほど

中古住宅市場を見ると、築10年以内程度の建物なら、一般的に需要が高い状態です。

そのまま住むことも可能で、リフォームを施せば新築同様の満足感を得られるため、割安感に人気があります。

立地条件が良い

立地条件は、購入者の仕事や家族構成、年代などによって変わりますが、一般的な傾向は全国的に大きな違いはありません。

駅周辺など交通の利便性、公共施設や病院、スーパーに近くなど生活の利便性、学校など教育関係の利便性が特に、立地条件を選ぶ際のポイントとなります。

全ての条件に対して好立地であることは不可能といえますが、それぞれの条件に対する満足度が高いほど、人気が高い傾向にあります。

不動産会社の買取制度を利用したい場合

売却価格は低くなるものの、不動産会社が自ら買主となる「買取」制度を利用して売却する方法があります。

不動産会社は、買取価格よりも高値で再販するために、買い取った物件にハウスクリーニングやリフォームなどを施し、付加価値を付けます。

このようなケースでは、不動産会社が建物をどのように利用するか、あるいは解体するかを判断しているため、売主が更地にする必要はありません。

なお、買取は、仲介手数料がない反面、物件の買取価格が市場相場の60～80%程度と、安値になる傾向があることに注意が必要です。

できるだけ土地売却の費用を抑えたい場合

建築物を解体するためには、解体費用がかかります。

しかし、土地の売却にあたって売却費用をかけなくないケースもあります。

「解体費用は売り手の負担となるため、売却費用を抑えたい」という場合は建物はそのままの状態で売却する方が良いでしょう。

ただし、解体せずに売却する場合には買い手が見つからなかったり売却価格が下がったりするデメリットが存在します。

そのため、費用価格が売却価格を上回らないか確認することが大切です。

建物を解体する前に知っておきたい税金のこと

建物を解体すると、固定資産税や都市計画税、譲渡所得税に影響します。

解体した建物の固定資産税と都市計画税はかからなくなる半面、土地は、両方の税金について住宅用地としての軽減が受けられなくなります。

一方、土地売却で譲渡所得が発生する場合は、解体費用について控除の対象となるため、譲渡所得税の軽減が可能です。

固定資産税や都市計画税への影響

建物を解体すれば、建物に対する固定資産税はかからなくなるのですが、建物が取り壊された土地は、固定資産税が最大6倍に膨らみます。

建物が建っている土地の場合、固定資産税は「小規模住宅用地の特例」が適用され、減額措置を受けられます。

200㎡以下の「小規模住宅用地」部分については6分の1に、200㎡超の「一般住宅用地」部分については3分の1に税額が軽減される仕組みです。

また、都市計画税についても、建物が解体されると、土地についての減額が適用されず負担が増加します。

都市計画税の軽減額は、「小規模住宅用地」について3分の1、「一般住宅用地」部分について3分の2です。

建物の減少分と土地の増加分でどちらの影響が大きいかは、それぞれの税額次第ですが、更地にしたときの増加額が大きくなる場合は注意が必要です。

解体してから土地売却までに期間が長引けば、その間、大幅に増加する固定資産税や都市計画税を負担しなければならない影響を受けることになります。

解体費用は譲渡所得税の控除対象

土地売却のために解体を行っても、その費用を土地の価格に上乗せすることは難しく、売主の自己負担になるのが実態です。

なぜなら、解体費用を上乗せすれば、近隣の相場から見て割高な物件となり、買い手が現れにくくなってしまうからです。

しかしながら、土地を売却するための費用ですから、解体費用を売却経費とできます。

この結果、売却で発生する利益が減り、税金を安く抑えられるでしょう。

個人が土地を売却すれば、発生した利益には、次の式で計算される譲渡所得税がかかりますが、購入代金や売却費用を差し引いて、利益を圧縮できます。

「取得費」は、売却した土地を取得した時の代金や、仲介手数料、取得後の改良費などの合計額で、「譲渡費用」は、土地を売却するために支払った費用です。

「譲渡費用」は、一般的に仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代などですが、解体して更地にした場合は、解体費用も含まれます。

解体工事を発注する際に注意すべき点

土地売却のために解体工事を依頼する際は、税金や融資、建物内部の片付け、近隣への配慮など注意すべきことがあります。

また、解体の時期によっては余分な税金を払うことにもなりかねないため、発注のタイミングを見計らうことも大切です。

固定資産税や都市計画税の総額を意識

固定資産税や都市計画税は、すでに確認したように、解体して撤去した建物にはかかりません。

一方、建物を失った土地については、税額が最大6倍になってしまいます。

固定資産税などの総額が下がる場合は早めに発注しても問題ありません。

ただし、総額が上がる場合は、固定資産税などの評価時期から売却までの期間について、意識しておくことが重要です。

売却までの期間については、買主だけで決められることではありませんが、解体した事実が固定資産税などの評価額に反映される時期は調節できます。

固定資産税や都市計画税の課税タイミングは1月1日

解体した事実が固定資産税に反映されるのは、毎年1回、1月1日時点に限定されます。

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点で物件を所有している人が納税義務者となることから、1月1日時点で建物が存在しているかどうかがポイントです。

建物の存在は、不動産登記や税務上の「滅失」ではなく、現況で判断されます。

評価日時点で屋根や壁が取り壊されていれば建物には該当しないため、課税されることはありません。

つまり、評価日より後で解体した場合は、翌年の1月1日時点まで、固定資産税の評価額に影響を受けません。

したがって、極端な話、1月2日に解体すれば、年末12月31日までの約1年間は、解体による固定資産税や都市計画税の評価額への影響を避けるように調整できることになります。

解体費用をローンで借りると金利が高い

売主の場合、住宅ローンは利用できず、リフォームローンなどであれば融資を受けることも可能です。

しかし、住宅ローンと違ってリフォームローンなどは割高な金利となるため、できるだけ手持ち資金を用意することをおすすめします。

近隣への配慮が必要

解体工事では、新築工事よりも近隣への配慮が必要です。

なぜなら、解体に伴う騒音や振動、ホコリなどトラブルの原因が発生しやすいからです。

工事の開始前には、近隣に挨拶しておくとともに、工期や時間帯なども説明して了解を得ておきましょう。

また、問題が発生した場合の連絡先を伝えるなど、トラブル回避が重要です。

家財や家庭ゴミは処分する

解体工事を発注する際は、家庭内のゴミや家財を事前に処分しておきましょう。

家庭ゴミや家財は一般廃棄物に分類されるのに対し、解体に伴う廃棄物は産業廃棄物に分類され、処理の仕方が異なるほか、処理をするためには別々の許可が必要です。

解体業者が対応できなければ、別の業者に依頼して処分しなければならないため、費用や工期に影響を及ぼす恐れがあるのです。

こんな土地を更地にするのは要注意

解体して更地にしても、新たに建物を建築できない土地もあります。

面する道路が建築基準法の要件を満たしていないなど、法的に規制される土地の場合は、解体してしまうと新たな建築の許可を得られません。

このような場合、隣地の買収や通行権の取得など建築基準法の要件を満たす、あるいは隣家に売却することなどができなければ、解体が無意味になってしまう恐れもあります。

発注する前に、土地の利用に関する法的規制がないかどうか、市区町村や都道府県の担当者、専門家などに相談しておくことをおすすめします。

まとめ

土地売却で建物を解体すべきかどうかは、建物に利用価値があるかどうかで、判断が分かれます。

建物に利用価値がなければ、土地だけを売却するために更地とすることが一般的です。

建物の利用価値については一概に判断できないため、専門家や不動産会社などに相談が必要です。

よく考えずに更地にしてしまえば、思わぬデメリットが発生することもあります。

解体費用や解体前後の税金の変化を把握したうえで、解体が必要かどうかを判断して、信頼のおける解体業者に依頼することがおすすめです。