COLUMN不動産に関する記事

「不動産売買仲介ってなに？」
「不動産売買仲介って利用した方が良いの？」

これから不動産売買を行う方はこんなことを考えていませんか？

「なんとなく仲介のイメージは湧くけど詳しいところまで分からない。」
「だからこそ依頼するべきなのか判断できない。」
このような方をたくさん見てきました。

一概に「依頼するべき」とは言えませんが、高い仲介手数料を払っても人もほとんどが依頼してよかったというのが不動産売買仲介です。

今回は、そんな不動産売買仲介について詳しく解説していきます。

不動産売買仲介とは

不動産売買仲介とは、不動産の買主と売主を繋ぎ契約を成立させることです。

不動産売買仲介には以下の2種類があります。

• 片手取引
• 両手取引

それぞれについて見ていきましょう。

片手取引

片手取引とは、不動産売買仲介で売主側と買主側にそれぞれ仲介会社がつくことです。

売主と買主がそれぞれの仲介をしている不動産会社に仲介手数料を払う形となっています。

両手取引

両手取引とは、不動産売買仲介で売主側と買主側に同じ仲介会社がつくことです。

売主と買主は同じ不動産仲介業者に対して仲介手数料を支払う形となっています。

不動産売買仲介会社の契約パターン

不動産売買仲介会社との契約には、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つがあります。

それぞれの違いは以下の通りです。

それぞれの違いについてもう少し深堀していきましょう。

【専属専任媒介契約の特徴】
専属専任媒介契約は、専任媒介契約とは異なり自分で買主を見つけることができません。
3つの媒介契約の中でも最も制約がある分、非常に手厚いサポートが受けられる傾向にあります。
一方、自分でも買主を探すことができない分、不動産会社の選択に一番慎重にならなくてはいけない契約形態です。

【一般媒介契約の特徴】
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼をすることができ、何社とも媒介契約を結べる契約形態です。
もちろん自分で買主を探すことも可能であるため、3つの媒介契約の中でも最も自由度が高い契約形態です。
媒介契約の中で最も自由度が高いものの、他の媒介契約とは異なり不動産会社は販売に消極的になるという注意点があります。

不動産売買仲介の流れ

一般的な不動産売買仲介の流れは以下の通りです。

各ステップについて解説していきます。

査定依頼

査定依頼は不動産会社に対して、売主が売却したい不動産の価格の査定を依頼するステップです。

机上査定と訪問査定の２種類があり、それぞれ以下の様な特徴があります。

机上査定と訪問査定の違い

特別な理由がない限り、訪問査定で依頼をすることが一般的です。

また、この時の査定価格は3ヶ月以内に売却できるであろう価格を目処にしています。

あまり期間が空くと、査定価格と実際の価格との間に差異が生じてしまうためです。

契約締結

契約締結は、売主または買主が仲介を依頼する不動産会社を決めて契約をするステップです。

この時に結ばれる契約は以下の3種類があり、状況によって適切な契約形態を選択します。

売却活動

売却活動とは、家を売りだすための活動で具体的な内容は以下のようなイメージです。

今まで住宅だった不動産が「商品」として魅力的に映るように不動産会社と売主が協力して活動を行います。

条件交渉

続いて条件交渉です。

条件交渉とは、売買契約を結ぶために売主と買主の間でお互いの希望する条件を照らし合うステップです。

当然仲介業者が間に入って進めていきます。

主に話し合う内容は以下の通りです。

• 価格
• 引き渡し日
• 代金の支払日

仲介業者が間に入っているのでトラブルになることは少ないですが、買主と売主の希望する条件がどうしても合わない場合は交渉が決裂することもあります。

売買契約・引き渡し

売買契約・引き渡しは最後のステップです。

買主と売主がお互いに条件が合致すれば、売買契約を結びます。

仲介業者が契約を作成し、契約締結の場でも買主・売主と両者の仲介業者で不動産会社が出席することが多いです。(両手取引の場合は、買主・売主・仲介業者の3名で行います。)

契約書を結ぶときは、仲介業者の中でも宅地建物取引士が契約書の中でも重要な項目について、買主と売主両方に共有し、齟齬がない状態をまで説明をするのです。

契約段階では、家の引き渡し日含めたスケジュールも決定しているので、契約締結後は引越しに向けての準備に入ります。

また、売主が不動産を売却した際に利益出た場合（購入価格よりも売却価格が高くなった場合）、売買取引の翌年に確定申告を行う必要があるのです。

そのため、引き渡しで全てが完了する訳ではなく、翌年の確定申告に向けた準備も進めなくてはいけません。

仲介と買取の違い

仲介と買取の違いがわからない方も多いと思います。

両者の違いは以下の通りです。

上記の表の通り、そもそも買取と仲介ではターゲットとしているお客さんが異なります。

仲介は個人の不動産を買いたい人と売りたい人を繋げる活動であるのに対し、買取は業者が買い付ける形です。

そのため買取の方が期間は短く、かつ価格も相場より安くなる傾向にあります。

不動産売買仲介手数料とは

不動産売買仲介手数料とは、不動産売買契約の成功報酬のことです。

この章では、仲介手数料の以下について解説をしていきます。

仲介手数料の相場

仲介手数料の相場を知りたい人は多いと思います。

確かに事前にどの程度の手数料がかかるのか知っていた方が、資金計画を立てやすいかもしれません。

しかし残念ながら、「不動産仲介手数料の相場」はありません。

厳密にいうと、不動産の価値・条件・状況などによってピンからキリまであるので、相場を決めようがないのが現状です。

しかし、「上限」はあります。

次の項目で解説をしていしょう。

仲介手数料の上限

仲介手数料の上限は法律で定められています。

以下の公式の通りです。

不動産の売買価格ごとに以下のように早見表を作ったので、ぜひ参考にしてください。

仲介手数料を払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは以下の通り2回あります。

• 売買契約時
• 引き渡し時

この2回のタイミングで半分ずつ分けて支払うのが一般的な形をなっているのです。

仲介手数料における注意点

仲介手数料は基本的には成果報酬だが、売買が成立しなくても支払わなければいけないことがある点に注意してください。

それは、買主または売主の違約行為が原因で契約が解除になった時に起こりえます。

そもそも売買契約の解除には以下の2種類が存在しているのです。

このうち、違約解除によって契約が成立しなかった場合には半分払っている仲介手数料は不動産会社のものとなります。

そして、2回目に支払う予定であった仲介手数料に関して不動産会社と違約をした側の話し合いで決めることになるでしょう。

不動産売買仲介を利用するメリット

不動産売買仲介を利用するメリットは以下の通りです。

【手間を省ける】
自分で売主または買主を探すのは手間も時間もかかり大変です。不動産会社というプロに依頼をすることで問題が解決できるのです。

【プロのサポートを受けられる】
契約書についてなど不動産売買における専門的な話もプロが常にサポートしてくれる点においてメリットがあります。

【広告費用がかからない】
自分で不動産の買主または売主を見つける場合、基本的には広告費を払って探すことになります。しかし、仲介を利用すれば広告費はかかりません。

不動産売買仲介を利用するデメリット

不動産売買仲介を利用するデメリットは以下の通りです。

【仲介手数料がかかる】
決して安くはない仲介手数料がかかる点はデメリットかもしれません。手数料は業者によって様々なので、よく精査して考える必要があるでしょう。

【成約まで時間がかかる】
買主と売主が直接やりとりする訳ではなく、仲介を挟むことにより、時間がかかってしまう可能性がある点もデメリットと言えるかもしれません。

まとめ

今回は、不動産売買仲介について解説をしてきました。

個人で売主や買主を探すのは、一苦労です。

しかし、良い仲介業者が見つかれば理想の売買経験になるでしょう。

ただし、仲介手数料が高いのも事実。

メリットとデメリットのバランスを考えて慎重に判断をしましょう。

この記事を参考にあなたの不動産売買が理想の形で終わることを願っています。