不動産に関する記事

「投資用のワンルームマンションを売りたい。売却の際の注意点は何だろう？」

主に投資用としてワンルームマンションを所有しているものの、諸事情により売却したいということがあります。

ワンルームマンションは、売却の際の注意点を押さえておくことでより上手に売却することができます。

また、高く売るためのポイントもあるので、これを押さえて売却することも大切です。

この記事では、ワンルームマンション売却の注意点や高く売るためのポイントなどを解説しています。

この記事を読むことで、ワンルームマンションをより上手により高く売れる可能性を高めることができます。

ワンルームマンション売却の注意点6つ

ワンルームマンション売却の注意点を押さえておくことで、よりスムーズに物件を売却することができます。

ワンルームマンション売却の注意点についてご紹介します。

注意点1：ローンの残債を確認する

投資用ワンルームマンションを購入する際には、不動産投資用のローンを組んで物件を購入することがよくあります。

ワンルームマンションを売却する際に購入時に組んだローンが残っている場合には、ローンの残高を確認しておくことが大切です。

ワンルームマンション売却時には、売却代金を用いるなどしてローンの残高を一括で返済する必要があります。
これは、売主から買主への所有権移転登記に先立って融資時に設定された抵当権設定登記を抹消することが求められるからです。

売却代金が十分に高く、ローン残高を一括で返済できるだけの額があれば問題はありません。
しかし、売却代金ではローン残高に足りないときには自己資金で補って返済しなければなりません。

この場合には自己資金からローン返済のためのお金を出さなければならないため、資金繰りの計画をしっかりと考えることが必要です。

予想外の支出が必要になって資金繰りに困ってしまうことがないように、あらかじめローン残高を確認して資金計画を立てたうえでワンルームマンション売却に臨むようにしましょう。

注意点2：「仲介」か「買取」かを正しく選ぶ

不動産を売却する方法には、「仲介」と「買取」があります。

「仲介」とは、市場で物件を売却するもので、不動産会社が売主と買主との間に立って売買を取り次ぐものです。

これに対し、「買取」とは、不動産会社が買主となって売主から直接物件を買い取るものです。

仲介で不動産を売却する場合には、相場を基準として売却できるので、買取よりも高い価格で物件を売却できるというメリットがあります。

また、買取で不動産を売却する場合には、市場で買主を探す必要がないため仲介で売るよりも迅速に売却を完了させることができるというメリットがあります。

もっとも、その反面、買取では仲介よりも大幅に安い価格でしか物件を売却できません。
買取の場合には、おおむね相場の8割前後の売却価格になることが一般的です。

買取の場合に仲介よりも売却価格が下がる理由は、買取の目的が、不動産会社が安く物件を仕入れてその後に市場で転売することにより利益を得る点にあることにあります。

ご自身のケースで仲介を選ぶか買取を選ぶかは、どれだけ迅速に売却を終えたいか、相場より相当低い価格での売却となってもいいのかそれとも迅速さを特に必要としておらず相場並みの価格で売却したいのかなどの点を考慮して判断するようにしましょう。

安くてもいいから一刻も早く売却を完了したい事情があれば買取を選び、売却を急いでおらず相場並みかそれ以上の価格で売却したいのであれば仲介を選ぶのがおすすめです。

決して深い理由がないのに、買取を勧誘されたから買取で売るなどのように決めてしまわないことが重要です。

注意点3：売却にかかる時間やスケジュールを把握する

売却は、売ろうと決めてからすぐに終えることができるわけではありません。

売却のために動き出してから売却が完了するまでにはある程度時間がかかります。

売却を完了するまでにかかる時間は、平均的にはおおむね3か月〜6か月程度とされています。

売ろうと決めたらすぐにでも売却代金が手に入ると思っていると、想像以上に時間がかかってしまい困ってしまうことにもなりかねません。

売るために動き出してから3か月以上は時間がかかるため、そのことも織り込んで売却活動を進めるようにしましょう。

注意点4：売却前のリフォームは基本的にはしない

マンション売却前には、基本的にはリフォームを行うべきではありません。
リフォームを行うべきではない主な理由には、次のようなものがあります。

まずなにより、リフォームをしても、リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。
リフォームのために投資した金額を回収できない可能性は高いです。

また、売主の好みでリフォームしても、リフォームの結果が買主の希望と異なる可能性も十分にあります。
売主の希望と異なるリフォームをしても、売却価格の面でプラスになることはありません。

さらに、リフォーム工事には時間とコストがかかります。
リフォーム工事を行っていると、そのために売却のタイミングを逃してしまう可能性があります。

このほかにも、買主の中には自分好みにリフォームできる中古物件を好む人もいるため、リフォームがかえって効果的ではない可能性もあります。

また、不動産買取をした物件を市場で再販して利益を得ようとする不動産会社は、物件を安く購入したうえで費用対効果の高いリフォームを行うため、個人が同じことをしようとしてもこのようなプロの不動産会社にはなかなか勝てないということもあります。

このように、マンション売却前にリフォームをすることにはさまざまな難点があります。

どうしても気になる部分がある場合には、リフォームの代わりにハウスクリーニングや簡単な補修・修繕など、最小限の手入れを行うことで物件の印象を良くすることがおすすめです。

マンション売却前のリフォームを考えたとしても、慎重に検討したうえで、必要に応じて不動産会社に相談もしつつ適切に判断することが重要です。

注意点5：売却にかかる期間は長引かせずに売る

マンションを売却するにあたっては、売却にかかる期間を長引かせずに売ることが望ましいです。

もし売却にかかる期間が長引くと、売主の心理的・経済的負担が増してしまいます。
なかなか売れないことへの不安や焦りが生じるとともに、修繕積立金などの維持費や固定資産税などの負担もどんどん積み重なります。
売却にかかる期間を長引かせないことで、これらのリスクを減らせます。

また、売却にかかる期間を長引かせないことで、物件の魅力が低下するのを防げます。
売却のために時間がかかってしまうと、築年数が増えたり老朽化が進んだりするなど、物件の魅力が低下することにつながります。

さらに、売却にかかる期間を長引かせないことで、値下げ交渉の圧力を減らせます。長期間売れないまま売り出されていると「売れ残り物件」というイメージがつきやすくなり、買主側から値下げ要求を受けやすくなります。
このため、売り出してから売却完了までの期間はなるべく短くするべきです。

注意点6：売却には費用や税金がかかることを押さえておく

マンションの売却代金は、そのまま手元に残るわけではありません。

マンションを売却すると、仲介手数料等の売却にかかる費用や売却益に対する税金がかかります。

費用や税金がかかることで、最終的に手元に残るお金がかなり減ることも多くあります。

売却代金がそのまま残るというつもりで資金繰りの計画を立てていると想定外にも売却代金が手元に残らず資金に困ってしまうことにもなりかねないので、マンション売却には費用や税金がかかることをしっかりと押さえておくことが大切です。

ワンルームマンション売却にかかる費用と税金

ワンルームマンションの売却にかかる費用や税金についてご説明します。

費用

まず、不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。
仲介手数料の額は、多くの場合、「売却価格の3%＋6万円（＋消費税）」です。

また、抵当権抹消登記手続のための司法書士費用がかかります。
不動産1件あたり1,000円の登録免許税（国に支払う手数料）がかかるほか、司法書士報酬がかかります。
司法書士報酬は、多くの場合、1万〜2万円程度となります。

さらに、売買契約の印紙税も納めなければなりません。
これは、売買契約書に収入印紙を貼付する形で支払い、売主と買主のそれぞれが自己の保有する契約書の分の印紙税を負担します。
印紙税の金額は契約金額に応じて変わりますが、おおむね1万円程度となることが多いです。

その他の費用として、ハウスクリーニングにかかる費用なども考慮しておくことが大切です。

税金

主な税金は、譲渡所得にかかる税金（所得税・住民税）です。

これは、売却益（譲渡所得）に対して課税されるもので、譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。

譲渡所得にかかる税率は所有期間により異なり、所有期間が短期（5年以下）であれば39.63%（所得税30.63%、住民税9%）、長期（5年超）であれば20.315%（所得税15.315%、住民税5%）です。

この所得税には、期間限定で課せられる復興特別所得税を含みます。

このほか、固定資産税や都市計画税の負担も必要です。
これらは売却日（引渡完了の日）までの日割りで計算され、売却日までは売主が負担し、それ以降は買主が負担します。

もっとも、固定資産税等は1年ごとに課せられるため、いったんは売主が1年分を支払い、買主負担分を売却代金とともに支払ってもらって精算する形となります。

ワンルームマンションを売却する流れ

ワンルームマンションを売却する流れは、主に次のとおりです。

この中では、不動産会社の選定が大切です。

不動産会社を適切に選ぶことで、スムーズに売却を進めることができます。

良い不動産会社であれば、しっかりとサポートしてくれてその後の手続きも適宜手助けしてくれます。

その後の手続きは不動産会社などのサポートを得られますが、不動産会社の選定だけはご自身で行わなければならないため、適当に決めてしまわずに慎重に選ぶようにしましょう。

築年数ごとに見たワンルームマンション売却価格の相場と傾向

ワンルームマンションは、一般的には他の不動産と同様、築年数が古くなるに従って売却価格が下がる傾向にあります。

売却価格の相場について、築年数に応じた傾向を解説します。

築10年以内

築10年以内のマンションは、高値で取引されます。
場合によっては新築時の価格に近い水準で売却できることもあります。

この築年数のマンションは、設備や内装が比較的新しいため、人気も高く売れやすい傾向にあります。

築11〜20年

この築年数のマンションは、売却価格が新築時からおおむね20〜30%程度下がる傾向があります。

一般的なマンションでは、築20年で築5年以下の物件の約7〜8割程度の価格になることもあります。

もっとも、基本的にはまだ新築時の7〜8割ほどの価格は維持できるので、そこまで大きく売却価格が下がらない時期であるともいえます。

築21〜30年

この築年数のマンションになると、新築時より大幅に価格が下がってきます。

一般的なマンションでは、築30年で築5年以下の物件の約5割程度まで価格が下がることがあります。

約5割となると大幅に価格が下がってきているので、高値で売却するのであればこの時期を待たずに売却するのが望ましいといえます。

また、この時期のマンションは大規模修繕の時期と重なることもあり、そうなると売却価格に影響を与えることもあります。

築31〜40年

この築年数になると、これまで以上に価格の下落が進みます。

この築年数になると建物の老朽化が進み設備の古さが目立つようになるため、このことが原因で価格が大きく下がる傾向があります。

ただし、立地などの条件が良い場合には、平均的な水準よりも売却価値が高めに維持されることがあります。

築41〜50年

この築年数のマンションは、大幅に価格が下がります。

この築年数になると、建替えや大規模リノベーションの検討も視野に入ってきます。

一般的なマンションでは築50年で築5年以下の物件の約5〜6割程度まで価格が下がることもあります。

なお、投資用ワンルームマンションは、一般的な居住用マンションとは異なる傾向で価格が推移することがあり、一概には一般的な傾向には当てはまらないこともあります。

特に、立地や管理の状態、設備の更新状況、収益状況などによって、同じ築年数でも価格に大きな差が出ることがあります。

また、不動産の市況や経済状況によってこれらの傾向が変動する可能性があり、その時々の市況や経済状況も踏まえて売却価格を判断することが必要となります。

近年のワンルームマンションの売却動向

ワンルームマンションの売却動向を把握することは、適切な価格での売却を実現するためには大切なことです。

近年のワンルームマンションの売却動向についてご説明します。

2024年はワンルームマンションの売り時？

2024年現在、ワンルームマンションを含む全国のマンション価格は上昇傾向が続いています。

特に、2013年頃からは価格上昇が顕著になり、2020年以降はさらに価格の上昇速度が増しています。

他方で、2024年には政策的に金利が上昇しました。
一般的には金利上昇によって資金借入のコストが増えることなどにより不動産価格の下落につながることなどから、2024年以降もマンション価格の上昇が続くかは不透明です。

このことからすれば、2024年はワンルームマンションを売却するにあたっては比較的売り時であるといえるでしょう。

もっとも、実際にいくらで売れるのかは個々の不動産の条件などにも大きく左右されるため、このことはあくまでも一般的な話であることに注意が必要です。

ワンルームマンションを売却するべきタイミングとは？

ワンルームマンションの売却を検討するべきタイミングは一概に言えるものではなく、さまざまな要因を総合的に判断して決めるべきです。

もっとも、特に考慮すべき要因としては次のようなものがあります。

築年数に関しては、築11〜20年が最も需要が高い傾向にあります。

これは、この築年数であれば外観や設備の劣化が目立ちにくい一方で、新築よりも割安な価格で購入できる点が買主にとって魅力的だからです。

ローンの返済状況に関しては、ローンを返済した期間が10年を超えていると残債額が少なくなり、アンダーローン（ローン残債額が売却代金を下回っている状況）になりやすいです。

アンダーローンであれば自己資金を使わずにマンションを売却できるため、より少ない負担で売却できます。

不動産の市況に関しては、市況が良好なうちに売却を検討するとより有利な価格で売却できます。

2024年現在、不動産の市況は堅調ですが、金利上昇などがあった影響で今後市況の動向が変化する可能性もあります。このことも踏まえて売却を検討することが必要です。

大規模修繕のタイミングに関しては、修繕後は物件の価値が上がる可能性がある一方、修繕の時を待てばその分だけ修繕費用の負担が増えるため、これらのバランスを考慮して判断する必要があります。

このように、一般論で言えば、築11〜20年で、ローン返済が進み、市況が良好な時期が最も売却に適したタイミングです。

もっとも、マンション売却に関する事情は個々の事案に応じて大きく異なるのが一般的であるため、個々の事情をしっかりと踏まえて最適な売却タイミングを、検討することが重要です。

ワンルームマンションを高く売るためのポイント

ワンルームマンションを高く売るためにはいくつかのポイントがあります。

ポイントを押さえて売却することは、売却を成功させるためにはとても大切です。

ワンルームマンションを高く売るためのポイントについてご説明します。

実際にいくらで売れそうか売却価格の傾向を把握しておく

ワンルームマンション売却にあたっては、売却価格の傾向や相場を把握しておくことが大切です。

自分自身で売却価格の相場を調べて把握しておくことで、相場から大きく外れた査定結果に対して適切に疑問を持つことができ、必要以上に安い価格で売却することになるのを防げます。

売却価格の相場を調べるにあたっては、ご自分でインターネットなどを用いて類似の条件の物件を調査するのが最も手軽にできる方法です。

まずは簡単にでもいいので、ご自身で他の物件の売却価格の相場と傾向を調査してみましょう。

高く売れる要素を把握しておく

ワンルームマンションが高く売れる要素を把握しておくことも大切です。

ワンルームマンションが高く売れる要素には、次のようなものなどがあります。

これらの要素を備えているワンルームマンションであれば、相場並みかそれ以上で売却できる可能性が高まります。

ご自身のマンションがこのような要素を備えているかを確認し、適切な売却価格を決めるように心がけましょう。

空室を埋めてから売る

空室率が低いとそれだけ収益性が高まり、投資用ワンルームとマンションとしてはより高い価格で売却できるようになります。

可能な限り、売り出すまでに空室を埋めてから売却に臨むようにすると、売却価格を上げることができます。

もっとも、空室が埋まるかは借主の需要にもよるため、貸主側の都合で簡単に左右できるものではありません。あくまでも可能であればという程度にとらえておくことが大切です。

外国人投資家向けに売ることも検討する

外国人投資家は、日本人投資家があまり関心を示さない物件にも積極的に購入への意欲を示してくれることがあります。

これは、外国人投資家は日本人投資家よりもリスクに対する許容度が違ったり期待する利回りが異なったり、日本市場へ積極的に参入したいと考えていたりすることなどが原因です。

日本人投資家だけでなく外国人投資家にも視野を広げると、買い手の候補が広がります。外国人投資家向けに売ることも検討すると、より高く売れる機会を増やすことができるでしょう。

複数の不動産会社から仲介を依頼する不動産会社をしっかりと選ぶ

複数の不動産会社から仲介を依頼する不動産会社をしっかりと選ぶことは、ワンルームマンションを高値で売却するために非常に重要で意味のあることです。

これは、次のような理由によります。

まず、不動産会社によってワンルームマンションの売却実績には大きな差があります。
ワンルームマンションを高値で売れた実績が多くある会社もあればそうでない会社もあります。

ワンルームマンションの売却実績が豊富な会社は市場の動向をよく知っており、適切に価格設定をしたり効果的なマーケティング戦略を立てたりすることが得意です。
これにより、物件を高値で売却できます。

これに関連して、ワンルームマンションの売却に特化した経験や知識を持つ不動産会社を選ぶことが重要です。
このような不動産会社を選ぶことで、あなたの物件の特徴を活かして売却のための戦略を立てることができます。

また、ネットワークが広い不動産会社を選ぶことも大切です。
例えば、大手不動産会社や地域密着型の営業でそのエリアに強い不動産会社は、より多くの買主候補者にアプローチできる可能性を有しています。これにより、高値での売却チャンスが増えます。

さらに、経験豊富な不動産会社は、買主との価格交渉においてより高い価格での売却を成功させられる可能性が高まります。

不動産会社を選ぶにあたっては、可能な限り評判にも注目してみるようにしましょう。
ウェブ上の口コミなどから評判を確かめることができます。
評判の良い不動産会社は、丁寧な対応や充実したサポートを提供してくれて、スムーズな売却に向けて活動してくれます。

評判のいい不動産会社は、実際に優れた仲介能力を持っている可能性も高いです。
優れた仲介能力を持つ不動産会社は、市場分析を詳しく行い、最適な売却タイミングや価格設定をアドバイスできます。

このようなことから、自分の売却しようとしているワンルームマンションの特徴や売却ニーズに最も適した会社を選ぶことは、高値での売却を実現するために非常に重要です。

最も適した不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社を比較検討することが欠かせません。

不動産会社を選ぶにあたっては、単に大手であることや知名度が高いことだけを見て比較検討せずに決めるのでなく、地域の特性や物件の特徴に応じた専門性も考慮に入れて十分に比較検討して決めることが大切です。

複数の不動産会社を比較検討して、ご自身に最もふさわしい不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ：不動産会社をうまく選んでより高くワンルームマンションを売却しよう

ワンルームマンションをより高く売却するためには、ここまでにご紹介したようにいくつかの注意点やポイントがあります。

注意点やポイントを押さえてワンルームマンションを売却することで、より高値でよりスムーズに売却することが可能となります。

より高くよりスムーズにワンルームマンションを売却するには、特に複数の不動産会社からご自身に最も適した不動産会社をしっかりと選ぶことが重要です。不動産会社はどこでも同じというわけではありません。

複数の不動産会社を比較して、より良い不動産会社を選ぶように注意して、ワンルームマンション売却を進めるようにしましょう。