COLUMN不動産に関する記事

中古の不動産を売却したとき、あとになって思いもよらない不具合が見つかることがあります。

不具合の内容によっては損害賠償を請求されるおそれもあり、のちのちの争いを防ぐために、売却前に修理をしておいたほうがよい場合もあります。

中古不動産を売却する前に修理をすべきか、しなくてもよいのか、どちらがよいのか詳しくご説明します。

売却前の修理で安心！

結論からいうと、売却前に修理をしておくのがベストです。

不動産に欠陥や不具合があった場合、売り手は責任を負わされることになるためです。

その責任は大きく、責任期間も長期です。

売却後にどのような責任が続くのか、みていきましょう。

売主の瑕疵担保責任

不動産を売買するとき、契約書には必ず「瑕疵担保（かしたんぽ）責任」という項目が入ります。

瑕疵とは「欠陥や不具合により売買の目的物が通常有すべき品質や性能を欠いていること」を意味します。

不動産の売買後にそれまで気付かなった瑕疵が見つかった場合に誰がどのような責任を負うのかを、あらかじめ契約書で定めておくのです。

民法では、買い手が通常の注意を払ったにもかかわらず契約前に気付けなかった瑕疵（「隠れた瑕疵」といいます）については、売り手が責任を負うと定めています。

売り手がその瑕疵に気付いていたかどうかは関係ありません。

隠れた瑕疵があった時点で、売り手が責任を負わなくてはいけません。

瑕疵担保責任の期間

瑕疵担保責任の期間は、売り手が個人の場合は民法上特に定められていません。

債権の消滅時効である10年が過ぎるまで、売主は瑕疵担保責任を負います。

なお、不動産会社が売却する場合には2年と規定されています。

瑕疵担保責任は任意規定のため、契約書で異なる内容を定めることができます。

瑕疵担保責任の期間を契約後2～3ヵ月程度と任意に定めることが多いですが、その場合でも、重大な瑕疵については任意期間を超えても責任を負います。

責任の内容

民法上、隠れた瑕疵に気付いてから1年間、買い手は売り手に損害賠償を請求することができます。

隠れた瑕疵の内容が重大な場合などには、契約解除を請求して売買そのものをなかったことにすることもできます。

例外的に修理しなくてよいケース

売却前の修理が基本ですが、例外として、契約時に買い手が欠陥を承知している場合は修理する必要がありません。

ただし、不具合の具体的な内容と買い手がそれを承知した上で買おうとしていることを、契約書に明記しておくのがおすすめです。

契約書に記載することで、不具合の存在と買い手の承知が法的に保障され、売却後に責任を追及されるおそれがなくなります。

民法の改正後は売主の責任がさらに重くなる

2020年4月に民法は大幅に改正される予定で、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」という制度に生まれ変わることになっています。

新たな契約不適合責任制度では、売買の目的物が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に買い手は法の保護を受けることができます。

つまり、瑕疵担保責任と同じく、不動産の欠陥や不具合は売り手が責任を負わなくてはいけません。

さらに、新たな契約不適合責任制度では、瑕疵担保責任にあった「隠れた瑕疵」の概念がなくなります。

買い手が通常の注意を払っても気付かなかったということの立証はとても困難です。

そのため、瑕疵が隠れているかどうかではなく、契約した内容と適合しているかいないかで判断すると改正されました。

契約時に買い手が知らされていなかった欠陥があった場合などは「契約に適合していない」として、売り手は責任を負わなくてはいけません。

具体的には、従来の損害賠償と契約解除に加えて、追完請求（あとから修理を求められること）と代金減額請求（欠陥分の減額を求められること）を受けるおそれがあります。

どんな不具合が瑕疵担保責任の対象になる？

瑕疵担保責任（契約不適合責任）の対象となる不具合は多岐にわたるため、注意が必要です。

一般的に、瑕疵担保責任の対象となる不具合には「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」の3種類があります。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、雨漏りや地盤沈下などの不動産に発生した物理的な不具合のことです。

買い手がリフォームや建て替えをするときに発見されることが多く、売却後数年が経ってから責任を問われる場合もあります。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、不動産にまつわる心理的に不快な事柄をいいます。

たとえば自殺者がでた住宅や孤独死があったマンションの一室などがこれにあたり、いわゆる事故物件とも言われます。

買い手が「契約前に知っていれば買わなかった」場合に、瑕疵担保責任の対象となります。

不快な事柄が心理的瑕疵になるかどうかは個人差が大きく、買い手が気にするタイプかどうかによります。

契約時には判断が難しいため、契約前に情報を開示しましょう。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、不動産の周辺環境にかかわる不具合のことです。

騒音や異臭がこれにあたります。

環境的瑕疵は住み慣れた人にはわかりにくいため、不動産会社や調査機関など、第三者の判断をあおぐのがおすすめです。

また人によって感じ方も異なるため、契約書で環境的瑕疵を責任の対象外とする場合も多くあります。

そのほか注意すべき不具合

マンションなど集合住宅の場合には、排水管や外壁などの共有部の瑕疵担保責任の対象となります。

また、集合住宅は隣家の騒音などが環境的瑕疵になりやすいので、注意が必要です。

一軒家や土地の場合では、隣地との境界線が不明確なケースや土地に埋設物があるケースがよくみられます。

先祖代々の土地など古い不動産に多い不具合で見逃しがちなため、事前に調査をうけるのがおすすめです。

また、土地には抵当権などの権利が付随している場合や、法律で建築制限がかかっている場合もあります。

これらも瑕疵担保責任の対象になりかねないため、登記簿謄本などで確認しておきましょう。

ホームインスペクションで瑕疵の見逃しを防ぐ！

中古不動産、特に住宅はどうしても経年劣化していきます。

売却時にはホームインスペクションを受けるのがおすすめです。

ホームインスペクションとは住宅の専門家たる住宅診断士による調査のことで、「住宅診断」ともいわれます。

住宅の劣化状況、欠陥の有無、修理すべき箇所、おおよその費用などを第三者兼専門家の立場から指摘してくれます。

診断の方法は業者によりさまざまですが、目視による屋根・外壁・室内・床下などの劣化状態診断や耐震診断が基本です。

状況によっては、機材による詳細診断もしてくれます。

住んでいる人は欠陥や不具合を見慣れてしまうため、瑕疵だと気付かないことも多いです。

第三者兼専門家の診断をうければ売却前の修理に必要な個所がわかり、瑕疵担保責任の危険性を減らすことができます。

買い手も売り手も安心して契約するために、ホームインスペクションはとても有効です。

まとめ

中古不動産を売却する前には、修理を行いましょう。

売却後に不具合が見つかった場合、瑕疵担保責任（契約不適合責任）として損害賠償などを請求されるおそれがあります。

不動産の不具合は、素人には見つけにくいものです。

売却前にはホームインスペクションをうけて、第三者兼専門家の意見をあおぎましょう。

安心して契約をすることができます。