COLUMN不動産に関する記事

自分で居住する場合でも、人に貸して賃貸収入を得るような場合でも、どのような不動産を買うのかについての選択肢は無限にあります。

この記事では、不動産の購入にあたって、中古不動産を購入することについて、どのようなメリット・デメリットがあるのか、という事についてお教えいたします。

中古不動産の購入にはどのようなメリットがあるのか

まず、中古不動産にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

中古不動産購入のメリット1：初期費用の負担が安くすむ

まず中古不動産のメリットとしては、初期費用が安くすみます。

築3年程度の築浅の物件でも2～3割程度すぐに下がることがあるので、物件に関する条件が合致すれば比較的安価に手に入れることができます。

中古不動産購入のメリット2：購入が可能な物件が増える

メリット1と大いに関連しているといえるのですが、購入時の費用が下がる結果、購入対象となる物件が増えるということが挙げられます。

つまり、A駅付近で初期費用を◯◯万円で抑えたい、となった場合に、新築物件しか考えていない場合にはA駅からバスの範囲でしか購入できないような場合でも、中古も検討した結果、徒歩圏内のものなどの良い立地・条件の物件も購入できる、ということもあります。

中古不動産購入のメリット3：実際の暮らしが確認できる

中古不動産はすでに実物が存在しています。

そのため、周囲を実際に散策してみたり、その近辺で生活をしている方の生の声を聞いてみるなどで、実際の暮らしについての情報を確認することができます。

一方で知っておきたいデメリット

以上のようにメリットのたくさんある中古不動産の購入ですが、当然に新築に比べてデメリットもあります。

中古不動産購入のデメリット1：維持費がかかる

中古不動産はすでに利用して劣化が始まっているものです。

使った年数や使い方などによっては、維持するためのリノベーションが必要になり、新築物件よりも維持費のための費用負担が早い段階で訪れるのが一般的です。

中古不動産購入のデメリット2耐震性が弱い可能性がある

次に、1981年6月1日以前の建物については耐震性に問題がある場合があります。

建物は脆弱な建物を作って自分のみならず周囲に被害を出してはいけないという観点から、土地を利用する権限のある人であるならだれでもどんな風に建てても良いというわけではなく、法律の規定に従った基準を満たしていなければなりません。

そして、日本は「地震大国」とも言われるくらい地震が頻発する地域なので、建物は耐震性を備えていなければなりません。

この耐震性の基準については、1978年の宮城県沖地震を受けて1981年6月1日に大きな改正が行われています。

この改正前後の建物の強さについては、建物の倒壊による死者が大部分を占めた阪神・淡路大震災での国土交通省のレポートにおいても、「現在の耐震基準を満たさない昭和56年（1981年）以前の建物に被害が集中」とされているくらいですので、地震が多い地域に居住する場合には注意が必要です。

住宅ローンの借入可能な金額に影響する

中古住宅の購入を選ぶ際には、同じ値段の新築不動産を購入するよりも少ない金額しか借入ができない可能性があります。

住宅ローンで不動産を購入する際には住宅ローン債権者は購入対象である不動産に抵当権という担保をつけます。

抵当権というのは、住宅ローン債権の月々の支払いが受けられなくなった場合に、対象となっている不動産を競売するなどしてお金に変えて、そこから優先して返済を受けることができる権利です。

同じ値段の不動産でも、売却時の不動産の価値は中古不動産のほうが下回るので、債権者としては支払いが受けられなくなった時に回収できる金額が低くなります。

そのため、債権者としても貸付ができる額が下がってしまうことになります。

中古不動産の購入をするときに考えておくべきポイント

それでは、以上のようなメリット・デメリットを踏まえて、中古不動産を購入する際に考えておくべきポイントはどのようなことでしょうか。

将来の計画をもとに不動産を探す

今購入を検討しようとしている不動産を将来どのようにするか、といったことも踏まえて探すようにしましょう。

例えば、夫婦で一生住み続けるようなものであれば、自分たちの今の年齢や、将来足腰が弱くなってしまった時にリノベーションで対応できる物件なのか……といったことを検討すべきです。

また、老後は別の場所に引っ越す予定である、というような場合には、具体的にいつくらいに引っ越すかを検討し、その時に売りやすい物件（交通の便がよい、流通性の高いマンション）を購入するほうが良いといえます。

購入後の費用もきちんと計算しておく

不動産を購入して維持するためには費用がかかります。

代表的なものでいうと、すべての不動産で固定資産税・都市計画税はかかりますし、マンションの場合には管理費・修繕積立金の負担があります。

その負担についてもきちんと調べて準備しておくべきです。

住宅ローンの月々の返済額は余裕を持つこと

最後に住宅ローンの月々の返済額について、新築建物を購入するよりも余裕をもった計画で行うことが望ましいといえます。

上記のように中古不動産については、購入後に費用がかかってくることが多いものになります。

にもかかわらず、借りられることができる金額が多くないということは、資金的な余裕に関しては新築不動産を購入するのに比べて明らかです。

一般に手取り収入の3割が住宅費であれば無理はないといわれていますが、この情報自体が今の経済状況にあっていない古いものといえます。

どんなに多くても25％以内におさめるのが理想的といえるでしょう。

中古不動産を購入するときには誰に相談をするか

では中古不動産を購入するときには誰に相談すれば良いでしょうか。

新築をする場合にはハウスメーカーなどと相談することになるのですが、中古不動産の場合には不動産会社が物件に関する情報を持っています。

そのため、居住・購入を考えているエリアの不動産会社に相談してすすめることになります。

まとめ

このページでは中古不動産の購入についてのメリット・デメリットを中心にお伝えしてきました。

居住用にしても投資用にしても重要な買い物になるので、慎重な判断をするためにさまざまな意見を聞きながらすすめるのが良いでしょう。