不動産に関する記事

「中古マンションの売買の流れが知りたい」「中古マンション売買について事前に知っておくべきことって何？」これから、中古マンションを売却したり購入する方は、この様なことを考えているのではないでしょうか？

中古マンション売買は、一見すると複雑な流れを追っている様に見えますが、各ステップでどの様なことをするのかを事前に知っておけば何も怖いことはありません。

この記事では、中古マンション売買の流れやそれにかかる期間、また不動産会社に支払う必要のある手数について解説しています。

この記事を読めば、これからあなたが経験する中古マンション売買についての不安がなくなりますよ。

中古マンション売買の流れ

まずは中古マンション売買がどの様な流れで進んでいくのかを確認していきましょう。

今回はマンションを買う場合と売る場合それぞれのステップを解説していきます。

まず、中古マンションを売る場合は以下の様な流れで進んでいきます。

それぞれの状況別で詳しく解説していきます。

中古マンションを売る場合

中古マンションを売る場合のステップは大きく分けて7ステップあります。

STEP1：必要書類の準備と住宅ローンの残債確認

まずは業者に依頼する前段階として必要書類の準備と住宅ローンの残債確認を行いましょう。

住宅ローンの残債は、以下の方法で確認可能です。

• 金融機関から送られてくる年末残高証明書
• 金融機関で直接受け取れる借入金の残高証明書

それと同時に必要書類も事前に取得しておきましょう。

必要書類は以下の通りです。

スムーズに査定依頼ができる様に事前に準備をしておくことが重要です。

STEP2：マンションの査定依頼

不動産会社に査定の依頼を行いましょう。

不動産会社で事前に査定を行っておく目的は以下の通りです。

• 売却額の目安確認
• 不動産会社の調査

まず、売却額の目安確認は、実際に売却した際に入ってくるお金の目安を事前に知っておくことで、その後のライフプランを策定できることが重要です。

売却を行って、想定していたよりも金額が低かった場合、その後のライフプランが狂ってしまうということを避けておきましょう。

また、2つめの不動産会社の調査とは、実際に売却手続きを不動産会社に行ってもらう前に以下を知ることができます。

• 不動産会社の対応
• 不動産会社の提示する戦略が信用に値するものか
• 査定の過程は問題ないか（＝売却手続きはスムーズに行ってくれるか）

事前に査定を依頼しておくことで不動産会社が信用に値するのかを確認することができるので、必ず行っておく様にしましょう。

STEP3：媒介契約の締結

続いて、査定を依頼した不動産会社の中から1社を選び媒介契約を結びます。

この媒介契約には3つの種類があります。

基本的には、一般媒介契約がおすすめです。

なぜなら、複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、良い買い手が見つかる可能性が高いからです。

また、一般媒介契約は他の媒介契約と比較して、制限が少ないという特徴もあります。

一方で、特定の不動産会社に依頼したいと決めている場合は、専任契約でも問題はありません。

不動産会社としては、この専任契約をしている物件は、特に気合を入れて買い手を探すことが多いのが特徴です。

STEP4：売却活動の開始

不動産会社と媒介契約を結んだら、実際に売却活動を始めていきましょう。

ここで行うことは以下の通りです。

• 付帯設備表・告知表の記載
• 売却価格の決定

1の付帯設備表・告知表は以下の様な書類です。

上の2つの表や不動産会社からの査定結果を元に売却価格を決めていきます。

売却価格は、不動産売買のプロである不動産会社が常に相談に乗ってくれます。

売り手・買い手・仲介業者が全員納得いく売却価格を決めていきましょう。

STEP5：売買条件の交渉

購入希望者が現れたら、次に行うのが売買の条件交渉です。

具体的には以下を交渉していきます。

• 売却金額
• 引き渡し日

売却価格は事前に決定していますが、買い手によっては条件をつける代わりに値引き交渉を行う場合があります。

不動産会社と相談をして、お互いに納得のいく価格になるまで交渉をしましょう。

また、引き渡し日の決定も重要です。

売却して、次の住宅が決まっていれば良いのですが、基本的には売却が決定するまで、売りに出している物件に住んでいることが多いでしょう。

引き渡し日も買い手の要望を聞きつつお互いに満足できる条件で決めましょう。

STEP6：売買契約の締結

購入者が決定したら売買契約を行っていきます。

売買契約は、特別な事情がないかぎり買い手と売り手が仲介を委託した不動産会社に集まって、以下を行います。

• 重要事項説明
• 売買契約の取り交わし
• 手付金の受領と仲介手数料の支払い

STEP7：引渡しと売買後の手続き

売買契約の締結が無事に終われば、残すは引き渡しです。

引き渡しは、物件の鍵や各種物件保有の必要書類などを引き渡すことを指します。

また、引き渡しが終わり、マンションの売却益が出ていれば確定申告をしましょう。

引き渡し直後ではなく、マンション売却をした翌年の2月16日～3月15日の間に行う必要があります。

ただし、確定申告はその年によって例外的に期間が変わることが稀にあります。

情報は常に仕入れておく様にしましょう。

中古マンションを買う場合

中古マンションを購入する場合の流れは以下の通りです。

それぞれのステップごとに確認していきましょう。

STEP1：資金計画を立てる

まずは資金計画を立てることから始めましょう。

決めておきたいことはマンション購入後の「お金」に関わる全ての事柄です。

具体的には以下は最低限計画を建てておきましょう。

• 世帯の収入
• 世帯の支出
• マンション購入後のライフプラン
• マンション購入に充てる自己資金額
• 住宅ローンの借入金額

STEP2：物件探し

資金計画が明確になり、物件取得に必要な予算が分かれば、次に物件を探しましょう。

ネット上で物件を探すのも有効な手ですが、購入予定地の不動産を訪ねて現地の情報を仕入れながら探すのがおすすめです。

ネット上では分からない周辺環境や街の様子などを知ることで、より理想の物件に出会える可能性が高まります。

STEP3：物件見学

良い物件があれば、すぐに見学にいく様にしましょう。

中古マンションを購入する場合は、画像などでは分からない物件の劣化具合などを知ることができます。

特に水まわりなど、購入後にリノベーションやリフォームが必要になるケースもあるため、実際に自分の目で確かめてから購入を決めることが必須です。

STEP4：住宅ローンの事前審査

購入したい物件を決めたら、住宅ローンの事前審査をします。

金融機関では、以下の様な要素を確認することで、あなたに貸し出せる住宅ローンの審査を行います。

• 収入
• 職業
• 借入状況
• 返済能力（上記を加味した上での）

購入を決めてから本審査で住宅ローンがおりずに購入ができないということを避けるためにも、正確な情報を提示する様にしましょう。

STEP5：購入申込み

住宅ローンの目処がたったら、購入の申し込みをします。

申込証拠金を支払うことで、マンション購入の意思を表明する場合があり、その際には数万円を売主に預ける必要があるでしょう。

事前に申込証拠金の有無を確認しておきましょう。

STEP6：重要事項説明・売買契約

購入の意思が売主・買主の共通認識となると、宅建士から重要事項説明がなされます。

ここでは物件の注意点など売買契約を締結する上で重要な情報が共有されます。

重要事項説明が終わり次第、そのまま売買契約を締結し、正式に売買が成立するのです。

STEP7：住宅ローンの本審査

住宅ローンの本審査を金融機関で行います。

事前審査を受けていれば、スムーズに審査が降りることが多いでしょう。

STEP8：残代金決済・引渡し

最後に、残代金決済が行われます。

これは、マンションの購入金額から手付金などを引いた額を支払うステップです。

その後、司法書士の不動産登記や住宅ローンの決済などを済ませ、晴れて住宅の購入手続きが終了することになるのです。

中古マンション売買に必要な期間

中古マンションの売買には、様々な業者が介在するため、時間がかかります。

中古マンションを購入する場合は、最初のステップである「資金計画を立てる」から始まり実際に住み始めるまでに半年〜1年ほどがかかるでしょう。

当然、状況によるので一概には言えませんが、目安として知っておくことが重要です。

また、中古マンションを売る場合には、3ヶ月~6ヶ月ほどが目安となります。

こちらも買い手が見つかるまでの期間が状況によるため一概には言えませんが、一つの目安となるでしょう。

中古マンション売買の仲介手数料

最後に、中古マンションを売買する際の仲介手数料について解説していきます。

不動産会社によって、仲介手数料は異なりますが、購入する際も売却する際も以下の計算式で導き出される金額が「上限」となります。

例えば、5,000万円の販売価格の物件であれば、156万円ほどが買い手・売り手それぞれが不動産会社に支払う仲介手数料の上限となるのです。

仲介手数料は不動産会社によって異なるため複数の会社を比較し、サービスの質と仲介手数料のバランスを鑑みる必要があるでしょう。

まとめ

中古マンションの売買に関係する様々な手続きについて解説してきました。

最後にこの記事の大切なポイントをまとめます。

中古マンションを売る場合は以下の様な流れで進んでいきます。

• STEP1：必要書類の準備と住宅ローンの残債確認
• STEP2：マンションの査定依頼
• STEP3：媒介契約の締結
• STEP4：売却活動の開始
• STEP5：売買条件の交渉
• STEP6：売買契約の締結
• STEP7：引渡しと売買後の手続き

一方で、中古マンションを買う場合は以下の様に進んでいきます。

• STEP1：資金計画を立てる
• STEP2：物件探し
• STEP3：物件見学
• STEP4：住宅ローンの事前審査
• STEP5：購入申込み
• STEP6：重要事項説明・売買契約
• STEP7：住宅ローンの本審査
• STEP8：残代金決済・引渡し

事前に中古マンション売買の取引の流れや期間を知っておくことで、トラブルのない売買取引をしましょう。