COLUMN不動産に関する記事

「土地を手放したいけれど、なかなか売却できない。売れない土地を処分する方法を知りたい。」

土地を相続で受け継ぐなどして取得することがあります。そのような土地の中には、自分で使うことがないので売却して手放したいものもあるでしょう。

市場価値が高く買い手がすぐに現れるような土地であれば、売れないことを悩む必要はありません。しかし、土地によってはなかなか買い手が現れずに売却することが難しいものもあります。

売れない土地であっても、所有し続けたまま放置することにはリスクがあります。売れない土地は、何らかの方法でうまく処分する必要があります。

この記事では、売れない土地を処分する方法について解説しています。

この記事を読むことで、売れない土地の処分方法を知ることができ、不要な土地を手放すことができる可能性を高めることができます。

売れない土地とはどのような土地？

「売れやすい土地」とは、都市部など需要の大きい土地にあり、面積が大きく正方形または長方形のように形が整っていて道路に接している部分が十分に大きいような土地などです。

これに対し、「売れない土地」には主に次のようなものがあります。

三角地などは不整形地（形が整っていない土地）の一種であり、土地の形状などが原因で建物を建築することが困難なことが多い土地です。

また、無道路地は、接道義務を満たしていないために建物の再建築ができない土地です。

「接道義務」とは、都市計画区域内の建築物の敷地が少なくとも道路に２メートル以上接していなければならないという義務のことです（建築基準法43条）。この「２メートル」という数字は、都道府県の条例によってより大きな数字に修正されていることがあります。接道義務を満たしていなければ建物の再建築ができません。

これらの土地はいずれも、土地上に建物を建築・再建築することが困難または不可能であるために、需要が少なくなかなか売却できない事態に陥りがちです。

このほか、アクセスの悪い山林の奥地にあるなど、立地等の都合によって利便性が著しく低いために需要がない土地もなかなか売却できないことが多くあります。

売れない土地を放置するリスク

土地が売れないからといってそのまま放置することにはリスクがあります。

売れない土地を放置するリスクについてご説明します。

リスク1：土地を所有している間は固定資産税がかかり続ける

土地を所有している間は、毎年、土地の所有者に対して固定資産税がかかり続けます。

このことは、土地を実際にどれだけ活用できているか、土地から利益を上げることができているかなどとは無関係です。全く活用しておらずただ所有名義人になっているというだけの土地でも、固定資産税を納める義務があります。

固定資産税は、土地・建物の価格（固定資産税評価額）を基にして都・市町村が課税する税金です。

具体的に納めなければならない固定資産税の税額は、4月〜6月頃に送られてくる納税通知書を見ることで分かります。

基本的な固定資産税の計算式は、「固定資産税評価額×1.4％（標準税率）」です。

土地・建物の固定資産税評価額は、納税通知書とともに送られてくる課税明細書を見るほか、市区町村の役所で固定資産課税台帳を閲覧したり固定資産評価証明書を発行してもらったりすることで確認することができます。

リスク2：実際に土地を使っていなくても管理をする負担がかかる

土地を所有している以上は、その土地を適切に管理しなければなりません。

所有している土地が住んでいる場所から遠方にある場合には、管理の負担はより大きくなります。

土地を管理しないままでいて土地上に草木が生い茂って荒れてしまったり第三者により土地に廃棄物が不法投棄されてしまったりすると、土地はますます処分しづらくなります。

また、土地の上に建物があってその建物も所有している場合には、たとえ活用していない空き家でもその建物をあわせて管理する必要があります。空き家を管理しないでいると、朽ち果てて倒壊するなどにより周囲に損害を生じさせてしまう危険があります。

リスク3：土地の放置で損害が生じた場合には賠償責任を負う可能性がある

土地を放置したことにより、崖地が崩れたり土地上の空き家が朽ち果てて倒壊したりして隣接する土地・建物や他人の身体に損害を生じさせた場合には、土地の所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。

特に、隣接地の建物を損壊してしまったり他人にけがをさせてしまったりした場合には、賠償すべき額が非常に大きな額となることもあります。

このようなことがないように、定期的に土地を見回るなどして適切に管理する必要があります。

リスク4：土地は処分しない限り代々受け継がれるため次世代もリスクを負う

土地は処分して手放さない限りはあなたの遺産として代々受け継がれていきます。不要な土地を受け継いだあなたの子どもなど次世代の人々も、あなたと同様に不要な土地を所有し続けるリスクを負うことになります。

土地は、時間が経つほどに荒廃するなどして処分しにくくなったり危険性が増加して管理の負担が増えたりします。また、固定資産税は毎年かかり続けます。不要な土地は、次世代に受け継がせるのではなく、あなたの代のうちにできるだけ早い段階で処分してしまうのが望ましいといえます。

売れない土地を処分する方法1：放棄する

売れない土地を処分する方法にはいくつかのものがあります。

売れない土地を処分する方法のひとつ目は、「放棄する」ことです。

相続放棄する

売れない土地を相続によって取得することになる場合には、自己のために相続があったことを知った日から3か月以内に「相続放棄」をし、売れない土地を受け継がないで手放すことができます。

相続放棄をすることができるのは相続の時だけなので、売れない土地を購入したりずっと前に相続したりして所有している本人は、相続放棄をすることができません。

ただ、その所有者本人が亡くなった時には、所有者の相続人が相続放棄をすることで売れない土地を手放すことが可能となります。

相続放棄ができるのは、自己のために相続があったことを知った日から3か月以内です。例えば、被相続人が亡くなったことをその日のうちに知っている場合には、亡くなった日から3か月以内が相続放棄の期限です。このように、相続放棄ができる期間は短いため、タイミングを逃さずに相続放棄の判断をすることが重要になります。

相続放棄は、売れない土地を手放すための有効な手段ですが、注意点もあります。

ひとつ目の注意点は、相続放棄をするとその者は初めから相続人とならなかったものとみなされるため、プラスの財産（現金・預金など価値のある財産）もマイナスの財産（借金・負債など）もあわせて全ての財産を受け継がずに放棄しなければならないことです。不要な土地だけを選んでそれだけ相続放棄するということはできません。

また、もうひとつの注意点として、被相続人に親族が複数いる場合には、相続人のうち1人だけが相続放棄をしても次順位の相続人が代わりに遺産を相続する立場につくということがあります。この場合には、結局その次順位の相続人が売れない土地を受け継ぐことになってしまいます。他の相続人も含めて誰も売れない土地を受け継ぎたくないという場合には、相続人となるべき親族が全員でそろって相続放棄をするなど、適切に対応することが必要となります。

もし不要な土地以外にプラスの財産がたくさんあったり、遺産の中にどうしても放棄せずに受け継ぎたい財産（先祖代々受け継いでいる実家の土地、家業の会社の株式など）があったりして遺産を受け継ぐ必要があるのであれば、相続放棄をするのは適切な選択ではありません。

逆に、受け継ぐ遺産が主に不要な土地だけである場合や、ほかにもマイナスの財産もたくさんあってまとめて全て受け継がないこととしたいという場合には、相続放棄をすることでそれらを全て実現できます。この場合には、相続放棄という選択肢を積極的に検討することが望ましいです。

相続土地国庫帰属制度を利用する

相続土地国庫帰属制度とは、2023年4月27日からスタートした新しい制度で、相続を原因として取得した土地につき一定の要件の場合を満たす場合には、その土地の所有権を手放して土地を国に引き取ってもらうことができる制度です。

相続土地国庫帰属制度は、相続によって受け継がれた土地が適切に管理されずに所有者が不明になってしまった土地が全国各地に増えてさまざまな問題を生じていることへの問題意識から新しく導入された制度のひとつです。

相続土地国庫帰属制度を利用できるのは、相続または遺贈によって土地を取得した人です。

売買・贈与など、相続・遺贈以外の原因で土地を取得した人については、相続土地国庫帰属制度を利用することはできません。

この制度が開始したのは2023年4月27日からですが、相続・遺贈が2023年4月27日以前に発生したものであっても、この制度を利用することができます。

相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらえる土地はどのようなものでもよいというわけではありません。制度が利用できる土地の条件は厳しく、建物が土地上に存在しないこと、抵当権などの担保権が設定されていないこと、通常の管理・処分をするにあたって多額の費用・労力が必要になるような事情がないことなどのさまざまな要件を満たしている必要があります。

特に、通常の管理・処分をするにあたって多額の費用・労力が必要になるような事情がある土地は、基本的には制度の対象外として引き取ってもらえません。

相続土地国庫帰属制度を利用して条件を満たしている土地を国に引き取ってもらうためには、負担金を納めなければなりません。負担金は10年分の土地管理費用相当額とされており、具体的には1筆の土地につき20万円が基準となります（土地の種類や個別の事情により増減されることがあります）。

このように、相続土地国庫帰属制度を利用するにあたっては、一定の経済的な負担が発生することも覚悟する必要があります。

相続土地国庫帰属制度が利用できる条件を満たしているような土地は、実際には市場で売却できることも多いです。もっとも、市場ではうまく売却できないものの相続土地国庫帰属制度を利用できる条件は満たしているという土地も存在するため、そのような場合には利用を検討する価値のある制度です。

不要な土地が相続・遺贈を原因として取得したものである場合には、一度は相続土地国庫帰属制度の利用を検討してみるとよいでしょう。

土地の所有権を放棄して国に引き取らせることはできる？

一般的に土地の所有権を放棄することができるかについては、法律の定めや確立された最高裁判所の判例などがなく、自由に土地の所有権を放棄することが許されるかには争いがあります。

過去に、土地の所有権を放棄して国に土地を引き取るように求めた訴訟が提起されたことがあります。

この訴訟では、裁判所は、財産的価値の低い本件の土地の所有権を放棄して国に引き取らせることは国に土地管理のための経済的負担を押し付ける結果につながることなどから、土地所有権の放棄は権利濫用として許されないと判断して、土地所有権の放棄と国への土地引き取り請求を認めませんでした（広島高等裁判所松江支部平成28年12月21日判決）。

この裁判例のとおり、売れない土地のように財産的価値の低い土地については、土地の所有権を放棄して国に引き取らせることは権利濫用として許されない結果となる可能性が高いです。

このため、売れない土地について土地の所有権を放棄して国に引き取らせることは、実質的には困難であるといえます。

売れない土地を処分する方法2：寄付する

売れない土地を処分する方法には、「寄付する」（贈与する）という方法もあります。

自治体に寄付する

売れない土地を寄付する先としては、まず自治体が考えられます。

自治体は、一定の場合には、土地の寄付を受け付けてくれることがあります。

ただ、自治体が土地の寄付を受け付けてくれるケースは極めて限定的であり、ほとんどのケースでは寄付を受け付けてくれません。

自治体は、寄付を受ける土地の使用目的が自治体にとって明確にある場合に限って土地の寄付を受け付けてくれる傾向にあります。例えば、公園にするための土地であるケースやその土地上に公的施設を建設する具体的な需要があるケースでは、土地の寄付を受け付けてくれることがあります。

逆に、土地の用途が具体的に見当たらず管理のための費用もかかる状態にある場合には、基本的に土地の寄付を受け付けてくれることはありません。

売れない土地は、土地の用途がなかったり管理のための費用がかかったりすることが多いので、自治体に対して寄付ができるかどうかは特に慎重に判断する必要があります。

隣地の所有者に寄付（贈与）する

売れない土地を個人に寄付（贈与）することは、受け入れてくれる人も見つからず、実際にはなかなか難しいものです。もっとも、売れない土地の隣地の所有者であれば、贈与を受け入れてくれるかもしれません。

これは、隣地の所有者であれば元々所有していた土地と贈与する土地とをあわせてひとつの大きな土地にすることができ、単に売れない土地だけを所有している場合と比べて土地全体を活かしやすいからです。

隣地の所有者にとって土地の贈与を受けるメリットが大きいと判断された場合には、贈与を受け入れてもらえる可能性があります。

隣地の所有者に土地を贈与することを検討している場合には、まずは隣地の所有者に連絡を取り、売れない土地を贈与できないか（無償で引き取ってもらえないか）相談してみましょう。

なお、売れない土地の贈与を受け入れてくれた隣地の所有者には、贈与税がかかることがあります。贈与税がかかれば、売れない土地の贈与を受け入れてくれた隣地の所有者には負担をかけることになります。このことも丁寧に説明しておかないとトラブルに発展することがあるので、隣地の所有者に土地の贈与を申し出る際にはあわせて伝えることを忘れないようにしましょう。

法人に寄付する

法人であれば、何らかの目的で土地を必要としている可能性もあり、寄付を受け付けてくれる可能性があります。

法人には、株式会社などの一般企業のほか、学校法人やNPO法人など公益的な法人もあります。公益的な法人であれば、その目的のために土地を必要としている可能性もあり、無償で土地を入手できるのであれば寄付を受け付けてくれるかもしれません。

寄付をしようとする土地を必要としている可能性がある法人に心当たりがある場合には、まず連絡を取って打診してみるとよいでしょう。

売れない土地を処分する方法3：売り方を見直して売却する

売れない土地も、適切な売り出し方をできていないことが原因で売れなかっただけであり、実はうまくすれば売れる可能性があるかもしれません。

売れない土地は、売り方を見直してあらためて売却を試みることも大切です。

隣地の所有者に直接売却を相談する

先ほどもご説明したとおり、隣地の所有者であれば一般市場で売れない土地であっても必要としていることがあります。

例えば、隣地と合わせて広い土地を確保して大きな家を建てたいという場合や、駐車場として活用したいという場合、庭や畑として使いたいという場合などがあります。

隣地の所有者に対して土地を必要としていないか打診してみると、思いのほか土地の買取に応じてくれるということもあり得るため、隣地の所有者に直接相談することは試す価値があるといえるでしょう。

不動産会社の不動産買取を利用する

不動産会社によっては、不動産売却の仲介だけでなく不動産の直接買取も行っていることがあります。

不動産会社の直接買取であれば、市場で買い手が見つからなかった土地についても買取対応してくれる可能性があります。

不動産会社が土地を買い取ってくれるのは、不動産会社の専門的な知見を活かして土地を買い取った価格よりも高い価格で売却でき、利益を得られると判断した場合です。

仲介では市場で買い手が見つからなかったという場合には、一度不動産買取業者に土地を直接買い取ってくれないかどうかを相談してみることがおすすめです。

不動産会社の中には、売れない土地の買取を得意としているところもあるので、不動産会社のウェブサイトを見比べるなどして売れない土地でも買い取ってくれる不動産会社を探してみるとよいでしょう。

自治体の空き家バンクに登録する

「空き家バンク」とは、その土地への移住を希望する人などに向けた空き家の登録サイトの総称で、自治体などが運営しているものです。

空き家バンクを活用して空き家を探している人は、その土地への移住希望者などであり、不動産を市場で購入したい人とは需要者としての層が異なっていることがあります。通常の仲介では買い手が見つからなくても、空き家バンクを活用すれば土地が欲しいという人が見つかるかもしれません。

ほかの手段と同時並行で空き家バンクへの登録も行ってみることで、売れない土地を手放す手段の幅を広げることができます。

なかなか売れない土地の活用方法

なかなか売れない土地は、放置してしまうのではなく、手放せるまでの間だけでも活用できればそのほうがより望ましいといえます。

なかなか売れない土地の活用方法をご紹介します。

駐車場として活用する

土地の立地によっては、駐車場として活用できる可能性があります。

例えば、車通りが多い街中にあるものの、狭小地であることなどが理由でなかなか売れないのであれば、駐車場とすることも活用方法のひとつです。

駐車場は、比較的少ない初期投資で始められる土地の活用方法であり、土地を売却したり他の方法で活用したりするまでのつなぎの活用方法として適したものです。

駐車場から得られる利益はあまり高いとは限りません。しかし、駐車場として土地を使えば、土地を全く活用することなく放置しているよりも管理が行き届くことにもつながります。また、少しでも土地を活用してお金を得ることができれば、単に土地を放置しているよりも経済的にはプラスになります。

太陽光発電の用地として活用する

太陽光発電は、二酸化炭素を排出しない環境に負荷の少ない発電方法としてすでに多くの注目を集めている発電方法です。

土地の立地や条件によっては、太陽光発電の用地として活用できることがあります。

建物に囲まれた狭小な土地であれば太陽光発電には向きませんが、山林など広大な土地であって周囲に日光を遮る建物がなく、長時間にわたって日照をできるだけ多く受けられる条件がそろっていれば、太陽光発電のための設備を設置することで利益を上げられるかもしれません。

もっとも、太陽光発電は、設備投資のためにある程度の投資が必要になることもあり、またいったん設備を設置してしまえば簡単にはやめられません。このため、本当に適切な土地の活用方法であるのかは十分に検討したうえで決めることが望ましいです。

太陽光発電の用地として活用することを検討する場合には、太陽光発電に関して相談できる業者に問い合わせるなどして複数の意見を聞き、太陽光発電という活用方法が本当に適切であるかどうかを慎重に判断するようにしましょう。

売れない土地の相続放棄や相続土地国庫帰属制度の利用などを相談できる専門家

ここまでにご紹介したいくつかの処分方法のうち、相続放棄や相続土地国庫帰属制度は、利用できる条件を満たす限り確実に売れない土地を手放すことができる方法です。

このため、活用できる条件を少しでも満たす可能性があれば、売れない土地の処分方法としては検討に値する方法です。

もっとも、相続放棄や相続土地国庫帰属制度は、利用の条件を満たすかどうか、実際に具体的なケースで利用するほうがよいのかどうか、利用するとしてどのように手続きを進めればいいのかなどをご自身だけで判断することが難しいということも多くあります。

相続放棄や相続土地国庫帰属制度を利用しようと思っても、どこから始めればいいのか分からない、どのように進めればいいのか分からないという場合には、専門家に相談するのがおすすめです。

相続放棄や相続土地国庫帰属制度の利用について相談できる専門家は、相続や不動産の分野を取り扱う弁護士などです。

相続や不動産の分野を取り扱う弁護士であれば、その手続きを使うべきか、どのように手続きを進めればよいのかなどについて、具体的な事情に応じて適切にアドバイスをしてくれます。

また、弁護士に依頼すれば、あなたの代理人として手続きを基本的に全て代わりに行ってくれるので、あなたが手続きを自分で進める負担を減らすことができます。

弁護士のほかに、司法書士や行政書士もこれらの相談・依頼に対応してくれることがあります。

司法書士は、法律上、相続放棄と相続土地国庫帰属制度のいずれについても相談・依頼に対応できます。一方、行政書士は、法律上、相続放棄の相談に対応することが許されておらず、相続土地国庫帰属制度の相談・依頼にのみ対応することができます。

いずれにしても、相談や手続きに対応してくれるかどうかは個別の専門家によります。まずは、ご自身にとって相談しやすい専門家に相談してみるのがよいでしょう。

相続放棄や相続土地国庫帰属制度の利用を検討している場合には、ご自身だけで進めようとするのではなく、弁護士などの専門家に相談・依頼して、負担を少なくしつつ確実に手続きを進めるのがおすすめです。

まとめ：売れない土地を持ち続けることにはリスクがあるので諦めずに処分の方法を探すことが大切

売れない土地を持ち続けることには、管理の負担や被害が生じた際の賠償リスクなど、さまざまなリスクがあります。

このため、売れない土地であっても、放置することなくできるだけ早く適切な方法で処分することが望ましいといえます。

売れない土地を処分するには、「放棄する」などいくつかのものがあります。

特に、相続放棄や相続土地国庫帰属制度の利用は、条件を満たす限り確実に土地を手放すことができるので、検討する価値がある方法です。

相続放棄や相続土地国庫帰属制度を利用すべきかどうか、利用できる条件がそろっているかどうか、どのように手続きを進めればいいのかなどについては、ご自身だけで判断することが難しいことも多くあります。そのような場合には、相続や不動産の分野を取り扱っている弁護士に相談してみることがおすすめです。

また、「放棄する」以外にも、売れない土地の処分方法にはさまざまなものがあります。

不要な土地が売れないとどうしても放置してしまいたくなってしまいたくなるかもしれませんが、土地を放置することは決して望ましいことではありません。

売れない土地は放置せず、専門家のアドバイスを聞きながら適切に処分を進めるようにしましょう。