COLUMN不動産に関する記事

私たちの身近にありながら知らないことも多い、家・土地・マンションなどの不動産価格。

不動産価格はどのように決まり、何に影響されるのでしょうか。

また、最近の不動産価格の推移と動向はどのようになっており、今後な見通しとなるのでしょうか。

今回は、そんな不動産価格にまつわる疑問について詳細に解説。

家・土地・マンションの売買を考えている方は、ぜひご覧ください。

【2021年】不動産価格の推移と動向

国内の不動産価格の推移や動向を知る上で役立つのが、国土交通省が調査・公表している「不動産価格指数」です。

不動産価格指数を見ることで、戸建、マンション、土地の価格の推移と動向を知ることができます。

不動産価格指数は、2010年の平均基準値を「100」として、2012年8月より土地の価格の推移を毎月公表しています。

ここからは2021年4月・2021年第1四半期分の不動産価格指数をもとに、戸建、マンション、土地の価格の推移と動向を見ていきましょう。

戸建の価格の推移と動向

全国の戸建・土地・マンションの3区分を総合した指標「住宅総合」は増加傾向を見せる一方、 戸建については減少傾向がみられました。

具体的な不動産価格指標は以下の通りです。

• 全国の住宅総合：118.0（前月比＋0.7%）
• 戸建：103.6（前月比－0.3%）

ブロック別で見ても、​​戸建は減少傾向にあり、北海道、北陸、中部以外の地方はすべて前月比で減少という結果となりました。

数値が100を割るブロックは四国地方のみですが、戸建価格は現状において厳しい傾向にあると言えるでしょう。

マンションの価格の推移と動向

ここ10年程度、住宅マンションの価格推移は増加傾向を示し続けています。

商業用マンションの価格推移のチャートでは2019前後に少し減少が見られますが、全体的にはやはり増加傾向を示しています。

両者の具体的な不動産価格指標は以下の通りです。

• 住宅用マンション（区分所有）：161.3 （前月比＋1.2%）
• 商業用マンション・アパート（一棟）： 140.0（前期比＋0.6%）

マンションは、住宅用・商業用ともに、全国の住宅総合（118.0）と比較しても高い指数を示しており、需要が高まり続けていることがうかがえます。

ブロック別で見ても、 住宅マンションは北海道、東北、中国以外の地方はすべて前月比で増加という結果となりました。

一方、商業用マンションを都市圏別でみると、三大都市圏以外の地域は増加しているものの、三大都市圏と南関東圏については減少という結果となりました。

土地の価格の推移と動向

土地（住宅地）は前月比より微増したものの、ここ10年程度ではほぼ横ばいの状態を維持しています。

また、商業地は2020年頃に下落を見せましたが、2021年に入ってから増加傾向を見せてます。

具体的な不動産価格指標は以下の通りです。

• 土地（住宅地）：99.1（前月比＋4.3%）
• 商業地： 101.7（前期比＋0.9%）

土地（住宅地）をブロック別で見ると、北海道、東北、中部、四国地方は減少となり、地域差も浮き彫りとなりました。

また、一方、商業地を都市圏別でみると、三大都市圏と南関東圏は前期比で増加する一方、三大都市圏以外の地域は減少となっています。

エリアごとの価格の推移と動向

ここでは住宅の不動産価格指数について、エリアごとの価格の推移と動向を見ていきます。

ブロック別、都市圏別、都道府県別でみたエリアごとの価格の推移と動向は以下の通りです。

ブロック別でみたエリアごとの価格の推移

2010年と比較して、住宅総合の指数が大きく増加したのは北海道で、北陸、九州・沖縄、近畿地方が続きます。

土地の需要は全国的にあまり変わっておらず、 中部、中国地方については2010年よりも低い指数となっています。

戸建は地域差が大きく開き、北海道地方では30%程度指数が増加した一方、四国地方は100を割り込む結果となっています。

マンションの需要は全国的に高まっており、北海道、東北、九州・沖縄地方は指数が200を超える結果となっています。

都市圏別でみたエリアごとの価格の推移

南関東圏は、2010年と比較して、土地・戸建の需要があまり高まっていないことがうかがえます。

名古屋圏も、土地・戸建の需要は高まっておらず、特に土地の指数が100を割り込んでおり、前月比でも減少しています。

京阪神圏は、土地の需要が、他圏よりも増加傾向を示しており、2025年の大阪万博開催に向けての動きであることもうかがえます。

都道府県別でみたエリアごとの価格の推移

東京都は、2010年と比較して、住宅総合が30%以上高まりました。

ただし前月比を見ると、マンション以外は減少傾向にあり、土地・戸建についてはその動きを注視する必要があると言えるでしょう。

愛知県は、住宅総合が15%程度しか高まっておらず、特に土地については2010年とほぼ変わっていない結果となっています。

大阪府については、住宅総合が25%以上高まりました。

特に土地は、前月比で11.3%も指数が上がっており、需要が増加傾向であることがうかがえます。

不動産価格の決まり方

不動産価格は一定ではなく、様々な評価基準に基づいて決定されることになります。

これを「不動産評価額」といいます。

不動産評価額には、主に以下の4つがあります。

ここからは、それぞれの不動産評価額の詳細について見ていきましょう。

時価

時価とは「実勢価格」とも呼ばれるもので、市場価格に近い意味合いです。

市場において実際に取引されている不動産価格を指します。

物の値段は取引の成立によって決定しますが、それは需要と供給（売り手と買い手）の希望価格が一致した結果の相場ということができます。

ただし、不動産の時価においては、買い叩きなどの特殊な事情によって成立した取引は除外され、一般的な取引のみを扱うことが通常です。

なお、不動産評価額の多くは公的機関が評価する価格ですが、時価はその例外となります。

公示価格

公示価格とは「公示地価」とも呼ばれるもので、国土交通省が公表するデータに基づく不動産価格を指します。

国土交通省は地価公示法という法律に基づき、例年1月1日時点での不動産価格を算定し、毎年公表しているのです。

なお、都道府県知事が毎年公表する不動産価格に、基準地価（都道府県基準地標準価格）があります。

都道府県知事は国土利用計画法という法律に基づき、毎年7月1日時点の不動産価格を公表しています。

相続税路線価

相続税路線価とは、国税庁が毎年公表するデータに基づく不動産価格で、単に「路線価」とも呼ばれます。

相続税路線価は、公示価格、売買実例価格、不動産鑑定士などによる鑑定をもとに、標準地として選ばれた全国40万地点の道路の価格を国税庁が決定します。

相続税路線価は相続や贈与にかかる課税額を決定する基準となるもので、国税庁が例年1月1日時点の評価額を算定し、例年8月に公表しています。

具体的な相続税評価額は「相続税路線価×土地面積」で算出することが可能です。

なお、相続税路線価の目安は、公示価格のおよそ80%程度となります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、各市町村が固定資産課税台帳に登録した課税価格を指します。

固定資産課税台帳には、土地や建物などの固定資産に対する課税価格が登録されており、これが固定資産税や不動産取得税、都市計画税、登録免許税などの基準となるのです。

なお、固定資産税評価額は3年おきに見直されており、見直される年は基準年度と呼ばれます.

また、土地・建物それぞれの固定資産税評価額には以下のような特長があります。

土地の固定資産税評価額
公示価格の70%が目安となります。

建物の固定資産税評価額
総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて算出されます。

不動産価格に影響する要因

不動産価格は主に、経済的な要因と社会的な要因に影響を受けます。

ここでは、それらの具体例として「金利の動向」「法改正」「その他の要因 」の3つをピックアップし、詳細を見ていきましょう。

金利の動向

低金利で住宅ローンが組める「マイナス金利政策」、 長期固定金利住宅ローン「フラット35」の普及など、金利に関する動きが住宅価格に影響します。

法改正

住宅ローン控除の見直し、2022年の生産緑地の軽減措置満了に伴う住宅用地の大量供給など、法改正や法律をめぐる動きが住宅価格に影響します。

その他

オリンピックなどのイベント開催、新型コロナウイルスの感染拡大、海外投資家の動向、都市部の人口増加、地方都市の再開発、基準地価の変化などが住宅価格に影響します。

不動産価格の調べ方

現在、不動産価格の情報の多くがインターネット上で公開されています。

以下、公示価格、路線価格、その他の住宅価格それぞれの調べ方をご紹介します。

また「レインズ・マーケット・インフォメーション」のウェブサイトではマンションや戸建の成約価格などの取引情報が検索できます。

今後の不動産価格について

最後に、今後の不動産価格について、法律の動きや開催されるイベント、各種予測などから、その見通しを予測します。

生産緑地の軽減措置満了

2022年は、生産緑地として指定された農地の80%が指定期限を迎える年です。

これにより営農義務や固定資産税の優遇がなくなり、多くの土地が宅地として不動産市場に出回るとの予想もあります。

宅地の大量供給に伴い、不動産価格が下がることも懸念されます。

大阪万博の開催

2025年は大阪万博が開催される予定の年です。

万博は国際的なイベントであり、大阪府を中心とする関西圏の不動産価格の上昇を期待する見方もあるようです。

空き家の増加と人口減少

日本国内の空き家数は増加を続けており、2030年には空き家率が30%になるとの予測もあります。

また、2050年に日本の総人口が1億人を下回り、9,700万人になるとの予測もあります。

このような事態に対して、どのような政策・税制が整備されるかによっても、今後の不動産価格が影響されると考えられます。

まとめ

最近の不動産動向は、全国的にマンションが好調な状況となっています。

コロナ後にこの状況がどう変化するか、注視すべき点と言えるでしょう。

不動産動向を調べる際には、不動産価格指数が役立ちます。

また、不動産価格には「時価」「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の4つがあり、インターネットで簡単に調べる事が可能です。

不動産売買の際は、最新の不動産動向と不動産価格を調べ、最適なタイミングを掴みましょう。

（＊本記事は2021年末時点の情報を基に作成されました。また本記事で触れられている今後の不動産価格の動向等はあくまでも予測であり、その結果を保証するものではありません）