COLUMN不動産に関する記事

不動産などを売却した時に発生する儲けのことを譲渡所得といい、譲渡所得が発生すると、給与所得や事業所得などと同様に所得税が課せられます。

また、所得金額から一定の金額を控除できる様々な特例があります。

この特例が適用できると所得金額を低く抑えることができ、それに伴い所得税を削減できることになります。

ここでは、この譲渡所得にかかる所得税および住民税について、その算出方法や軽減税率の特例などを詳しくご紹介します。

譲渡に係る所得税と住民税の算出方法

土地や建物の譲渡所得は他の所得（給与など）とは別に区分し、個別で税額計算を行います。

これを「分離課税」といいます。

所得税の金額は、譲渡所得に税率を掛けて求めることができます。

まずは譲渡所得を計算することから始めましょう。

譲渡所得の計算

譲渡価格－（取得費+譲渡費用）＝譲渡益
売却した金額から、取得費と売却する際に要した譲渡費用を差し引くと、譲渡益が求められます。

譲渡益－特別控除額＝譲渡所得
上記で求めた譲渡益から、特別控除額を引いた金額が譲渡所得となります。

計算結果がマイナスになる場合、所得は0となり所得税は発生しません。

では、計算過程を順に見ていきましょう。

取得費とは

その不動産を取得した際に支出した費用のことで、購入後の設備や改良に要した費用なども含まれます。

例として、以下のようなものが挙げられます。

・土地の購入代金

土地の埋め立てや造成費用、測量費なども含みます。

また、古家付きの土地などを購入し更地にした後、新たに建物を建築した場合の取り壊し費用も含みます。

・建築費用

建物の取得費からは、減価償却費相当額を差し引きます。

・購入時の登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税

非業務用資産の場合は、これらの金額を取得費に含めることができます。

・立ち退き料

借主がいる土地や建物を購入する際に、借主を立ち退かせるために支払ったものが該当します。

・借入利子

建築物が完成し、実際に使用開始する日までの期間に対応する借入金利子を取得費に含められます。

・購入時の仲介手数料

不動産業者などに支払う手数料です。

・支払った相続税の一部

相続財産を譲渡した場合、相続人が支払った相続税の一部を取得金額に加えることができる特例があります。

上記のうち建築費用について、建築や取得時にかかった費用をそのまま差し引けるわけではありません。

建物や構築物、附属設備などは時の経過によりその価値が減少しますので、減価償却を行います。

この減価償却は、事業用建物の場合とそれ以外とで異なります。

　・事業用に使用していた場合

　建物を取得してから売却するまでの毎年の減価償却費を合計します。

　・非事業用の場合

　通常の居住用住宅など事業に使用していなかった場合は、耐用年数の1.5倍を仮の耐用年数とします。

取得価額の1割は残存価額と考え、残りの9割を償却するため0.9を掛けます。

〔減価償却費の求め方〕

建物等の取得価額×0.9×仮の耐用年数の償却率×経過年数

そして、償却率は建物の構造により異なります。

例えば、木造の場合法定耐用年数は22年とされています。

非業務用の場合はこれが1.5倍になりますから、22年×1.5＝33年となります。

33年に対応する償却率は0.031となります（償却率については国税庁HPで確認できます）

ですから、建物の建築費用を2,000万円とし、30年経過している場合の減価償却費相当額は

2,000万円×0.9×0.031×30年＝1,674万円

よって、この場合の取得費は2,000万円－1,674万円＝326万円となります。

取得費が分からない場合

先祖代々の土地や、何十年も前に建てられた家など、購入時の資料が残っていない場合も多々あると思います。

このように取得費が不明な場合は、概算で求めることができます。

計算式は、以下のようになります。

収入金額×5％＝取得費

例えば土地建物を3,000万円で売った場合、その5％である150万円を取得費とすることができます。

また、実際の取得費が分かっている場合でも、その金額が収入金額の5％を下回る場合は取得費を収入金額の5％とすることができます。

例えば、減価償却費相当額を差し引いた建物の額が100万円である場合、上記で計算した概算の150万円の方が大きくなりますので、こちらを取得費とすることができます。

取得費が大きい方が譲渡所得は少なくなりますので、有利な方を選択しましょう。

譲渡費用とは

譲渡費用には以下のようなものがあります。

• ・土地や建物を売った時の仲介手数料
• ・契約書に貼付する印紙代（売主が負担したものに限る）
• ・貸家を売る場合に借家人に家を明け渡してもらうために支払った立ち退き料
• ・借地権を売る場合に地主へ支払った譲渡承諾料（名義書換料）
• ・建物を取り壊し更地にして売る場合の解体費用および建物の損失額

不動産を売るために直接かかった費用が譲渡費用になりますので、修繕費や固定資産税など、その資産の維持や管理のためのランニングコストは譲渡費用に含まれません。

控除額を差し引く

一定の要件を満たす譲渡の場合、特例の適用を受けることができます。

特別控除額とは、特例適用時に譲渡所得から差し引ける金額のことです。

特別控除の種類には様々なものがありますが、中でも比較的よく使われるものは以下になります。

• ・マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除
• ・相続した空き家の譲渡をした場合の3,000万円の特別控除
• ・特定土地区画整理事業のために土地を売った場合の2,000万円の特別控除

このうち、「マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除」について後ほど詳しくご説明します。

税率を掛ける

譲渡益から特別控除額を差し引き、課税所得金額が求めることができたら、これに税率を掛けます。

税率は所有期間によって異なります。

所有期間が5年を超える場合

所有期間が5年を超える不動産を売却した際の所得を「長期譲渡所得」といいます。

所有期間は、譲渡した年の1月1日時点のもので判断します。

税率は所得税15％+住民税5％＝合計20％となります。

平成25年からはさらに、所得税額に対して2.1％の復興所得税が加えられました。

所有期間が5年以下の場合

所有期間が5年以下の不動産を売却した際の所得を「短期譲渡所得」といいます。

税率は所得税30％+住民税9％＝合計39％となります。

マイホームを売った時の特別控除、及び軽減税率の特例

マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合は、3,000万円の特別控除の特例が受けられます。

特例適用のための要件を見ていきましょう。

特別控除の適用要件

・自分が住んでいる家を売る、またはその家とともにその敷地を売ること

現在は住んでいない場合には、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売ること
災害により家が滅失した場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

家を取り壊している場合は、以下の2つのどちらも当てはまれば適用可能です。

①取壊し日から1年以内にその敷地の譲渡契約がされ、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

②取壊しから譲渡契約日まで、その敷地を駐車場として貸すなど、その他の用途に使用していないこと

・売った年を含めて過去3年間、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと

・売った年の前年、及びその前の年にこの特例、またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと

・売った家やその敷地について、収用等の場合の特別控除などの他の特例の適用を受けていないこと

・買った相手が売り手と特別な関係にないこと
特別な関係とは、親子や夫婦のほか、生計が同一である親族、内縁関係にある人、特殊関係がある法人なども含まれます。

・この特例を受けるために入居した家や、別荘や仮住まいとして使用していた家ではないこと

軽減税率の特例

さらに上記に加えて以下の要件を満たす場合、3,000万円の特別控除の特例とともに、軽減税率の特例の適用を受ける事ができます。

・売った年の1月1日時点で、その家や敷地の所有期間が10年を超えていること

住んでいた家を取り壊している場合は、以下の要件を満たせば大丈夫です。

・取り壊された家とその敷地は、取り壊された日の属する年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること

上記を満たす場合、前述の3,000万円の特別控除後の所得金額に対し、5年超所有の場合よりさらに低い税率が適用されます。

〔税率〕

譲渡所得のうち6,000万円以下の部分
所得税10％+住民税4％＝合計14％

譲渡所得のうち6,000万円を超える部分
所得税15％+住民税5％＝合計20％

適用を受けるための手続き

特別控除の適用を受けるためには確定申告が必要です。

添付書類は以下の通りです。

• ・譲渡所得の内訳書（土地・建物用）

土地や建物の所在地、売却金額や取得費などの詳細を記入する明細書です。

軽減税率を適用する場合は、上記に加えて家屋とその敷地の登記事項証明書が必要になります。

まとめ

通常、不動産はなるべく高く売りたいと考えますが、その譲渡所得に係る税金まで見据えて売却計画を立てる人は少ないかもしれません。

個人の確定申告は暦年課税といって、その年の1月1日から12月31日に売却した際の所得を合計しますので、1年のうちに複数の不動産を売却する場合は特に注意が必要です。

納税金額を確保するためにも、概算でどのくらいの所得税や住民税がかかるのかを事前に把握することはとても重要です。

そのためには、譲渡益から差し引ける金額や、特別控除の特例適用の要件をしっかり把握し、できる限りのメリットを享受できるようにしましょう。