不動産に関する記事

不動産投資の成功率は10％前後で、投資を行ったほとんどは失敗しているという人がいます。

果たして本当でしょうか？

そこで本記事は、不動産投資の成功率について見ていきます。

不動産投資における利益について説明を行い、目的別に異なる成功と失敗の定義を見直しましょう。

そして、それぞれの原因を考えると共に、目的に応じて不動産投資の成功率を引き上げる方法について解説します。

不動産投資の成功率は目的により変わる

不動産投資の利益はインカムゲインとキャピタルゲインの2種類に分かれます。

それぞれ利益を得るための運用方法に関しての分類ですが、不動産投資の場合には下記の様に定義づけでき来ます。

インカムゲイン

ワンルームマンションや分譲マンション・一戸建て・一棟アパートやマンションを所有し、賃貸に運用することにより継続して利益を得る。

所有権を持たない方式の小額不動産投資も広義的にこちらに分類される。

キャピタルゲイン

不動産を転売目的で購入し、売却することにより買値と売値の差額利益を得る。

上記ご紹介したように、キャピタルゲインは売却差益による利益確保であることから、情報量や交渉ノウハウなどが必要となり、反復継続して行えるのは投資上級者もしくは不動産のプロとなります。

今回のテーマである不動産投資の成功率に関しての解説は、一般の方向けであることから、投資利益をインカムゲインに限定して説明を行います。

まず、インカムゲインによる不動産投資の成功を「投資家が継続して、自己の求める利益をあげること」と定義づけをします。

投資の利益率は通常、リスクと比例し、高い利益を求める場合には投機性が高まり、リスクも相応に高くなる仕組みです。

ローリスク・ハイリターンが理想ですが、そのようなおいしい投資案件が数多く出回ることはありません。

不動産投資の失敗例などを見ると、営業マンの甘言に乗せられて新築のワンルームマンションを複数購入しキャッシュフローが回らなくなったなど、色々な失敗事例が紹介されています。

上記の例で言えば「投資家が継続して求める利益が得られない」状態であるため、キャッシュフローを無視して購入したことが根本原因です。

しかし、目的からすると「失敗」と言えるでしょう。

冒頭で記載した「不動産投資の成功率は10％前後」とするには、投資を目的別に分類して、目的により異なる利益率をもって「成功」と「失敗」に分類しなければなりません。

それらの作業を省略して成功率を論じることはできません。

ここでは、まず投資目的を分類し、それぞれの「成功」について解説します。

投資目的は5種類

投資目的は大別すると5種類になります。

それぞれ目的別に解説をおこないますが、目的に応じて求められる利益率も変化します。

資産形成

購入資金が「自己資金」か「借入」かにより考え方が異なります。

目的が資産形成である場合には、将来的に売却した場合に得られる差益としてのキャピタルゲインを重視します。

投資物件としては将来的に開発が見込まれるエリアや不動産価格が微増しているエリアなど、そのような物件を取得できた時点で「成功」と言えるでしょう。

もっとも、長期的に保有する以上は固定資産税など経費が掛かります。

また金融機関への預入利息程度は利益が欲しいところです。

この場合には、預入利息や固定資産税などの各種経費を上回る年間収入を得られれば目的を達成できます。

借入による場合は、個人の与信枠を利用して融資を取り付け、不動産取得を行うことにより資産形成を目指します。

現金と同じく、キャピタルゲインが得られるエリアの不動産を取得すれば資産形成の目的は達成可能です。

加えて利益に関しては、年間支払額や固定資産税などの経費を上回る年間収入が得られれば成功だと言えます。

節税対策

不動産投資を行った場合には、給与所得者であっても確定申告が必要になります。

確定申告時に給与所得に不動産所得を合算した額から、管理費やリフォーム代、固定資産税などの経費を差し引けるため節税効果が高いと言われています。

給与所得が高くなるほどに確定申告による節税効果が期待されるだけでなく、資産形成ができる点もメリットです。

節税対策を目的とする場合には、借入の利息が経費として計上できることから、現金に余裕があったとしてもあえて借り入れをする方が節税効果は高いと言えるでしょう。

利益率に関しては年間支払額や、取得費用・固定資産税・経費を上回る年間収入があれば目的を達成できます。

たとえ赤字でも損益通算による節税効果が期待できるのがポイントです。

相続税対策

相続税は相続発生時の相続人が何人いるかによって控除額も定められ、それを超える場合に累進課税により税額が決定されます。

相続財産が不動産の場合には、固定資産評価額で計算されます。

たとえば5千万円の現金を相続するのと、5千万円で購入したけれども評価額が3,500万円である不動産を相続した場合には相続税が異なるということです。

もちろん不動産の換金性は現金に及びません。

また、売却をして必ずキャピタルゲインが得られるという保証はありませんが、少なくても相続税において節税のメリットが高いと言えます。

この場合には、固定資産税・運営経費・現金の場合の預け入れ金利を上回る年間家賃収入が確保できれば良いことになります。

転売による利益

キャピタルゲインを目的とする投資です。

この場合には物件所有が目的ではなく、短期的に売却をしてそこから得られる差益を求めることから、原則は「安値で買って高く売る」という考え方が必要になります。

情報が命とも言える投資方法ですので、豊富な情報源を持つプロの不動産業者などが行う手法です。

売却差益が多いほど成功の満足度が高くなることから、明確な利益率を算出するのは困難ですが、一般的に粗利益率で10～20％確保出来れば成功と言えるでしょう。

長期に渡る家賃収入を得る

インカムゲインによる利益を目的とする投資で、一般的な不動産投資の目的であると言えます。

この場合には（年間家賃収入÷物件価格）×100％で算出される「表面利回り」と管理費や税金などの経費を差し引いて計算する「実質利回り」の2種類があります。

このうち重要視されるのは「実質利回り」です。

エリアや物件種別によって異なる実質利回りですが、平均的には3％から6％の範囲内で継続的に実質利回りがあれば「成功」と言えるでしょう。

不動産投資を行うメリットとは

不動産投資を行うメリットとして、何があるのでしょうか。

ここでは、そのメリットについて解説していきます。

不労所得を得られる可能性がある

まずは、不労所得を得られる可能性があることがメリットとして挙げられます。

家賃などによって、必死に働かなくても安定した収入が得られます。

また、病気や怪我などで働けなくなったときにも、生活に困る心配はなくなるでしょう。

定年後の生活費に役立てられる

少子高齢化が進む日本の社会では、将来の年金制度がどうなるかも分からない状態になっています。

年金制度も見直しが頻繁に行われ、将来にわたって年金を受け取れるのかどうかも不透明な状況です。

そこで、自身の財産を利用して不動産投資を行い成功すれば、自身の手によって老後の生活費を稼げます。

定年後も安定した生活を送りたい人にとって、体力を消耗することなく安定した収入が期待できる不動産投資は適しているといえるでしょう。

節税対策につながる

企業に勤めて給与所得を得ながら不動産投資を行っている場合には、確定申告の際給与所得と不動産所得を合算できます。

このとき、不動産所得で赤字が出たときは課税所得が減るため、所得税額も抑えられます。

また、減価償却費やアパートなどの修繕費や管理費などは経費として計上できるのもポイントです。

これらの経費は課税所得から差し引けるため、節税にもつながります。

特に減価償却費は何年かに分けて計上していくもので、課税所得も数年にわたり削減が可能です。

団体信用生命保険に加入できる

団体信用生命保険とは、障害や死亡などの理由によってローンの返済が不可能になったとき、保険会社が代わりに残債を支払ってくれるものです。

不動産投資を行うにあたって対象の不動産を購入したとき、ローンを組む場合には同時に団体信用生命保険に加入できます。

そのため、もしもローンが支払えなくなったときにも家族などが負債を受け継ぐ必要がなく、そのうえで不動産投資による収入はそのまま引き継げるのがメリットとして挙げられます。

相続税対策として有効

相続が発生したとき、亡くなった人の資産額に応じて相続税が発生します。

現金として所有していた場合、そのままの価値が資産額として計算されます。

しかし、同じ金額で不動産を購入していた場合には、その資産額は相続税評価額をもとに計算されるため、実際の価格よりも低く計算されることが多いです。

購入した不動産を利用して不動産投資を行えば、相続税対策になるうえに収入も得られ、生活面でもプラスにできるでしょう。

不動産投資を行うデメリットとは

不動産投資を行う場合、デメリットも存在します。

ここからは不動産投資を行うデメリットを紹介していきます。

流動性が高くない

不動産投資で収益を得ようと考えたとき、売買しようとしても株式などのようにすぐに取引を成立させられません。

不動産の査定依頼から売買の相手を探すまで、1カ月以上の時間をかかる場合がほとんどです。

相手がすぐに見つかる保証はない点もデメリットとして言えます。

また、アパートなどの経営を行う場合でも、毎月の家賃収入は初期投資と比較するとわずかで、全体で利益を出すためにはかなりの年月を要する点も考慮する必要があります。

金融商品と比べると投資額が高い

手持ちの資金で比較的気軽に始められる株式などの投資とは異なり、不動産投資を行うためにはまとまった資金が必要です。

立地や建築物の築年数などにもよりますが、数百万円から、高額な物件であれば数億円単位の購入資金を用意しなければいけません。

一括払いの必要はないため、ローンを組めば負担は分散できます。

しかし、それでも借りる額の1割程度の資金準備は必要でしょう。

また、投資額が大きいとリスクもその分大きくなります。

不動産投資に失敗した場合には、投資額に比例して損失も大きくなる点は大きなデメリットと考えられます。

投資開始までに時間がかかる

株式投資などは、専用の口座を作ってすぐに売買を行って投資を始められますが、不動産の場合はすぐに始められるものではありません。

不動産投資では基本的に一件の売買が高額なため、立地条件など収益性があるかどうか慎重に見極める必要があります。

また、融資を受ける場合には審査も必要になるうえ、抵当権の設定なども進めていかなければなりません。

アパート経営であれば入居者の募集や管理会社の選定などにも時間を要します。

確定申告が必要

会社などで勤務していると、給与所得は勤務先で処理されます。

そのため、「所得税は給与から引かれるもの」と認識していて、確定申告とは無縁という人もいるでしょう。

しかし、不動産投資によって得た収入は不動産所得にあたり、会社勤めであっても確定申告を行う必要があります。

確定申告は、1月1日から12月31日までの所得について、翌年2月中旬から3月中旬にかけて税務署に申告を行うものです。

初めての場合は戸惑うことも考えられるため、早めに準備しておきましょう。

各種税金が発生する

不動産投資を行う際の支出は、売買の費用や管理費だけではありません。

不動産を所有する際や売買の際には各種税金の支払いが必要です。

税金の支払いが原因で不動産投資が赤字になるケースもあるため、しっかり確認をしておきましょう。

まずは、不動産を取得する際にかかるのが不動産取得税です。

不動産を所有している間は、固定資産税や都市計画税に加え、所得税がかかります。

さらに、売却したときには譲渡所得税が課せられるため注意が必要です。

不動産投資の種類を確認

前項までは投資目的と、目的別に異なる「成功」について解説しました。

ここでは不動産投資の種類を、物件種別ごとに分けて見ていきましょう。

物件種別

不動産投資を成功させるためには、物件種別による特徴を理解して成功率を引き上げる必要があります。

物件種別ごとの特徴と留意点を順番に確認しましょう。

1棟マンション・アパート

投資額は大きくなりますが、賃貸戸数に応じて年間収入も高くなります。

また戸数があることから、空き家リスクを分散しやすいという利点もあります。

ただし、管理コストや借入金などの金利負担も高くなることから、投資前には長期的な視点で計画を立てなければなりません。

分譲マンション

エリアや面積、築年数により投資金額も異なることから一概には言えませんが、投資初心者が行うにはワンルームマンション投資と並んで適しています。

共有部分の管理は管理会社が行ってくれることから、家賃管理と退去後のリノベーションなどの手間だけで運営していけます。

中古物件の場合には価格も大きくバラつきがありますが、入居者を募集しやすい物件選びが最も大切です。

条件により異なりますが、同程度の賃貸マンションと比較して家賃設定を上げても入居者が入りやすいことから、それなりの年間収入が期待できるでしょう。

ワンルームマンション

専有面積が小さいことから、入居者は単身者をターゲットとします。

そのため間取りや住設機器の違いによる影響は低く、公共交通機関や生活利便施設までの距離を重視して物件選定をおこなうことが大切です。

分譲マンションと比較して低額で購入することが出来ますので、初心者向けと言えますがその分、家賃も低く抑えられますので1戸あたりの年間収入が高いとは言えません。

一戸建て

築年数や立地、大きさや間取りにより購入金額も大きくバラつきがあります。

公共交通機関や生活利便施設までの距離も大切ではありますが、一戸建て賃貸入居者はファミリーであることから近隣環境が重視されることも多いです。

家賃設定も築年数やエリア間取りにより大きく異なりますが、入居者が長期的に居住してくれることが多いことから、継続的に安定した年間収入が得やすいといった特徴があります。

必ずとは言えませんが、一般的に需要に対して供給が不足していることから、入居者が決まりやすいと言われています。

外壁や住設機器・配管に至るまでの管理責任があるため、相応の維持費が必要です。

オフィス・商業ビル

ニーズの高いエリアであれば、入居企業が長く入居してくれる傾向があることから、継続して安定した年間収入が期待できます。

ただし、取得額や運営ノウハウも必要とされますし、入居企業の業務属性を考慮しなければならないなど、必要とされるスキルが高くなります。

中級者向け以上の投資種別と言えるでしょう。

月極駐車場・借地など

維持管理の手間もそれほど必要とせず運営できます。

年間収入はそれほど期待できず、それなりの土地面積も必要であるため新規に土地を購入してのキャッシュフローは成り立ちません。

あくまでも所有する空き地の有効利用と考えるべきでしょう。

小額投資

J-REIT・不動産小口化商品・クラウドファンディングなどの種類があり、それぞれに特徴があります。

共通して投資額が一口1万円から100万円の範囲であるため、他の不動産投資と比較して投資額が抑えられ、初心者が始めやすいのがポイントです。

金融商品に分類するといった考え方もありますが、あくまでも出資者が出資して、その資金で事業主が不動産運用を行うことから広義的に不動産投資に分類されます。

出資額に応じた利益配分となりますので、年間収入が高いとまでは言えません。

成功率を高めるための5つのポイント

ここでは、不動産投資の成功率を高めるポイントについて解説します。

前提として大切なのは「自分なりのルール」です。

投資は目的別に短期・長期の運用や、求める利回りが異なることについては解説してきましたが、それらは一般論に過ぎません。

全ての投資に共通して言えますが、投資成功者は明確な自分ルールを定めています。

自分の定めたルールに従って判断をすることから、例え利益が上がっていても自分自身が危険だと判断すれば、迷うことなく売ります。

投資には少なからず博打的な要素があることは否定できません。

「メリットとデメリットを漏れ落ちなく比較して、自分ルールに基づき判断する」

それが何よりも大切です。

情報収集先を確保する

不動産投資は、投資する物件によってほぼ結果が確定します。

たとえば誰もが住みたく思い、実際に入居希が途切れることがない分譲マンションを安く買い、高額な家賃で運用すれば失敗する理由がありません。

成功する物件を取得するためには、何よりも情報です。

広く情報の入手先を確保しましょう。

信頼できる不動産会社・管理会社を味方につける

情報の入手先としても必要ですが、信頼できる不動産のプロを味方につけることにより、物件取得や運営に関するアドバイスを得られす。

相談に対して、真摯に的確なアドバイスをしてくれる不動産業者などを味方につけることで、成功の比率が高まるでしょう。

妥協しない

本格的に不動産投資を始めようと情報収集を重ねるとお分かりになりますが、条件の良い物件がなかなか見つからない、または良い物件があったが金額が予算と合わないなど色々な問題に直面します。

そんな時でも、手ごろな物件で安易に手を打ってはいけません。

成功率の高い物件は、誰しも欲しいものです。

そのような情報がいくらでも市場に出回っていると思ってはいけません。

広く情報を集めながらも事前準備を怠らず、好条件の物件があったら迅速に決断することが重要です。

分散投資を行う

投資先をいくつも持って不動産投資のリスクを分散させる投資方法を、分散投資といいます。

投資の対象となる不動産を1つにすると、うまく運用できなかったときにそのまま損失につながります。

そこで対象を分散させると、利益の出た不動産が損失分を補ってくれるという仕組みです。

また、1つの不動産を運用する場合、売買の際にタイミングを見極める技術が必要になります。

分散投資を行えば、長期的な視点で落ち着いた運用が可能です。

本腰を入れるなら法人化も検討する

不動産投資を頻繁に行うのであれば、法人化を検討する方法もあります。

個人で不動産の転売を行った場合、短期譲渡所得に対して課税がかかるため、思うように利益を挙げることが難しくなります。

しかし法人化すると短期譲渡所得に対して課税されず、法人税が代わりに課税されるのです。

法人税の税率は、平成30年以降は基本的に一律23.2％とされているため、本腰を入れて不動産投資を行う場合には短期譲渡所得税を支払うよりも支出が少なく済みます。

成功率を下げる「やってはいけないこと」

目的別により成功の考え方が異なることについては、すでに解説を行いましたが、それはあくまで目的別に成功を定義づける最低限の基準に過ぎません。

ここでは、これまでの解説を背景として「やってはいけないこと」について解説します。

低利回り物件に手を出す

不動産投資には相応のリスクがあります。

今回、解説している内容を正しく理解して運営を行えば、確実性が高いのが不動産投資の特徴です。

ただしリスクを恐れるばかりに、立地やブランドを重視して低利回り物件に手を出すことはおすすめしません。

不動産投資の最大の魅力は、利益を積み重ね投下資金をいち早く回収して、次のステップへ進むという発展的な期待値にあります。

低利回り物件は、回収が遅いのはもちろんのことですが、築年数による経年変化により維持費は高くなる一方、利益が低調であることから投資資金の回収が遅く、しまいには赤字運営になってしまいます。

表万利回りを重視して、人気のない物件に手を出す

ワンルームマンション投資などで、新築時の高利回りを前面に押し出して販売されているケースをよくみかけますが注意しなければいけません。

まず利回りは入居者がいて、初めて発生すると理解してください。

入居者がいない状態での表面的な高利回りは、シミュレーションによる単なる目安に過ぎません。

物件種別により入居ターゲットは異なります。

利回りももちろん大切ですが、入居ターゲットが部屋を選ぶ基準を調査して、本当に入居者が決まり安定して年間家賃が得られるかを検討しなければなりません。

物件選定を他人任せにしている

高利回りの優良物件情報は、ただ待っていても得られるものではありません。

そのような情報は、自らが知識を深めると同時に積極的に情報入手の活動を行って、初めて得られるものです。

すべての不動産業者がそうだとまでは言いませんが、確実に高利回りの物件であれば販売などせずに自社で運用するでしょう。

人間関係が構築されていない見ず知らずの不動産業者が突然、電話をしてきて確実に高利回りの投資物件を紹介することはないと念頭におくのが件名です。

投資用物件として提示された販売資料も、そのまま鵜呑みにせず、シミュレーションの内容はもとより立地やエリア情報など精査するほか、第三者のアドバイザーから意見を聞くなど、細心の注意が必要です。

何も知らないままリスクが大きい不動産投資を開始する

何の知識もないままレバレッジ投資や地方の築古物件などの不動産投資を行うのは危険です。

リスクを含めた情報を把握したうえで、不動産投資を開始しましょう。

レバレッジ投資

自己資金よりもはるかに大きな資金を利用して行う投資を、レバレッジ投資といいます。

FXや株式取引でよく使われますが、不動産投資でも、可能な限りの高額なローンを組んで自己資金よりはるかに大きな金額を投資する場合に用いられる用語です。

レバレッジ型の投資は短期間での変動率が大きく、ハイリスクハイリターンになります。

地方にある築古物件

地方にある築古物件は、利回りの大きな物件が多く見られるうえに価格帯も比較的安いため、大きな魅力を感じるかもしれません。

しかし、地方の築古物件は適正価格の見極めが難しい点が特徴です。

資産価値についても低く見られがちで、金融機関から融資を受けることも難しくなります。

リスクが大きく、不動産投資の初心者は避けた方が無難です。

不動産投資の失敗事例を紹介

実際に不動産投資を行う際、失敗事例を知っておくことも大切です。

ここで失敗事例を確認しておきましょう。

事例1

不動産会社から情報を得て、その情報を参考に不動産投資を行うことは有効です。

しかし、情報を鵜呑みにすると失敗につながるケースがあります。

不動産会社から「普通ではなかなか入手できない良質物件が売りに出た」と言われて、築年数の古さなど気になる点には目をつぶって購入したケースがあります。

しかし、実際は修繕費などの出費がかさみ、収益は挙げられませんでした。

失敗しないためには、情報に惑わされず冷静に判断することが肝心です。

事例2

老後に安定した収入を得るために不動産投資を行うケースがあります。

この事例では、区分ワンルームマンションを購入する予定だったところ、一棟物件が相場より安く売られていたため購入に至りました。

しかし、空室が埋まらなかったため収益が出ず、購入時よりも安い額で物件を手放すことになったのです。

この場合、老後の安定した収入を望むのであれば、リスクの高い一棟投資よりも区分投資の方が有効です。

運用目的を考えて投資を行うよう心がけましょう。

事例3

不動産投資を少額の資金で始める場合には、リスクも考えなければなりません。

今回の事例では、就職して年数が浅いうちに親から借金をして頭金を作り、銀行の融資を受けて不動産投資を行いました。

しかし、無理のある返済プランを立てたうえに家賃収入も思うように得られず、収益よりも返済額の方が多く生活資金の余裕もなくなってしまいます。

不動産投資を行う際には、資金にもある程度余裕を持って計画的に行うことが肝心です。

まとめ

今回は、投資の成功に関しての定義を目的別に解説し、それぞれの特徴や成功するための方法・注意点について解説を行いました。

まずは自分の求める不動産投資の「成功」とは何か、そのために何をするかを明確にすることが大切です。

人任せにして成功が得られるわけがありません。

不動産投資の成功者は、皆、自分自身のルールを定め努力しています。

仕手戦を除き株の価格変動に投資家が関与することが出来ないのと違い、不動産投資は自らが情報の窓口を開拓し、資産運用を行い成功できると言った特徴があります。

根拠なく流布される不動産投資の成功率に惑わされず、自分ルールを定め成功を目指しましょう。