不動産に関する記事

「築10年以内のマンションを売却しようと考えている。上手に売却するコツを知りたい」

引越しや住み替えなどが理由で築10年以内のマンションを売却しなければならないことがあります。

築10年以内のマンションは、それよりも築年数が古いマンションとは異なる売却のメリット・デメリットがあります。

また、築10年以内のマンションを売却するコツを押さえて売却に臨むことで、上手にマンションを売却できる可能性が高まります。

この記事では、築10年以内のマンションを売却するメリット・デメリットや売却のコツについて解説しています。

この記事を読むことで、築10年以内のマンションを上手に売却できるようになります。

築10年以内のマンションを売却するメリット

築10年以内のマンションを売却するメリットについてご説明します。

購入希望者が多いため早く高く売却できる

築10年以内のマンションは、市場における希少性が比較的高く、人気も高い傾向にあるため、一般的には購入希望者が多くいます。

このため、築10年以内のマンションであれば、そうではないマンションに比べて、より早く高く売却できる傾向にあります。

不動産の売却において、早く売却できることは大切なことです。

なかなか売却できなければ、買い手をつけるために、売り出し価格から徐々に販売価格を下げていかなければなりません。
そうなると、当初に想定していたよりも大幅に低い価格でしか売却できないということにもなりかねません。

できるだけ早く売却できれば、売り出し当初の希望価格にできるだけ近い価格での売却を成功させられるので、想定以上に低い価格での売却を避けることができます。

また、築10年以内であれば、築年数が浅く新築に近いため、成約価格も比較的高くなります。

マンションの売却では、場合によっては売却時点で返済しなければならない住宅ローンが残っていることもありますし、売却価格から諸費用が差し引かれるため売却価格がそのまま手取りになるわけではありません。

このため、マンションを売却するにあたっては、できるだけ高く売却できるに越したことはありません。

築10年以内のマンションは新築マンションに次いでより早く高く売却でき、このことは築10年以内のマンションを売却するうえでの最大のメリットです。

売却価格が安定している

築10年以内のマンションは売却価格が比較的安定しており、いくらで売却できるかを想定しやすいです。

築年数が著しく古いマンションは、市場に買い手が少ないため成約価格が変動しやすく、想定していた価格よりも相当低い価格でしか売却できないこともあれば想定外に高く売却できることもあります。

たしかに、想定外に高く売却できればうれしいことですが、そもそも売却価格に大きな変動があっていくらで成約するかを予想できなければ、マンション売却の安定した計画が立てづらくなります。

築10年以内のマンションであれば、このような価格変動がそこまで大きくないため、マンション売却の計画を立てやすいといえます。

売却するにあたって修繕の必要が少ない

築10年以内のマンションは、通常の使用方法で居住していただけであれば、基本的には大規模な修繕を必要とすることがありません。

マンションを売却する際に、例えば水が出なかったり電気が使えなかったりするような根本的な問題があれば、その点だけは最低限修繕してから売り出さなければなかなか買い手がつかないこともあります。
築年数が著しく古いマンションであれば、このような問題が発生しているリスクがあります。

しかし、築10年以内のマンションであれば、マンションやその設備がまだ新しいためにそのような問題が発生していることはあまりなく、売却前に修繕をしなければならないことが少ないです。

売却前に修繕をしなくても売り出せるのであれば、売却時の経済的な負担や作業の手間を省くことができます。

修繕積立金が値上がりする前にマンションを手放せる

通常、マンションを購入すると、将来の大規模修繕に備えて管理組合により修繕積立金が積み立てられており、そのためのお金を支払わなければならないことが一般的です。

この修繕積立金の額は、必ずしも新築時から全く変わらないわけではありません。

修繕積立金は、修繕の必要性の変化や物価高による建築資材等の高騰など、事情の変化に応じて値上げされることも多くあります。
一般的に、修繕積立金が値上げされることは多くあっても、値下げされることはあまりありません。

築年数が浅いうちにマンションを手放すことができれば、高い修繕積立金を支払わなければならない可能性を減らせます。

特に、築10年以内のマンションであれば、まだ修繕積立金はあまり値上がりしていないと見込まれます。

修繕積立金の額を値上げするタイミングは個別のマンションによっても異なりますが、築10年目を機会に修繕積立金を見直すこともあり得るため、できるだけ早くマンションを手放すことで高い修繕積立金の支払いを回避できることがあります。

また、マンションを長く持ち続けているとその分だけ修繕積立金を多く支払うことにもなるため、マンションを手放すつもりであればできるだけ速やかに手放すことが望ましいです。

築10年以内のマンションを売却するデメリット

築10年以内のマンションを売却することには、デメリットもあります。

築10年以内のマンションを売却するデメリットについてご説明します。

オーバーローンとなるリスクが高い

新築時に住宅ローンを組んでマンションを購入した場合には、マンションが築10年を超えないうちに手放すと、オーバーローンとなってしまうリスクが高いです。

「オーバーローン」とは、住宅ローンの残債の額が売却価格を上回っている状態のことをいいます。

例えば、売却時に住宅ローンの残債が5,000万円あり、マンションの売却価格が4,500万円にとどまるのであれば、オーバーローンの状態であるといえます。

築10年以内のマンションであれば、まだ住宅ローンを返済し始めてあまり年数が経っておらず、住宅ローンの残高が大きく残っていることも多くあります。
これに対し、マンションの価値は住み始めたことで新築時よりは大きく下がっていきます。

このことにより、マンションが築10年程度の時点では住宅ローン残高がマンションの価値を上回る状態になっていることが多く、オーバーローンになりやすいのです。

たとえオーバーローンであっても、売却時には住宅ローンを完済してその物件に設定されている抵当権を外さなければ売却できません。抵当権の登記を抹消できなければ買い手はつかず、抵当権の登記を抹消するためには住宅ローンを完済していることが必要条件です。

オーバーローンのマンションを売却するには、主に2つの手段があります。

ひとつは、自己資金で不足分を補って住宅ローンを完済する方法です。
自己資金が十分にある場合にはこの方法を取ることが可能です。

もうひとつは、別のローンに借り換えて住宅ローンを完済する方法です。
住宅ローンよりは利率が高くなることが一般的ですが、他の利用できるローンに借り換えることで自己資金からお金を出すことなくオーバーローンに対応できます。

どのようなローンを利用できるのかはケースによって異なります。銀行などの金融機関に相談してみるとよいでしょう。

オーバーローンの問題は、マンション購入当時に住宅ローンを組んでいなかったり住宅ローンを組んでいても頭金を多くしておりローンの額が少なかったりする場合には問題となりにくいですが、頭金を少なくして大きい額の住宅ローンを組んでいれば問題となることがあるので、ご自身のケースでオーバーローンが問題とならないかを十分に確認しておくことが重要です。

住みながらの売却となると負担が大きい

売却しようとしている築10年以内のマンションに売却時点で居住している場合には、住み続けながら売却活動を進めなければなりません。

住みながらの売却活動は、そうではない場合と比べるとさまざまな負担が発生します。

例えば、住みながらであれば基本的には購入希望者の内見希望に対応できません。

仮に室内を綺麗にして内見に対応するとしても、そのことは住んでいる人にとって負担となります。

居住している部屋の内見には応じられないという場合もあるでしょうが、購入希望者としては内見できないのであれば購入をためらったり取りやめたりする可能性は十分にあります。

このように、住みながらその物件を売却することにはそれなりの負担が生じるため、そのことを覚悟して売却の臨まなければならない点に注意が必要です。

築10年以内のマンションを売却するコツ

築10年以内のマンションを売却するにはコツがあります。

コツを押さえて売却活動を行うことで、売却を成功させやすくなります。

築10年以内のマンションを売却するコツについてご説明します。

築年数が浅いマンションの売却を得意とする不動産会社に依頼する

築10年以内のマンションを売却するにあたっては、築年数が浅いマンションの売却を得意とする不動産会社に仲介を依頼することがポイントです。

不動産会社には、それぞれどのような物件の売却を得意としているのかという特徴があります。
一戸建ての売却に強い不動産会社もあれば、築古物件の売却のほうが得意だという不動産会社もあります。

もし依頼しようとしている不動産会社が築年数の古い物件の取扱いのほうが得意であれば、築10年以内という築年数の浅いマンションについては買い手をうまく見つけられず、必要以上に売却活動に時間がかかってしまうこともあり得ます。

築10年以内のマンションを売却するにあたっては、築年数の浅いマンションの売却を得意とする不動産会社に依頼するようにしましょう。

また、それだけでなく、売却しようとしているマンションの所在地のエリアに特に強みを持つ不動産会社を選ぶなど、売却しようとしているマンションの特徴に合わせて不動産会社を選ぶことでより売却を成功させやすくなります。

依頼しようとしている不動産会社がどのような物件の売却を得意としているのかを意識して不動産会社を選ぶことがポイントです。

仲介を依頼しようとしている不動産会社がどのような物件の取扱いを得意としているのかは、不動産会社のウェブサイトを閲覧したり不動産会社に査定依頼をする際に直接聞いてみたりして確認するとよいです。

もしその不動産会社が築年数の浅いマンションの売却を得意としているのであれば、説得力のある言葉で詳しくマンション売却について説明してくれるでしょう。

不動産会社の見極めは、マンション売却を成功させるためにはとても重要です。

査定は複数の不動産会社に対して依頼する

マンションを売り出すにあたっては、まず査定をします。

この際、査定依頼は1社だけに出すのではなく、必ず複数の不動産会社に依頼して複数の査定結果を出してもらうようにしましょう。

1社だけの査定結果であれば、その査定があまり適切ではなく実際の成約価格とはかけ離れていても、査定結果が不適切であるかどうかを判断しにくいです。

複数の不動産会社に査定を依頼しておけば、複数の査定結果を比較してどの結果が信用できるのかを見極めることが可能になります。

また、複数の不動産会社に査定を依頼することで複数の不動産会社とやり取りをすることになり、そのやり取りの中でどの不動産会社が丁寧にコミュニケーションを取ってくれるか、信頼できる情報をたくさん持っているかなどを比較検討できます。

査定依頼を通じてどの不動産会社に仲介を依頼するかを検討できるため、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼することは重要です。

一般媒介契約で売り出してみる

「一般媒介契約」とは、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。

これに対して、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という種類の契約であれば、特定の1社だけにしか仲介を依頼できません。

一般媒介契約であれば、依頼された不動産会社にとっては専任媒介契約などに比べるとどうしても自社で仲介を成立させられる可能性が低くなるため、力の入り方が変わってくるなどのことがあり得ます。

しかし、築10年以内のマンションは市場での価値が高く、早くに売却できる可能性が高いため、一般媒介契約でも不動産会社が競って売却成立に向けて活動してくれることがあります。

あえて専任媒介契約などにしなくても、築10年以内のマンションであれば売却に成功する可能性が十分にあるため、一般媒介契約で売り出してみて複数の不動産会社に競争して売却活動をしてもらうことにも意味があるといえます。

売り出し価格は上限ぎりぎりまで高く設定する

築10年以内のマンションは市場での需要が高いため、比較的高い価格での売却が期待できます。

このことから、あえて売れやすくするために最初から低い価格で売り出す必要はありません。
初めのうちはある程度強気の売り出し価格で売り出すことがおすすめです。

まずは、成約する可能性がある価格帯の上限ぎりぎりに売り出し価格を設定してみてもよいでしょう。
場合によっては、設定した高い価格で成約することも十分にあり得ます。
もし売れなければ、そのときには価格を下げていくことになります。

このような考え方に対し、強気の価格で高く売却することまでは望んでおらず、むしろ必ずしも高くない価格でもいいからできるだけ早く売却したいという場合には、あまり強気の価格設定ではなく相場どおりの価格設定などにするとよいです。

どのような価格設定にするかは、不動産会社と相談してご自身の意向に合わせて決めることが最も大切です。

売り焦って低い売却価格や悪条件での売却を決めてしまわない

売り出してみたもののなかなか成約しない場合には、だんだん焦りの気持ちが生まれてくるかもしれません。

しかし、売り焦ってあまり低い売却価格に設定してしまったり悪い条件での売却を決めてしまったりしないことも大切です。

築10年以内のマンションは、市場での価値は高く需要も多くあるため、あまり妥協しすぎなくてもいずれ買い手は現れると期待できます。

せっかく買い手がつきやすい物件を売却しようとしているのに必要以上に条件を切り下げてしまうと、しなくてもよい損をしてしまうことにもつながります。

焦らずゆっくりと構えて、じっくり売却活動を進めましょう。

築10年以内のマンションを売却する注意点

築10年以内のマンションを売却するにあたって注意しておきたい点についてご説明します。

火災保険の解約返戻金を忘れずに受け取る

マンションを売却すると、火災保険の解約返戻金が受け取れることがあります。

火災保険の解約返戻金は、自ら火災保険の解約手続をしなければ受け取れません。
火災保険の解約手続をすると解約返戻金が返ってくるかもしれないことについては、不動産会社では教えてくれないこともよくあります。

火災保険の解約返戻金が受け取れるケースとは、5年などの長期間の火災保険契約をしており一括で火災保険料を払い込んだものの、マンション売却による解約時にまだ何年も火災保険の期間が残っているケースです。
このように火災保険の期間が残っている場合には、残りの期間分の解約返戻金を受け取れることがあります。

詳しくは、契約している火災保険会社に問い合わせてみましょう。

所有期間が5年以下の場合には譲渡所得にかかる税金が高くなる

売却するマンションの所有期間が5年以下であってマンション売却で利益が出た場合には、その売却益（譲渡所得）に対してかかる税金が高くなります。

譲渡所得にかかる税金の税率は、所有期間が5年以下の場合と5年超の場合とで異なります。

譲渡所得にかかる税金の税率は、次のとおりです。

このように、所有期間が5年となるのを境にして税率に約2倍の開きが生じます。

もっとも、実際には税の特別控除などの制度が使える場合もあるため、必ずしも多額の課税がなされるとは限りません。
個別のケースによって大きく異なるので、実際に納める税金がいくらになるかは税理士に相談して確認しましょう。

また、税率が低くなるのを待つために所有期間が5年を超えるのを待つのも、その分だけ売却価格が下がったり売却の機会を逃したりするリスクもあり、あまりおすすめはできません。

税率が変わることはあくまでもそのようなことがあるという程度に捉えておくにとどめるとよいでしょう。

理由なく売却を先延ばしにして築年数を重ねないようにする

築10年以内のマンションは、築年数が浅いからこそ早く高く売却できるものです。

理由なく売却を先延ばしにして築年数が古くなると、この利点が失われる可能性が高いです。

マンション売却にあたってはさまざまな準備が必要であり、すぐには売却ができないかもしれませんが、売却しようと決めたらあまりむやみに売却を先延ばしにしてしまってマンションの築年数が古くならないように注意しましょう。

売却すると決めたら速やかに売却活動を開始し、できるだけ早く売却を成功させてしまうのがおすすめです。

まとめ：築10年以内のマンションは早く高く売れやすい

築10年以内のマンションは、それよりも古いマンションに比べて、より早く高く売れやすいというメリットなどがあります。

これに対し、住宅ローンを組んでマンションを購入していた場合には築10年以内のマンションはオーバーローンになりやすいなどのデメリットがあります。

築10年以内のマンションは、複数社の査定を取ったうえでそのような築浅のマンションの売却を得意としている不動産会社に仲介を依頼して売却活動を行うのが成功のためのコツです。

特に、築10年以内のマンション売却を成功させるためには不動産会社選びが重要です。

上手に不動産会社を選ぶことで、築10年以内のマンションをできるだけ早く高く売却できるようにしましょう。