COLUMN不動産に関する記事

不動産を売却すると、所得税、住民税、印紙税の3つの税金がかかります。

所得税や住民税は、不動産を売却した際に利益が発生すると課されます。

一方、印紙税は不動産の売却金額に応じて金額が変わるものです。

それぞれの計算方法や税率について前もって理解しておいて、売却後にあわてることのないようにしましょう。

所得税と住民税の計算⑴所得金額の計算方法

所得税や住民税を計算する方法は税率を除いて基本的に同じです。

そのため一緒に説明していきます。

不動産を売却した際の所得税や住民税を計算するためには、その取引から発生した利益を計算しなければなりません。

税金を計算するうえでの利益のことを所得といい、特に不動産を売却した際の利益のことを譲渡所得といいます。

譲渡所得の額を求めるためには、収入金額から不動産を購入した時の金額と売却にかかった費用を控除しなければなりません。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

それぞれの金額の考え方について説明していきます。

譲渡価額

不動産を売却した時の収入金額のことです。

不動産を売却すると、手付金を受けたり何度かに分けてお金の支払いを受けたりすることがありますが、譲渡価額は売買契約が成立した時の契約書に記載された金額となります。

お金を受け取る前に確定申告しなければならないこともあるため、間違えないようにしましょう。

また不動産を売却すると、すでに支払った固定資産税について日割り計算を行い、買主から精算金を受け取るケースがほとんどです。

この場合の固定資産税精算金も譲渡価額に含まれるため、忘れずに計算に含めましょう。

取得費

取得費とは、売却した不動産を取得するのにかかった金額のことです。

土地と建物では計算方法が大きく異なります。

土地の場合、時間が経過してもその価値が自然に下がることはないため、土地を購入した時の金額がそのまま取得費となります。

一方、建物の場合は時間の経過とともに経年劣化していくため、年数がたつと価値が下がります。

そのため、減価償却費の計算を行ってその金額を購入金額から控除して取得費を計算します。

減価償却費の計算式は「購入金額×0.9×償却率×経過年数」で計算します。

建物の減価償却費を計算する際の耐用年数や償却率は以下のようになります。

例えば3,000万円で購入した木造・居住用の20年経過した住宅の場合、減価償却費は3,000万円×0.9×0.031×20年＝1,674万円となります。

すると取得費は3,000万円－1,674万円＝1,326万円となるのです。

ところで先祖代々の土地でその購入金額が分からない場合、取得費をどのように計算したらいいのでしょうか。

購入金額が分からない場合、①で計算した譲渡価額の5％を概算取得費として取得費にすることが認められます。

また、購入金額が分かっていても、償却費を計算して概算取得費の方が大きくなる場合には、概算取得費を取得費とすることができます。

譲渡費用

譲渡費用は、不動産を売却するのに直接かかった費用のことです。

具体的には以下のようなものが該当します。

• ・仲介手数料
• ・登記費用
• ・印紙代
• ・建物の取り壊し費用
• ・測量費　　ほか

ここにあげたもの以外であっても、売却に直接必要となる費用であれば譲渡費用となります。

所得税と住民税の計算⑵特別控除

譲渡所得を算出すると、その金額に税率を乗じて税額を求めることとなります。

しかし、一定の要件を満たす売却については、譲渡所得からさらに一定額を控除することが認められます。

この控除のことを特別控除といいます。

特別控除が認められるケースとして、以下の2つが代表的なものです。

• ①公共事業のためなどで土地・建物を売却した場合
  →5,000万円の特別控除
• ②マイホームを売却した場合
  →3,000万円の特別控除

このほかにも譲渡所得の特別控除が認められる場合がありますが、該当するケースとしては圧倒的に②が多く、次に①がよく知られています。

なお、譲渡所得の金額より特別控除の額の方が大きい場合には、譲渡所得の額がないこととされ、不動産を売却しても税金は発生しません。

ただし、特別控除の適用を受けるためには確定申告書や添付書類を提出する必要があるため、税額は発生しなくても申告書だけは必ず申告期限内に提出するようにしましょう。

所得税と住民税の計算⑶税率

譲渡所得の額を求め特別控除の額を控除した後の金額は、課税譲渡所得といって税金計算のもととなります。

この金額に税率を乗じて所得税や住民税の額を計算するのです。

売却した不動産を所有していた期間の長さによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得のいずれかに分類され、それぞれ異なる税率を用いて計算します。

長期譲渡所得

不動産を売却した年の1月1日現在でその不動産を5年超保有している場合のことをいます。

長期譲渡所得に該当すると、所得税の税率15.315％、住民税の税率5％の合計20.315％が税金として課されます。

短期譲渡所得

不動産を売却した年の1月1日現在でその不動産を保有している期間が5年以下の場合をいいます。

短期譲渡所得に該当すると、所得税の税率30.63％、住民の税率9％の合計39.63％が税金として課されます。

長期譲渡所得に該当すれば、税率は約半分になります。

特に理由もなく売り急いで、短期譲渡所得に該当することのないよう気をつけましょう。

印紙税の計算方法

不動産売買契約書を取り交わした場合に契約書に貼付する印紙税の額は、次のように定められています。

（一部抜粋）

まとめ

不動産を売却すると、その金額によって譲渡所得が発生する場合があります。

その場合、長期譲渡所得あるいは短期譲渡所得のいずれに該当するかを判断し、いずれかの税率を使って所得税・住民税の額を計算することとなります。

特にマイホームを売却した際には、3,000万円の特別控除が適用できるため、課税対象となる課税譲渡所得の額が発生しないことも考えられます。

不動産を売却したからといって必ずしも多額の所得税・住民税が発生するわけではないため、慎重に計算を行いましょう。

また、所得税が発生する場合はもちろん、特別控除の適用を受ける場合も売却した年の翌年3月15日という申告期限内に確定申告しなければなりません。

税額が発生する場合には、納税もこの申告期限までに行うこととなるため、お金の準備も前もって行うようにしましょう。