COLUMN不動産に関する記事

近隣に似た土地があったとしても、たとえば一方はメインの通りに面していて、もう一方は狭い裏通りにある場合、広さや形状などは同じでも価値は異なります。

では、土地の価値ともいえる査定額は何を基準としてその金額が決まるのかというと、大きく３つのポイントにわけることができます。

そこで、土地査定において基準となる３つのポイントとは何かご説明します。

相続した土地は要注意

相続により得た土地を売りたいという方もいるでしょうが、もともと自分で購入した土地ではなく、たまたま相続で得た土地であることなど、不動産会社から見ればターゲットにされやすい案件と理解しておきましょう。

もし売主が自らの足で土地探しを行い、ローンを利用してやっとの思いで手に入れた不動産であり、さらにまだローンの残債もある状態なら、１円でも高く売りたいと思うものでしょう。

不動産会社も当然理解した上で買い手を探してくれますが、相続により得た不動産は無料で手に入れた資産なので、売れてお金になればラッキーといった感覚の方が多くなるため、不動産会社からもターゲットにされやすいのです。

相続不動産は名義変更を必ずしておくこと

親が亡くなり、親の名義のままの土地を不動産会社に持ち込んでも、相続人が複数人存在すれば売却を依頼する方がその不動産の所有者であるとは言い切れません。

亡くなった方から相続人の名義に所有者を変更する相続登記が完了していなければ、後で他の相続人とトラブルで別の相続人の名義となり、売却はしないと言いだすなど何が起きるかわからない状態です。

そのような状態で不動産会社も買い手を探すことはできませんので、必ず相続登記を終えてから売却の相談をするようにしましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する場合

仮に相続した土地を売りたいと、複数の不動産会社に査定を依頼したとします。

この時、不動産会社によって金額に差が生じることは珍しいことではありませんが、高い金額を提案してきた不動産会社に依頼すればよいわけでもありません。

出してもらった見積もり金額は、不動産会社が物件の買い取りを希望しての査定金額なのか、それとも仲介という立場での査定金額なのかによって、判断が異なるからです。

複数社から査定の相見積もりを取るのなら、不動産会社が買い取るのか、あくまでも仲介としての立場で買い手を探すときに売りに出す金額なのか、統一した内容にしたほうがわかりやすいでしょう。

土地査定の前にやっておくべき2つのこと

ここからは土地査定の前にやってくべき２つのことを紹介します。

事前準備しておくことで、査定がスムーズになります。

所有地を理解しておく

土地の査定では、所有者にしか分からない要素も判断基準になります。

• ・日当たり
• ・近所の情報
• ・昼夜の環境の違い
• ・土地の範囲

調べてもすぐに分からないようなことは、自分でまとめておいて、査定依頼時に伝えましょう。

そうすることで査定がスムーズになります。

必要書類の準備

土地の査定では、実際の調査に加えて、下記のような書類が必要になります。

• ・登記簿謄本
• ・測量図（境界の確認できる書類）
• ・権利書
• ・購入時の契約書・重要事項の説明書

必要な書類は査定する会社によって異なるため、事前に確認しておくとスムーズです。

土地査定の方法は大きく2種類ある

土地査定の方法は、下記の2種類あります。

• ・机上査定
• ・訪問査定

それぞれの特徴を説明します。

机上査定

机上査定とは、土地の情報・登記簿謄本・権利書などを渡して、その情報から査定額を算出する方法です。

メリットとしては、手間もかからず短時間で査定金額が分かることでしょう。

机上査定なら、1~2日程度で査定金額が分かります。

ただし実際に土地を見て判断しているわけではないため、査定の精度が下がってしまいます。

もし土地と一緒に不動産の査定も依頼した場合は、なるべく精度の高い訪問査定の方がおすすめです。

「急いで土地の査定額だけ知りたい」という場合は、机上査定を活用してみましょう。

訪問査定

訪問査定は、書類などの情報を確認したうえで、実際に現地で土地の状態を見て査定を行う方法です。

メリットは精度の高い査定を受けられることでしょう。

土地の査定は実際に見てみないと、周りの状況を確認できません。

書類上では周りの物件や土地を判断できませんが、現地なら「近隣にはどんな物件があって、どんな人が住んでいるか？」までチェックできます。

より多くの情報から査定ができるため、机上査定に比べると査定の精度が高くなります。

訪問査定のチェックポイント

訪問査定では、下記の3つのポイントをチェックしています。

• ・いくらで売れそうか？
• ・トラブルの原因はあるか？
• ・購入の決めてはあるか？

まず土地の金額については、土地の状態を元に「周囲の環境・景色のよさ」などを加味して、売却金額を考えます。

また「今後トラブルになりそうなもの」も確認されます。例えば近隣との境界に目標が無かったり、家屋の一部が他の土地に入っていたりすれば、トラブルの原因になるかもしれません。

もし今後のトラブルに繋がりそうなものがあると、そのトラブルを解決するための費用を見込んだ金額になります。

さらに土地を売るときのセールスポイントも見ています。

景色の良さ・利便性など、その土地の強みがないかチェックして、売り出すときのイメージを作ります。

買取と仲介ってどちらが得

不動産会社に査定を依頼するとき、買い取りがよいのか、それとも仲介のほうがよいか迷うこともあるでしょう。

次のように、土地の特徴などによってどちらが向いているか違ってきます。

買い取りのほうがよい不動産

• ・一戸建て住宅を何棟も建てることができるほど広い土地の場合
• ・個人では購入できないほど高い価格のマンション用地の場合
• ・形状が特殊で建築許可が取得できないなど、特徴のある土地の場合

仲介に向いている不動産

• ・区分所有マンションを１室売りたい場合
• ・区画整理された住宅地の住宅

まとめ

土地を売却しようとする場合、まずは不動産会社に査定を依頼してみようと思う前に、慌てずご紹介した３つのポイントを確認してください。

特に相続で得た不動産を売却する際には、事前に終わらせておかなければならない手続きもあるので焦らず慎重に行動しましょう。