COLUMN不動産に関する記事

住宅はマンションにしても一戸建て住宅にしても、高額ということもあり、住宅ローンを利用して購入することになる方が多いかと思います。

この際に購入した不動産には「抵当権」が設定されることになりますが、将来買い替えをする際に抵当権が不動産について売却するということは、可能なのかどうか、心配になりますよね。

そこで、抵当権とはどういう権利なのかということを解説します。

抵当権

では、実際に「抵当権」とはどういう権利なのでしょうか。

抵当権は、住宅ローンを借り入れた人が何かしらの原因で返済ができなくなった場合に、融資をした金融機関がその不動産を担保にすることができる権利です。

抵当権を設定しておくと、融資の返済ができなくなった場合に、金融機関が競売などをして融資した優先的に住宅ローンの返済を受けることができます。

通常、不動産を購入する場合に金融機関の住宅ローンを利用した場合には必ずその金融機関の抵当権が、購入した不動産に設定されます。

登記簿には抵当権が設定された日、借り入れている金額、借り入れている金融機関等が記載されます。

融資の優先返済については、抵当権の設定が早い金融機関が優先されます。

例えば、A不動産に1番抵当権が3,000万円、2番抵当権が1,000万円設定され、競売をした際に3,500万円で売却された場合に、1番抵当権者は3,000万円を受け取ることができますが、2番抵当権の場合は1,000万円融資していたとしても、既に3,500万円の競売価格で1番抵当権者が3,000万円受け取っているので、差し引いた金額500万円しか受け取ることができないということになります。

このように抵当権は融資を受けた人が返済しない場合に、金融機関は抵当権を実行して、強制的に債権の回収をすることができる大変強い権利となります。

また、抵当権は以上のような強制的なことが法的に認められている権利であるだけでなく、便利な権利でもあります。

抵当権を設定されていても、他の物件と比べるときに融資を受けながら、自分の不動産を所有者として自由に処分することも可能です。

例えば、質権の場合ですと、お金を借りる場合に、「物（ぶつ）」を質権設定者に差し入れる必要があります。

その際に「物（ぶつ）」の支配権は質権設定者にありますので、お金を借りた人はそのお金を返済しないと差し入れた「物（ぶつ）」を自分のところに戻すことができません。

ところが、抵当権というのは、不動産を購入する際にその資金としてお金を借りることになりますが、その場合購入した家は自由に利用することができますよね。

それはお金を借りた人が所有者ということもありますし、抵当権を設定されていても、所有者が自由に扱うことができるという点が、抵当権の大きな特徴ということができます。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権には抵当権と根抵当権の2つの抵当権がありますが、この2つの抵当権とはどのような違いがあるのでしょうか。

抵当権について

「抵当権」というのは、融資する側が万が一の際に不動産に担保を設定する権利になりますが、融資を受けている側が、融資金額を返済することで抵当権を抹消することができます。

住宅ローンにはほぼ全てといってもよいほど、融資の際に抵当権を設定します。

根抵当権について

では、「根抵当権」とはどのようなものでしょうか。

根抵当権は担保不動産の価値を算出して、そこで算出した上限額の範囲以内で何度もお金を借りたり、返済したりすることができる権利のことをいいます。

たとえば上限額が10,000万円の根抵当権を設定しているのであれば、借手はまず5,000万円を借りて、10.00万円分の元本を返済したところで1,000万円をまた借りて、というようにお金を繰り返して貸し借りすることができます。

根抵当権の場合は、どちらかというと住宅ローンというよりも、企業が保有している不動産に根抵当権を設定して資金を運用する場合によく利用される抵当権です。

ただ、抵当権と違うのは、抵当権の場合は借入金額を返済すれば、抵当権は抹消されますが、根抵当権の場合は、融資金額が0になったとしても、また融資を受ける場合もあるので、抵当権のように融資金額を返済しても、根抵当権が抹消されるということはありません。

根抵当権の設定のメリットとしては、一度設定すれば、お金の借り入れ等は根抵当権設定金額を上限にしていつでも融資を受けることができ、抵当権のように細かい設定や事務処理がないということです。

この場合の抵当権の設定事務には、登記や登録免許税など抵当権を設定するごとに発生しますが、根抵当権は一度設定すれば、そういう雑多な雑務は発生しません。

ただ、不動産を購入するという場合の資金を用意するという点については、抵当権の方をしっかり知っておくほうがよいでしょう。

抵当権の手続き

では、不動産を購入する場合には、住宅ローンを利用することになりますが、どのように設定するのか、そして将来住宅ローン付きの不動産を売却する場合にはどのような手続きが必要になるのかを解説します。

抵当権設定について

まず、抵当権の設定についてご案内します。

まずは、金融機関とローン契約を締結することになります。

これを「金銭消費貸借契約」といいます。

ここで金融機関からいくら融資を受けて、それを年利と借入期間などを決めて、双方納得した場合に金融機関と融資を受ける人が署名押印します。

次に融資の実行をして所有者として登記をして、かつ、抵当権を設定しますが、その際に必要なものとしては以下の通りです。

• ・登録免許税
• ・司法書士への報酬
• ・印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
• ・登記原因証明情報（または抵当権設定契約証書）
• ・（金融機関の）資格証明書（3ヶ月以内のもの）
• ・司法書士への委任状
• ・権利証（または登記識別情報）
• ・住宅用家屋証明書

なお、登録免許税は融資金額の0.4%となりますが、こちらも 減税対象の要件を満たす住宅用家屋の場合は税率が変更になる場合がありますので、国税庁のホームページあるいは司法書士へ確認するようにしましょう。

また、司法書士への報酬については、5万円～7万円程度ですが、そのほか登記にかかる実費などがかかります。

抵当権抹消について

次に買い替えなどで住宅ローンを返済中の不動産を売却する場合には、抵当権を抹消する必要がありますので（こちらについては後述します）、抵当権を抹消する場合に必要な手続きかについて解説します。

まず、抵当権を抹消する場合には融資を受けているお金がありますので、それを返済する必要があります。

その際に、いつ返済するのかということを金融機関に伝えて、金融機関はその日に返済する場合、まずは抵当権を抹消するにはいくら必要なのかということを計算します。

そして融資を受けている人や、売却を手伝っている不動産会社に、決済日までにその計算書に記載されたお金を用意しなければなりません。

そして、決済日に掲載書に記載された金額を返済すると、債権者（融資を受けていた金融機関）から抵当権の抹消を行うための書類が交付されますので、その書類を添付して抵当権を消すための登記を行います。

この陶器を「抵当権抹消登記」といいます。

では、抵当権抹消する場合にはどのような書類が必要で、どのような費用がかかるのかを解説します。

まず必要な書類は、次の通りです。

• ・登記済証または登記識別情報
• ・登記原因証明情報
• ・金融機関の会社法人等番号
• ・委任状

これらの書類を添付して、司法書士が法務局で抵当権の末梢の登記を代行します。

ここでかかる費用としては登録免許税です。

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個あたり1,000円です。

マンション等ですと土地と建物が一体化しているので、1個の不動産として登録免許税の対象となりますが、一戸建て住宅の場合は土地と建物は別個となりますので、2個の不動産の抵当権抹消登記ということになり、登録免許税は2,000円です。

また、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合には、その費用もかかります。

こちらが15,000円前後になります。

抵当権付きの家の売却は可能か

では、実際に住宅ローンが付いている、つまり抵当権が付いている家を売却することはできるのでしょうか。

実務的には可能です。

この記事でもご案内しましたが、抵当権は担保権ですが、所有者がその不動産を処分する権利があります。

そのため、買主にとって問題がなければ、住宅ローン付きの不動産を売却することが可能になります。

ただし、抵当権は担保権ですので、売主が売却できたとしても担保権である抵当権は抹消されていません。

そのためもし売主が融資を受けているお金を返済しなければ、金融機関は融資した金額を取り戻すために強制執行として競売を申し立てます。

そうしますと、買主はせっかく買った不動産の所有権を失う危険性がありますよね。

もちろん、「売主と買主の間で抵当権の融資金額の返済は売主がします」という約束を仮にしていたとしても、将来どういうことが起きるかわからないですよね。

そういうリスクが抵当権付きの家の買主には当然あるわけです。

金融機関にしても、抵当権付きの家にはリスクがあります。

競売は申し立てて売却できたものの、競売された金額では融資した金額を全額回収できなくなるということもありますし、そもそも競売をするという事務が大変雑多ですので、そういう見えないコストも競売にはあります。

そのため、金融機関が不動産の買い替えなどで住宅ローンが付いている不動産に住宅ローンを融資する場合には、必ず設定されている抵当権を抹消するということが融資の条件としています。

実務的には、抵当権を抹消する書類は金融機関が持っていますので、残金を決済する際に残代金が決済したのを確認してから、抵当権抹消書類が売主に渡されるという流れになります。

抹消書類を受け取ると、通常は決済の席に司法書士が同席し、抹消書類を受け取り、法務局で抵当権抹消登記の手続きをすることで、この不動産の抵当権が正式に抹消され、第三者に主張することが可能です。

抵当権と任意売却

住宅ローンを利用して家を購入したときには、何かの事情で住宅ローンの返済ができなくなるということは将来のことですから、誰にでもありえることです。

延滞が続くと、金融機関は競売の申立をするということになりますが、そういうことにならないように金融機関とのコミュニケーションは欠かせないものの、やはり競売手続きになってしまうので、そうなる前にこの問題を解消する手段として、「任意売却」という方法があります。

任意売却は、融資を受けている人が、金融機関としっかり話し合いをして、少しでも良い条件で物件を売却しようという不動産の売却方法のことをいいます。

この場合、競売ですと金融機関側としては回収できる債権が減るリスクがありますし、また、債務者が自己破産をされてしまうよりも、より多くの債権を回収するという点からも、任意売却を受け入れる金融機関がほとんどです。

また、任意売却のメリットは、市場価格で売却することが可能であるということです。

競売の場合は落札するのが、現実的に不動産会社になるので、落札価格は市場価格の70％くらいになります。

競売を専門で営業している不動産会社が数多くあるのは、市場価格よりも安く取得できるので、商品化しても利益が見込めるからです。

ところが、任意売却の場合は市場価格で売却が可能ですし、その価格で抵当権を抹消するということを金融機関が同意していますので、金融機関も競売価格に比べると多くの債権を回収するというメリットがあります。

任意売却のデメリットとしては、信用機関に延滞情報が登録されますので、5〜7年間は融資を受けることができなくなるということです。

あとは、融資を受ける際に連帯保証人などが付いている場合には、返済請求が連帯保証人にも行きますので、債務者の心理的な圧迫がそうとうあるということです。

抵当権付きの家の相続は可能か

では、住宅ローンが付いている家を相続した場合に、それを相続することは可能かどうかということを考えていきたいと思います。

相続のしくみについて

通常、相続というのは、亡くなった人の財産を、相続人が引き継ぐということです。

これは被相続人（亡くなった人）が財産を残している場合には、被相続人の配偶者や子供などが民法に基づいて引き継ぐことになります。

これはプラスの財産だけではなく、マイナスの財産も引き継ぐことになります。

例えば、被相続人がお金を借りている場合には、その借金なども相続人が引き継ぐことになります。

そのため、住宅ローン付きで不動産を相続した場合には、住宅ローンは借り入れですので、その住宅ローンを相続人が引き継ぐことになります。

住宅ローンであれば大丈夫

ただし、住宅ローンの抵当権が家についている場合には、その債務者が亡くなった場合には、生命保険で返済するという、団体生命保険（団信）に加入しているので（団信に加入しないと住宅ローンが実行されません）、住宅ローンが付いている家を相続しても債務は団体生命保険で返済されることもあり、残された家族は心配はいりません。

しかし、債務者が住宅ローンではなく、事業資金などで家に抵当権を設定している場合には、その負債は相続人が相続することになりますので、その場合は、相続を放棄するという選択肢もあり、その家を相続するということもできなくなります。

まとめ

不動産の売却は自分の人生で何度も経験することではありませんし、高額になりますので、ほとんどの人は現金で家を購入するのではなく、住宅ローンの融資を受けて家を取得することになります。

この住宅ローンは抵当権という担保物権なのですが、抵当権というと、「家を取られてしまうのでは」という誤ったイメージが浸透しています。

しかし、実際にはお金を借りて、家を自分のものにすることができるという大変便利な権利です。

つまり、抵当権の場合は、自分のものということになるので、自由に使うことができるという利用者には大変有利な権利です。

ただし、借りたお金は返済しなければいけませんので、そのルールを破ると抵当権が実行されてせっかくの自分の家を失うというリスクもあります。

そのため、借入額はできるだけ少なくしたほうがよいですし、途中で元金を返済できる余裕があればぜひ返済するようにしましょう。