必要？不要？不動産売却時の確定申告
目次
不動産売却をしたときには、確定申告が必要になる場合があります。
「自分の持ち物を売っただけなのに税金がかかるの？」と思うかもしれませんが、確定申告を故意に怠って税金を滞納した場合、追徴課税のおそれもあります。
不動産売却時の確定申告について、詳しくご説明します。
確定申告とは
確定申告とは、1年間に生じた所得金額を税務署に申告し、所得に応じた税金を納める手続きのことです。
納税は日本国民の義務であり、収入のあるすべての人が行わなくてはいけません。
サラリーマンなど給与を受け取っている人は、すでに給与所得から税金が差し引かれています。
年末調整も勤め先がしてくれるため、基本的に確定申告は不要です。
しかし自営業の人や不動産売却をしたサラリーマンなど、給与所得以外の収入がある場合は、確定申告が必要になります。
不動産売却時に確定申告が必要になる場合
不動産、つまり家や土地を売却したときに確定申告が必要になるのは、売却益が生じた場合です。
売却益とは、その不動産の売却価格から購入金額や諸経費を差し引いて求めることができます。
売却益＝売却価格－（不動産の購入金額＋購入時の諸経費＋売却時の諸経費）－特定控除
購入価格や購入時の諸経費が正確にわからない場合などは、売却価格に5％をかけたものを概算の不動産取得費にすることができます。
この式がプラスになった場合、不動産を売却したことで利益がでたということになり、売却益が生じたといえます。
納める税金の額
不動産売却についての税金額を知るには、まず売却益を正確に求めます。
売却益は税務上「課税譲渡所得額」に区分され、その金額に応じた「譲渡所得税」を納めることになります。
譲渡所得税額は、次の式で求めることができます。
譲渡所得税額＝課税譲渡所得×税率
税率は、その不動産の所有期間で決まります。
- ・5年以下→短期譲渡所得税率39.63％
- ・5年超→長期譲渡所得税率20.315％
売却した不動産がマイホームだった場合は、特別控除などの特例があります。
詳しくは税務署や税理士に確認してください。
3,000万円の特別控除について
3,000万円の特別控除が適用されると、譲渡所得から3,000万円引かれます。
不動産売却で得た利益が3000万以下だと、譲渡所得はゼロになって、税金は発生しません。
ただし3000万円の特別控除を適応するには、下記の条件を満たす必要があります。
- ・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
- ・住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- ・前年・前々年に3,000万円の特別控除を受けてないこと
- ・売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
- ・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- ・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
簡単にまとめると、自分が住んでいる家で（以前住んでいた場合は出てから3年以内）、以前に特別控除を受けておらず、売る相手が親族ではない場合に適用されます。
出てから3年以上経過した物件や、特別控除などの特例を以前に受けていた場合は、適用されません。
またアパートやマンションなどの収益用の物件だと対象外になります。住居として使っていることが条件になるので覚えておきましょう。
3000万円の特別控除は大きい控除になるため、適用される場合は必ず使うようにしてください。
特別控除が適用されるかどうか分からない場合は、弁護士・税理士への相談がおすすめです。初回の相談なら費用がかからないケースも多いので、気軽に相談できます。
不動産売却にかかる確定申告のやり方
確定申告は、不動産を売却して売却益が生じた年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。
確定申告を行うには、まず必要な申告書類を用意します。
国税庁ホームページを利用すると、ウェブ上で簡単に申告書類を作れることができます。
申告書類は税務署にもあり、確定申告時期には職員や税理士に無料で相談できるコーナーも開設されます。
申告書類ができたら、所管の税務署に提出します。
提出は持参でも郵送でもできます。
e-Taxによるオンライン申告も可能です。
納税には、振替・現金・e-Tax・クレジットカードの4つの方法が利用できます。
売却益がなくても確定申告したほうがいい？
不動産を売却したけれど買ったときよりはるかに安い値段でしか売れなかった場合など、売却益どころか逆に損益がでる場合も多くあります。
この場合確定申告は不要ですが、それでも申告することをおすすめします。
不動産売却による損益とほかの所得をあわせることで、全体的な節税になる可能性があるのです。
またきちんと確定申告を行うことで、税務署の調査なども入りにくくなります。
確定申告で分からないことがあれば税務署に相談しよう
確定申告をやったことがないと「確定申告って面倒だからやりたくない」と思うかもしれません。
上記でも説明しましたが、利益が出た場合は確定申告をしないと所得隠しと扱われて、脱税になります。
反対に利益が出ない場合でも、損失を計上することで、節税ができます。
確定申告で不安なのが、どうやっていいか分からないことだと思います。
確定申告で分からないことがあれば、税務署に相談するのがおすすめです。
税務署に行って確定申告について聞けば、親身になって相談に乗ってくれます。
税務署としても確定申告をして納税する意思がある人は、歓迎してくれます。
税務署に行くのはハードルが高く感じるかもしれませんが、確定申告で分からないことがあれば、気軽に相談してみましょう。
まとめ
不動産売却時に売却益が生じた場合、確定申告が必要となります。
売却益から課税譲渡所得を計算し、譲渡所得税を納めましょう。
確定申告は税務署に書類を提出して行い、書類は国税局のホームページで作成することができます。
手渡しも郵送も可能で、e-Taxを利用すればパソコンから送ることもできます。
確定申告はなんだかドキドキしますし、手間のかかる手続きです。
しかし確定申告の時期は税理士よる無料相談会なども行われるので、上手に利用して確定申告を行いましょう。