COLUMN不動産に関する記事

亡くなった方が所有していた不動産は、相続人が相続します。

ところが、相続人がすでにマイホームを持っているなど、相続した不動産を利用しないこともあります。

そのような場合、相続した不動産を所有し続けても固定資産税の負担が発生するだけで、所有するメリットがありません。

そこで、不動産を売却することも考えると思いますが、売却したら必ず確定申告をしなければならないのか、疑問に感じることでしょう。

ここでは、土地を売却した際の確定申告の必要性と、その手順について解説します。

そもそも確定申告ってなに？

確定申告という言葉は知っていても、実際に行ったことはないという人が多いかもしれません。

そこで、まず確定申告とはどのようなものかを説明します。

確定申告では、1月1日から12月31日までの1年間に発生したすべての収入金額と支出金額から所得金額を計算し、その所得金額に対する所得税の額を計算します。

そして、サラリーマンの源泉所得税のように、すでに納付している所得税を差し引いた残りの所得税を税務署に納めるとともに、その計算過程を記載した申告書を税務署に提出します。

個人事業主やアパート経営者のような人は、給料をもらっているわけではないため、毎年確定申告をしています。

一方、サラリーマンの場合は勤務先で年末調整を受けることで1年間の税額を計算しているため、基本的に確定申告は必要ありません。

ただ、住宅ローン控除を新たに受ける場合や、医療費控除などの控除を適用するために確定申告することがあります。

サラリーマンが確定申告をする場合は、その多くが納め過ぎとなっている所得税を還付してもらうためのものであり、給与以外の所得が発生して行うケースはそれほど多くないでしょう。

不動産を売却した際は、確定申告が必要なの？

不動産を売却して売却益が発生した場合は、譲渡所得と呼ばれる所得が発生します。

そのため、原則として確定申告をしなければなりません。

「原則として」というのは、例外があるためです。

サラリーマンのように給与の支払いを受ける人は、給与所得や退職所得以外の所得金額が合計で20万円を超えなければ確定申告をする必要はありません。

不動産を売却して発生するのは譲渡所得ですから、その譲渡所得が20万円以内であれば確定申告の必要がないケースがあるのです。

また、不動産を売却して売却損が生じた場合、譲渡所得ではなく譲渡損失が発生します。

この譲渡損失は給与所得や事業所得など、他の所得金額と相殺することはできないため、譲渡損失が生じた場合には確定申告の必要はありません。

ただ、この場合にも例外があります。

売却した不動産の内容によっては、確定申告することで譲渡損失を他の所得金額と相殺できたり、翌年以降に損失を繰り越したりすることができるため、その不動産が要件に該当するかあらかじめ確認しておきましょう。

不動産売却益がある時

不動産を売却した場合、まずは利益が発生したかどうかを確認しなければなりません。

また、不動産を売却して発生する税額を計算する際には、いくつもの特例が設けられています。

その特例にあてはまるかを確認し、税金を納めすぎないようにしましょう。

譲渡所得の計算方法

不動産を売却して発生した利益を、税金の計算を行う時は譲渡所得と呼びます。

譲渡所得の求め方は、「譲渡価額－取得費－譲渡費用」です。

譲渡価額とは、不動産を売却した時に買主から受け取った金額をいいます。

この金額は、売買契約書に売却代金として記載された金額と一致するはずです。

取得費は、土地や建物を取得した時の代金をいいます。

ただ、相続により引き継いだ不動産など、実際に購入した時の金額が不明なものについては、譲渡価額の5％を取得費として所得金額を計算することが認められます。

譲渡費用とは、その不動産を売却するためにかかった費用のことです。

仲介手数料や契約書の印紙代、測量費、立退料、建物を取り壊して土地を売却した際の解体費用などが該当します。

これらの金額を項目別に集計し、計算式にあてはめて求めた金額が譲渡所得となります。

もし、譲渡価額より取得費と譲渡費用の合計額の方が大きくなる場合は、譲渡損失が発生したことになります。

譲渡所得が発生した場合に適用できる特例

譲渡所得が発生しても特例を適用することができる場合には、譲渡所得の額から一定の金額を控除することができます。

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合に適用できる特例には、以下のようなものがあります。

居住用の不動産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

自宅を売却した場合には、譲渡所得の額から最大3,000万円を控除することができます。

譲渡所得の額が3,000万円以内であれば、特別控除を適用して課税対象となる所得金額を0円とすることができるのです。

売主が売却した不動産に居住していたこと、売主と買主が親子であるなど特別の関係者どうしの売買でないことといった要件がありますが、実際に自宅を売却した際にはほとんどのケースで適用できる特例です。

居住用財産の買換えの特例

自宅として利用していた不動産を売却し、新たに自宅を購入した場合には、以前の自宅を売却した時に発生した譲渡所得をなかったものとする特例を利用することができます。

この特例により、買い替えた新しい自宅を売却する時まで、課税を先延ばしにすることができるのです。

この場合、買い替えた自宅を売却する時には、古い自宅を売却した時の譲渡所得と新しい自宅を売却した時の譲渡所得（譲渡損失）を合計した金額に対して課税されることとなります。

この特例を適用するためには、自宅を売却したこと以外に、売主と買主が親子や夫婦など特別の関係者でないこと、売却代金が1億円以下であること、売却した自宅は10年以上所有していたものであること、新たに取得した自宅の建物が50㎡以上500㎡以下であるといった要件があります。

空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除

相続により被相続人の居住していた建物やその敷地を売却して譲渡所得が発生した場合、その譲渡所得の金額から最大3,000万円控除することができます。

この特例の適用を受けることのできる建物は、昭和56年5月31日以前に建築されたもの、マンションなどの区分所有家屋でない、被相続人以外に居住している人がいないという3つの要件にあてはまるものでなければなりません。

実際に特例を適用する時には、建物が耐震基準を満たさなければならないため、仮に耐震基準を満たしていない場合には耐震工事を実施して建物とその敷地を売却するか、取り壊してその敷地だけを売却することとなります。

また、相続が発生した日から3年を経過する年の12月31日までに売却することや売却代金が1億円以下であること、売却した相手が夫婦や親子など特別の関係がある人でないといった要件があります。

譲渡所得に対する税額の求め方

課税譲渡所得が発生した場合、その金額に対する税額を計算することとなります。

不動産を売却して発生する譲渡所得は、給与所得など他の所得金額とは分離して税額を求めることとなっています。

譲渡所得の税率は、その所有期間により2つの税率があります。

譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものを長期譲渡所得といい、その税率は所得税15.315％、住民税5％の合計20.315％となっています。

譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以内のものを短期譲渡所得といい、その税率は所得税30.63％、住民税9％の合計39.63%となっています。

なお、相続した土地や建物を譲渡した場合の所有期間は、被相続人が取得した日から計算することとされているため、長期譲渡所得に該当するケースが多いと思われます。

譲渡損失がある時

不動産を売却して譲渡損失が発生した場合、確定申告をする必要はありません。

また、通常は譲渡損失が発生しても、その損失を譲渡所得以外の所得金額と相殺することはできません。

しかし、一定の要件を満たす譲渡損失については特例の適用が認められ、他の所得金額と相殺して税負担を軽減することができます。

この特例を適用するためには、譲渡損失が発生した場合でも確定申告をする必要があります。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残っている状態で自宅を売却し譲渡損失が発生した場合には、譲渡損失の額または住宅ローンの残高から売却代金を差し引いた金額のいずれか少ない方の金額を、給与所得など他の所得金額と損益通算することができます。

また、譲渡した年の給与所得の額から控除しきれなかった場合には、その損失を翌年以後3年間繰り越して、給与所得などと損益通算することができます。

この特例を適用するためには、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えること、売却した自宅について10年以上の住宅ローンの残高があること、自宅の売却代金が住宅ローンの残高を下回っていることといった要件があります。

やってみよう！確定申告のタイミングと手順

不動産を売却した際の譲渡所得の計算方法を確認し、確定申告が必要な人や、確定申告した場合に適用される特例の内容が分かったところで、実際に確定申告をする場合どのような手続きで進めればいいのでしょうか。

ここでは、確定申告をする手順とそのタイミングについて解説していきます。

不動産を売却したらいつ確定申告するのか

1月1日から12月31日までに発生した所得については、その翌年2月16日から3月15日までの間に最寄りの税務署に確定申告書を提出するとともに、所得税を納付しなければなりません。

したがって、不動産を売却して譲渡所得が発生した場合には、その翌年に確定申告を行うと同時に、譲渡所得金額のおよそ15％もしくはおよそ30％の所得税を納付することとなります。

また、確定申告書を提出すると、その内容をもとに市町村で住民税の計算が行われます。

ただ、住民税は確定申告期間中に納税するわけでなく、譲渡が行われた翌年の6月以降に納税します。

売却代金を受け取ってから実際に納税するまでには、1年以上のタイムラグが生じるケースもあるため、納税資金を確保しておく必要があります。

不動産を売却した場合の確定申告の手順

不動産を売却した場合の確定申告の手続きは、不動産を売却した時からすでに始まっています。

そこで、時間の流れに沿って、確定申告をするためにしなければならないことを見ていきます。

不動産を売却する前に調べておくこと

不動産を売却しようと決めた場合には、売却する前に調べておくべきことがあります。

まずはその不動産の取得費がいくらになるかです。

自分で購入した不動産である場合には、購入時の契約書でその金額が分かります。

建物の場合は償却費の計算をしなければならないため、その償却率や年数についても確認しておきましょう。

ただ、古くに購入した不動産や相続した不動産の場合は、購入時の記録が残っていないために取得費が計算できないことも考えられます。

そのような場合も、取得費が分からないということをはっきりとさせる必要があるのです。

次に、売却した際に適用できる特例があるかです。

居住用に使っていた不動産の場合、特例が適用できる可能性がありますが、様々な要件があります。

また、売却時期について定めがあるものもあります。

特例を適用するためには、いつまでに売却しなければならないのか確認しておきましょう。

不動産を売却する際の注意点

不動産を売却する際には、必ず売買契約書を締結します。

その売買契約書には、不動産の売却代金や仲介手数料について記載されています。

譲渡所得の額を計算する際には、この売却代金が譲渡価額となりますし、仲介手数料は譲渡費用となります。

したがって売買契約書は、譲渡所得の額を計算する際に必ず必要となります。

確定申告を行うまでの間に紛失しないように、気を付けなければなりません。

また、契約書に貼られた収入印紙も譲渡費用を構成するものとなります。

仲介を行う不動産業者が対処してくれるはずですが、収入印紙の貼り忘れには注意しましょう。

また、仲介手数料などの譲渡費用を支払った場合には、領収書を受け取ります。

その領収書は、実際に譲渡費用を支払ったことの証明となるものですから、なくさないように保管しておかなければなりません。

不動産を売却した後の注意点

不動産を売却した後は、法務局で所有権の移転登記を行わなければなりません。

通常は、仲介を依頼した不動産業者が司法書士を紹介してくれるため、その流れで登記を依頼することとなります。

不動産を売却した際に発生する所有権登記費用は、基本的に買主が負担すべきものです。

また、所有権移転登記はその不動産を譲渡するために行われるものではなく、その不動産を譲渡したために行われるものです。

そのため、所有権移転の登記費用を負担したとしても、譲渡費用にはならないことに注意しましょう。

また、確定申告書を提出する際には、特例を適用するために登記事項証明書（登記簿謄本）が必要となることがあります。

司法書士に依頼して、登記事項証明書の原本を最低でも1部もらうようにしておきましょう。

確定申告を行うためには譲渡以外の書類も必要となる

サラリーマンの方が不動産を売却した場合は、確定申告を行うために、不動産の譲渡以外の書類も必要となります。

最も重要なのが、勤務先で年末調整を行った後に交付される源泉徴収票です。

通常は12月か1月頃にもらうため、なくさないように保管しておきます。

また、医療費控除をあわせて受けるのであれば、その金額が分かる領収書や医療費のお知らせなどの書類を準備しておかなければなりません。

また、ふるさと納税を行った人は、確定申告をする場合はワンストップ特例制度を利用することはできず、必ずふるさと納税の内容を確定申告書に記載しなければなりません。

ワンストップ特例制度を利用する予定だった人が確定申告を行うことになった場合は、ふるさと納税を行った自治体から寄附金の受領証明書をもらっておく必要があります。

確定申告の必要書類リスト

不動産を売却して確定申告を行う場合、不動産売却の内容が分かるような書類を提出しなければ税務署でその計算が正しく行われていることを確認することができません。

そのため、確定申告する際には税務署に提出する書類が決められています。

また特例の適用を受ける場合には、その要件を満たすことを明らかにするために、別途提出しなければならない書類があるため、忘れないようにしなければなりません。

不動産を譲渡した場合すべてにおける必要書類

• ①確定申告書用紙（確定申告書B　第一表～第三表）
• ②譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

税務署に出かけなくても、国税庁ホームページからダウンロードする方法や、国税庁ホームページの確定申告書作成コーナーを利用する方法もあるので、自分に合った方法を選択しましょう。

参考：国税庁ホームページ「確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書等（ダウンロード画面）」

参考：国税庁ホームページ「確定申告書等作成コーナー」

居住用の不動産を譲渡した場合の3,000万円特別控除を適用する場合

• 戸籍の附票の写し（売却した時に住民票の住所と売却した不動産の所在地が異なる場合）

以前は住民票の添付が必要でしたが、平成28年分の確定申告からはマイナンバー制度の開始により住民票は必要なくなりました。

居住用財産の買換えの特例を適用する場合

• ①売却した不動産の登記事項証明書
• ②買い換えた不動産の登記事項証明書か売買契約書の写し
• ③戸籍の除票の写し
• ④売却した不動産の売買契約書の写し

このうち③の書類は、買換え前の住宅に10年を超えて居住していたことを明らかにするため、④の書類は売却代金が1億円以下であることを明らかにするためのものです。

空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除を適用する場合

• ①売却した不動産の登記事項証明書
• ②売却した資産の所在地の市区町村長から交付された被相続人居住用家屋等確認書
• ③売却した不動産の売買契約書の写し
• ④耐震基準適合証明書か建設住宅性能評価書の写し（建物を譲渡する場合）

このうち③の書類は売却代金が1億円以下であることを明らかにするため、④の書類は建物が耐震基準を満たすことを明らかにするためのものです。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用する場合

• ①特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
• ②特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
• ③売却した不動産の登記事項証明書か売買契約書の写し
• ④住宅借入金等の残高証明書

①及び②の書類は税務署に用意されています。

譲渡損失が発生する場合は、所得が発生した場合に用いる「譲渡所得の内訳書」とは異なる書類で申告することとなります。

まとめ

不動産を売却すると、多くの場合で確定申告が必要となります。

ただ、譲渡所得の計算方法や税率の考え方などを理解すれば、それほど難しい計算を行っているわけではないということが分かるのではないでしょうか。

確定申告する際に必要な書類は、売却を進めながら準備しておいて、翌年の確定申告がスムーズにできるようにしましょう。

また、売却したお金の中から納税資金を確保しておきましょう。