COLUMN不動産に関する記事

「不動産に消費税ってかかるの？」
「不動産の消費税の金額はどのくらい？」

物件を貸し出したり、購入を検討したりしている方は不動産の消費税についてこんな疑問を頂いてはいないですか？

不動産ほど大きな買い物に対して10%の消費税がかかったら、金額も大きくなってしまいますよね。

実は、不動産にかかる消費税は「課税されるケース」と「非課税のケース」の両方があります。

もし、課税義務があった場合には想像以上に高い消費税を払わなくてはいけないことになるでしょう。

そこで、今回は不動産にかかる消費税について徹底的に解説していきます。

この記事を読んで、事前に支払う額を把握しておきましょう。

消費税とは

そもそも消費税とは、「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸し付け及び役務の提供と外国貨物の引き取り（輸入取引）」と定義つけられています。

あくまで「事業者が事業として行う取引」に対して課税されるものであり、個人の取引には課税されないものです。

具体的に消費税の課税対象となる取引は以下の条件が揃っている場合になります。

よって、課税対象ではない個人として保有している不動産の売買取引に対しては消費税はかからないということなのです。

不動産売買にかかる消費税一覧

不動産売買をする際にかかる消費税は非常に複雑で、「何に消費税がかかるの？」と疑問に感じる方も多いでしょう。

例えば、土地を貸し出す場合に「原則非課税だが、1ヶ月未満の貸し出しの場合は課税対象」という様に細かく定められています。

そこで、以下の様に不動産の様々な目的に応じた、消費税の課税・非課税一覧表を作成しました。

これから行う不動産売買の目的や状況ごとに課税対象なのか確認しておきましょう。

不動産売買で消費税が非課税になるもの

不動産売買取引において消費税が非課税になるもの主な項目は以下の通りです。

それぞれについて解説していきます。

土地代、家賃

まず土地に関しては、譲渡であっても貸し付けであっても基本的には非課税です。

建物とは違い、土地は「消費」されるものとは言えないというのが、土地非課税の理由になっている様です。

ただし、以下の様なパターンでは土地であっても課税対象となります。

また、家賃に関しては「住宅用」として明確な根拠(契約書に記載されているなど)がある場合には非課税となります。

これは、国民生活に直接関係していることから、社会政策的配慮によって非課税とされている様です。

ただし、住宅用であるか曖昧、または非住宅用と明記されている場合には課税対象となるので注意しましょう。

住宅ローンの利子

住宅ローンの利子に関しては、完全非課税です。

ただし、住宅ローンの手数料に関しては消費税の課税対象となるため注意が必要です。

手数料とはそもそもサービスに対する費用であり、当然住宅ローンを提供している金融機関などは課税事業者であります。

課税事業者が提供するサービス対する費用は、課税対象となっているので注意しましょう。

保険料

保険料に関しては、法律上で消費税が非課税であると定められています。

住宅ローンを借りる際のローン保証料、団体信用生命保険料、火災保険料、地震保険料など様々な保険を活用しますが、全て非課税です。

また、保険料だけでなく受け取り保険金に関しても完全非課税となります。

これはそもそも保険というサービスが「被害をカバーするため」のものであり、「利益をあげるため」「消費活動として行う」ものではないと定義付けされていることが理由です。

不動産売買で消費税が課税されるもの

不動産売買で消費税が課税されるケースは以下の通りです。

それぞれ解説していきます。

仲介手数料

物件を売買する際に活用する仲介業者に対する費用である「仲介手数料」は消費税の課税対象となります。

仲介手数料は、課税事業者である不動産会社によって行われるサービスであるため消費税の課税対象となります。

また、仲介手数料は宅地建物取引業法にてその上限額が定められています。

仮に3000万円の不動産を売却する際の仲介手数料の上限額は、以下の様になります。

このうち、9.6万円分が消費税として支払う必要がある金額となります。

課税事業者の建物の売買

課税事業者の不動産の売買は、原則消費税の課税対象です。

課税事業者とは、消費税の納付義務がある法人や個人事業主のことです。

法人はほぼ全てが課税事業者ですが、個人事業主は以下の条件に当てはまる場合課税事業者となります。

よって、個人でも賃貸として保有不動産を貸し出しており、かつ上記の条件に合致する場合は課税事業者となるのです。

この様に課税事業者による不動産売買取引は、中古・新築や目的（住居かオフィスかなど）に関わらず消費税の対象となります。

不動産売買にかかる手数料

不動産売買にかかる各種手数料に関しても消費税の課税対象となっています。

主な手数料は以下の通りです。

住宅ローンの手数料

住宅ローンの手数料は金融機関などの課税事業主の提供するサービスへの費用です。

よって、消費税の課税対象となります。

金融機関や住宅ローンの種類によって手数料は異なりますが、あらかじめ消費税分を計算に入れて借入をする必要があるでしょう。

司法書士に支払う料金

司法書士に対して支払う料金に関しても消費税の課税対象です。

住宅ローンの手数料と同様に司法書士法人は課税事業主であるため、提供されているサービスへの費用は全て課税対象となります。

不動産売買などで司法書士に依頼をするのは、登記移転がメインです。

相場は2~5万円ほどですので、消費税は2,000〜5,000円ほどだと考えられるでしょう。

不動産売買における消費税の納税方法

不動産売買における消費税の納税は、確定申告をもって行われます。

申告の期限は個人事業主と法人の場合で異なるので注意が必要です。

期日までに不動産売買にかかる確定申告を行い、納付書が届いたら以下の方法で納付が可能になります。

必ず期日までに申告と納付を行いましょう。

中間納付とは

直前の課税期間の消費税額が48万円を超えていた場合、「中間納付」を行う必要があります。

中間申告とは、期の途中でその期に納付予定である納税額を先に納めることです。

実際にその期の確定申告によって決まった消費税の額との不足分を期末に納付します。

また、中間納付によって払い過ぎていた場合は、還付されるという仕組みです。

直前の課税期間の消費税額によって必要な中間申告の回数が変わってきます。

具体的には以下の通りです。

参考：国税庁

中間納付は、複数回に渡って消費税を納付することで支払いの負担を減らすことを目的に制定された制度です。

しかし、その都度申請（「中関申請」と言います）をする必要があるため、忘れない様に必ず確認しましょう。

まとめ

この記事の復習です。

不動産売買において消費税が課税されるのは以下の状況下です。

• 仲介手数料
• 課税事業者の不動産の売買
• 不動産売買にかかる各種手数料

また、非課税なのは以下の様なケースです。

• 土地代、家賃
• 住宅ローンの利子
• 保険料

これから行う不動産を通じた行動が、消費税の課税対象であるかは以下の表で判断する様にしましょう。

また、不動産売買における消費税の納付は確定申告によって行われます。

期限は個人事業主と法人の場合で異なり、それぞれ以下の通りです。

納付書が到着したら、以下の方法で期日までに納付しましょう。

不動産にかかる消費税について調べておくことで、事前に十分な金額を持っておくことができるでしょう。