COLUMN不動産に関する記事

不動産を売却すると、その売却益に対して税率を乗じた税額が発生します。
しかし、不動産を売却しても一定の場合には控除が認められるため、本来であれば発生していたはずの税額より少なくなる場合や、税金自体が発生しない場合があります。
どのような場合に減税措置を受けられるのか、整理していきましょう。

自宅を売却した場合の特別控除

自宅を売却した場合、その保有期間にかかわらず売却収入－（取得費＋譲渡費用）で計算される譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
仮に3,000万円を控除した場合、その税額は少なくとも400万円を上回るため、忘れずに計算に含めましょう。
なお、親族に売却した場合や収用等の特別控除など特例の適用を受けている場合は、3,000万円控除の適用が受けられません。
また、以前住んでいた自宅を売却する場合は、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。

自宅を売却した場合のその他の特例

自宅を売却した場合には、3,000万円控除以外にも税額が少なくなるような特例があります。

軽減税率の特例

自宅を売却した年の1月1日現在で所有期間が10年を超える場合は、3,000万円控除が適用できるうえ、3,000万円控除後の所得に対しても通常より低い税率が適用されます。
通常は所得税15.315％・住民税5％となりますが、所得金額が6,000万円までは所得税10.21％・住民税4%となります。
3,000万円の特別控除とは併用できますが、次に説明する買換え特例などとの併用はできません。
また、親族など特別の関係がある人に売却した場合は適用されません。

買換え特例

自宅を買い換えた場合、一定の要件を満たせば、売却した時に発生した譲渡所得の課税を、新たに購入した自宅を売却する時まで繰り延べることが認められます。
これにより、買い換えに伴い発生する支出が楽になるはずです。
10年を超えて住んでいた自宅を売却するか、以前に10年を超えて住んでいた自宅を取り壊してその敷地を売却する場合に認められます。
ただし、3,000万円の特別控除などの特例と同時に適用することはできません。
また、自宅の売却代金が1億円を超える場合は適用できないほか、親族などに売却した場合も認められません。

譲渡損失が発生した場合

譲渡所得は給与所得や事業所得と損益通算を行えません。
そのため、譲渡所得を計算して損失となった場合でも、給与所得や事業所得から発生する税額は変わりません。
しかし、自宅を売却して損失が発生した場合、その譲渡損失を給与所得や事業所得などと損益通算を行い、控除することが認められます。
さらに、発生した損失を翌年以降3年にわたって繰り越すことも可能です。

収用があった場合の特別控除

公共事業などのために保有していた不動産を手放さなければならない場合、発生した所得金額から最高5,000万円を控除することができます。
自宅でも、自宅以外の土地や建物でも適用可能ですが、公共事業を行う者から証明書などの交付を受けなければなりません。交付された証明書類はなくさないようにしましょう。

まとめ

不動産を売却する際に認められる特別控除や特例は、いずれも納税者の負担を軽減してくれるものです。
適用の要件を満たすものであれば、必ずメリットがあるため迷わず適用を受けましょう。
ただし、同時にいくつもの特例を適用できないことがあります。そのような場合は、どの特例を受けると最もメリットがあるのかを考えておきましょう。
いずれの特例の適用を受ける場合にも、確定申告は必要です。例えば、自宅を売却した代金が3,000万円以下である場合に、3,000万円控除を適用すれば税金は発生しないはずと確定申告せずに放置しておいてはいけません。3,000万円控除の適用を受ける意思表示をするため、必ず確定申告しなければならないので、忘れないようにしましょう。