COLUMN不動産に関する記事

「不動産投資をすると節税対策になる」という言葉を耳にしたことはありませんか？

この言葉どおり、不動産投資をすれば節税対策になります。

しかし、不動産投資を節税対策にするには、不動産投資が節税になる仕組みなど様々な要素を理解しておかなければなりません。

本記事では、不動産投資が節税になる理由・仕組みや、不動産投資で節税する方法、節税をするときの注意点などを解説します。

最後まで記事を読み進めていただければ、節税対策の内容が理解でき、不動産投資を節税につなげられることでしょう。

不動産投資が節税になる理由・仕組み

不動産投資が節税になる理由・仕組みは大きくわけて4つあります。

節税になる理由・仕組みを知ることで、不動産投資を節税につなげやすくなります。

具体的な節税になる4つの理由・仕組みは、次のとおりです。

• 減価償却が利用できる
• 損益通算できる
• 財産の評価額を下げられる
• 法人で所有すれば税率が下がる

本章では、不動産投資が節税になる4つの理由・仕組みについて解説します。

減価償却が利用できる

減価償却を経費として計上すると、所得税や住民税の課税額を減らすことができます。

所得税や住民税は前年の所得によって課税額が増減します。

所得が多いほど所得税や住民税が上がるということです。

経費は所得から差し引けるため、経費が大きくなれば大きくなるほど所得は減っていきます。

通常、経費は現金を使わないと経費計上できません。

しかし、減価償却はお金を使わずに経費計上できるありがたい経費科目です。

減価償却とは、時間経過とともに減少していく固定資産の価値を、一定期間に分配して経費として計上できる会計処理です。

減価償却は投資用不動産購入時から不動産の耐用年数が切れるまで毎年経費計上できるため、長年所得税や住民税を減らせます。

損益通算できる

不動産投資で赤字を出した場合、損益通算をして給与所得などから不動産投資の赤字分を差し引くことが可能です。

不動産投資で出た赤字を給与所得などから差し引ければ、所得税や住民税などが減税されます。

たとえば、給与所得1,000万円の人が不動産投資で200万円の赤字を出したとします。

この場合、給与所得1,000万円から不動産投資の赤字200万円を損益通算可能です。

そのため、所得は800万円として所得税・住民税が計算されます。

財産の評価額を下げられる

不動産は贈与税計算や相続税計算のとき時価の80%ほどで評価額が計算されるため、現金で贈与・相続するよりも税額が抑えられます。

たとえば、3,000万円を現金で贈与・相続した場合、3,000万円で贈与税・相続税が課税されます。

しかし、3,000万円の不動産であれば時価の80%、つまり、2,400万円で贈与税・相続税が計算されるわけです。

相続税が抑えられれば相続人の負担が軽くなるため、不動産投資は相続対策にも役立ちます。

法人で所有すれば税率が下がる

所得税は累進課税制度を取っており、最大で45%もの税率になります。

しかし、法人税の場合は最大でも税率23.2%です。

そのため、所得税の税率が法人税の税率を上回ってしまう可能性がある人は、法人で投資用不動産を所有したほうが低くなるケースもあります。

不動産投資で節税する方法

不動産所得が年間20万円以下なら確定申告をする必要はありませんが、節税するのであれば必ず確定申告をしましょう。

確定申告をすることで、様々な節税措置を受けられます。

確定申告で節税する方法は、次のとおりです。

• 青色申告をする
• 経費計上をする
• 家族への給与支払いをする
• 損益通算をする

本章では、不動産投資の確定申告で節税する方法について解説します。

青色申告をする

確定申告には、青色申告と白色申告があります。

青色申告をすることで、基礎控除に加え最大で65万円の控除を受けられます。

青色申告の控除は所得税にも住民税にも適用できるため、青色申告をすれば所得税も住民税も減税可能です。

青色申告をする場合、複式簿記で帳簿付けするなど白色申告よりも複雑な簿記が必要になります。

しかし、近年では支出を入力するだけで青色申告ができる会計ソフトもあるため、誰でも簡単に青色申告できます。

経費計上をする

確定申告で経費を計上すれば、所得を圧縮でき、所得税や住民税が減税されます。

ただし、不動産投資に利用したお金がすべて経費計上できるわけではなく、一定の費用しか経費計上できないことには注意しましょう。

不動産投信で経費計上できる主な費用は、次のとおりです。

• 管理費
• 修繕積立金
• リフォーム費用などの修繕費
• 管理会社の委託料
• ローン利息
• 一部の税金
• 減価償却費
• 損害保険料
• その他の費用

経費計上が認められる税金は、次のとおりです。

• 印紙税
• 不動産取得税
• 固定資産税
• 都市計画税

その他の費用として認められるのは、投資用不動産の運営に必要な費用です。

たとえば、投資用不動産の現場へ行く必要があればその旅費交通費、運用で必要な電話代などの通信費、税理士への相談料などが経費として認められます。

家族への給与支払いをする

青色申告することにより、家族への給与支払いを経費計上できるようになります。

この制度を青色事業専従者給与と呼びます。

ただし、青色事業専従者給与を利用するには、次のような条件をクリアしなければいけません。

• 確定申告で青色申告をすること
• 確定申告者と生計を一つにしている家族であること
• 専従者は15歳以上であること
• 届出書に記載金額の範囲内で専従者の労務の対価として適正な金額であること

ただし、青色事業専従者給与を利用した家族などは、配偶者控除や扶養控除が利用できなくなるため注意しなければいけません。

損益通算をする

確定申告をすれば損益通算ができるようになるため不動産投資で赤字になった場合、給与所得などを圧縮することが可能です。

なお、不動産投資での赤字とは、次の計算式で算出して判断します。

• 不動産収入 –－経費

計算式に当てはめて計算し、数値がマイナスになったら赤字です。

つまり、減価償却を利用し経費が不動産収入を上回れば、損益通算してより一層節税になるということです。

減価償却は実際に支払った金額ではないため、手元のお金は減らずに節税だけできます。

不動産投資の節税シミュレーションをする流れ

不動産投資でどのくらい節税できるのか確認するときには、不動産投資の内容をシミュレーションするのが一番です。

シミュレーションするといっても、様々な項目をシミュレーションしなければいけません。

不動産投信の節税をシミュレーションする項目は、次のとおりです。

• 経費を計算する
• 不動産収入を計算する
• 不動産所得を計算する

本章では、不動産投資の節税シミュレーションをする流れについて解説します。

経費をシミュレーション

不動産投資でどの程度節税するか確認するためには、経費がどのくらいになるか確認しなければいけません。

不動産投資で経費計上できるのは、次の項目です。

• 管理費
• 修繕積立金
• リフォーム費用などの修繕費
• 管理会社の委託料
• ローン利息
• 一部の税金
• 減価償却費
• 損害保険料
• その他の費用

これらの費用をすべて足した金額が経費です。

なお、減価償却費は次のように計算します。

不動産購入金額 ÷ 耐用年数

たとえば、木造マンションを1,500万円で購入し、耐用年数が20年残っている場合

1,500万円 ÷ 20年 = 75万円

このような計算となり、20年間、毎年75万円の減価償却費を経費計上できます。

不動産収入をシミュレーション

経費計算したら、次に不動産収入をシミュレーションします。

不動産収入になるのは、次の項目です。

• 月々の家賃
• 礼金
• 更新料
• 共益費
• 管理費
• 駐車場料金

これらの金額を合計した金額が不動産収益です。

不動産収入は年単位の数値を計算しなければいけないため、月々の家賃は12を掛けて1年間の数字を計算しておきましょう。

不動産所得をシミュレーション

経費と不動産収入を計算できたら、不動産収入から経費を差し引きします。

不動産収入が経費より多い場合は、差し引きした金額に対して所得税・住民税が課税されます。

また、経費が不動産収入より多い場合、確定申告をすることで損益通算が可能です。

節税目的で投資する不動産の選び方

節税目的で不動産投資をする場合、購入する不動産によっては節税効率が上がったり、逆に効率が悪くなってしまいます。

節税目的で不動産投資をするときには、効率よく節税ができる不動産の特徴を理解しておきましょう。

節税目的の不動産投資に合っている不動産の特徴は、次のとおりです。

• 木造
• 築年数が古い

本章では、節税目的で投資する不動産の選び方について解説します。

木造

木造は耐用年数が少なく、22年しかありません。

耐用年数が少なくなればなるほど、1年で計上できる減価償却費が増えるため、所得税・住民税の減税が大きくなります。

なお、不動産は構造により、次のように耐用年数が決められています。

（参照元：国税庁）

表を見ていただければわかるとおり、鉄骨鉄筋コンクリートは非常に長い耐用年数になっています。

耐用年数が長いほど、1年で計上できる減価償却費は少なくなります。

築年数が古い

耐用年数が切れているような不動産にも節税効果があります。

耐用年数が残っていないような不動産の場合、耐用年数は次のように計算します。

耐用年数 × 20%（端数は切り捨て）

つまり耐用年数を超えた木造のマンションを購入した場合は、22年 × 20% = 4年となるわけです。

もし2,000万円で購入した不動産の耐用年数が4年しかない場合、4年間毎年500万円もの減価償却費を計上できます。

耐用年数が切れている不動産は、建物構造に関係なく計算式は同じです。

耐用年数が切れている不動産は、1年あたりの償却率が高く所得税・住民税を抑えられます。

ただし、償却年数が短く、すぐに減価償却費が計上できなくなる点には注意しましょう。

また、築年数が古い不動産は売却しにくい傾向にあります。

減価償却ができない年数に差し掛かったから売却しようとしてもスムーズに売却できず、減価償却も使えず、節税できないケースもあるわけです。

投資用不動産を購入するときには、出口戦略として売却しやすい不動産かどうかを検討しておきましょう。

節税目的で不動産投資をするときの注意点

節税目的で不動産投資をするときには、節税できる内容だけでなく注意点も理解しておかなければいけません。

プラス面だけに目が行きがちですが、マイナス面も理解しておけば節税目的の不動産投資に失敗しなくなります。

節税目的で不動産投信をするときに注意すべきは、次のようなポイントです。

• 投資用不動産の長期保有
• 投資用不動産売却のタイミング
• 収支変動リスク

本章では、節税目的で不動産投資をするときの注意点について解説します。

投資用不動産の長期保有

不動産投資の節税で重要なのは、減価償却をうまく利用できるかどうかにかかっています。

そのため、投資用不動産を長期保有して減価償却が利用できなくなってしまったら、不動産投資で節税するのが難しくなります。

投資用不動産は耐用年数ぎりぎりまで保有し、耐用年数がきたら売却するなどのサイクルをスケジュール管理することが大切です。

投資用不動産売却のタイミング

不動産売却時に譲渡益が発生すると譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税は所有期間によって税率が変わるため、売却のタイミングは非常に重要です。

譲渡所得税は短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。

そして、不動産を売却した年の1月1日現在、所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年超えなら長期譲渡所得と判断されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が次の表のように大きく変わります。

表のように、短期譲渡所得は長期譲渡所得の倍の税率になるため、不動産売却時には要注意です。

収支変動リスク

不動産投資をするときには家賃など収支変動リスクがあることに注意しなければいけません。

投資用不動産を購入直後は築年数が新しく入居者が多くても、築年数経過し、入居者が減ることも家賃が下がってしまうケースもあり得ます。

また、築年数が経過すると修繕も発生するため、支払い費用も増えていきます。

不動産投資をするときには購入時だけの資金計画だけでなく、売却までの資金計画を立てるようにしておきましょう。

購入から売却までの計画を立てることで、家賃の下落や突発的な修繕に対応できるようになります。

まとめ

不動産投資は節税になります。

確定申告して減価償却費など経費計上し、また損益通算をすれば所得税・住民税が抑えられます。

また、不動産は現金よりも評価額が抑えられるため、贈与税・相続税対策も可能です。

しかし、節税するにはなぜ節税できるのか、どのような手続きが必要なのか理解しておかなければいけません。

経費計上や青色申告をするなど、やらなければいけないことは多くあります。

しっかりと節税方法を把握し不動産投資するときには、節税方法を利用し節税して事業を進めていきましょう。