不動産に関する記事

「相続した不動産を売却するときの税金を計算するにあたっては、『取得費』という項目を算出しなければならないらしい。取得費とは？何が取得費に算入されるの？」

相続した不動産は、必ずしも現物のまま手元に置いておくのがよいとは限りません。さまざまな理由から相続した不動産を売却しようと考えている方も多いでしょう。

相続した不動産を売却した場合には、譲渡所得にかかる税金（所得税）を売却した側が支払わなければなりません。この譲渡所得にかかる税金の計算式の中に「取得費」という項目があるのです。

「取得費」とは、その名のとおり不動産を取得するのに要した費用のことです。例えば、土地の購入代金は取得費とされます。そのほかにも、具体的にはさまざまな項目が取得費に該当します。

取得費の額が高ければ高くなるほど、最終的に支払わなければならない譲渡所得にかかる税金の額は低くなります。

この記事では、相続した不動産を売却するときの譲渡所得にかかる税金の計算に関して、税金をどのように算出するかなどの基本的な考え方を解説しています。

この記事を読むことで、相続した不動産を売却するときに譲渡所得にかかる税金を計算するうえで算出しなければならない取得費に関する考え方を詳しく知ることができます。また、これにより、取得費の計上漏れを防いでできる限り支払う税金の額を低く抑えられるようになります。

相続した不動産を売却するときに発生する税金とは？

相続した不動産を売却するときには、売却する側に対して一定の税金が発生します。その中でも代表的なものが、「譲渡所得にかかる税金」です。

「譲渡所得」とは、譲渡時における資産の値上がりによる利益のことであり、譲渡所得に対しては所得税が課せられます。譲渡所得にかかる税金とは、この所得税のことです。

不動産などを譲渡したときに元の所有者（売主）に対して譲渡所得にかかる税金が課せられる趣旨は、譲渡される資産の値上がりによって所有者が潜在的に得ていた利益を所得として把握し、その資産が所有者の手元を離れて他人の下に移転することを機会として、この利益を清算して課税するという点にあります（清算課税説）。

このように趣旨だけ書くと分かりにくいかもしれませんので、具体例をご説明します。

例えば、ある時点において1,000万円で取得した不動産があったとします。この不動産を長年持ち続け、その不動産の価値が右肩上がりになって売却時点で8,000万円になっていたとすると、この時点で差し引き7,000万円の値上がり分の価値を保有していることになります。日本では、所得税は純資産の増加全般を利益と捉えて課税するので（純資産増加説）、当然この不動産の値上がり利益も課税対象となります。もっとも、不動産を手放してもいないのに毎年課税しようとすれば、資産価値の増加分が実際にどれだけであったかを課税当局が把握することは困難であり現実的ではありません。そのため、このような譲渡所得に対する課税の時期については、資産を手放して他人の下に移転させた時にまとめて一気に課税することとしたのです。

なお、相続によって不動産の所有権が移転したときは、その時点では譲渡所得にかかる税金はかかりません。その代わりに、相続人が被相続人の分も受け継いで、その不動産を売却した時点で課税されることになっています。

「取得費」とは？

譲渡所得は、次の式によって計算されます。
 譲渡所得＝収入金額―取得費―譲渡費用

この式からも分かるように、取得費とは譲渡所得の計算上差し引かれる項目であり、主に土地・建物の購入にあたって必要となった経費のことです。

取得費に算入した項目が多ければ多いほど譲渡所得が低くなり、結果的に支払う税額も下がります。取得費の計上漏れがあれば本来支払わなくてもよかった税金を支払うことにつながってしまうため、取得費に算入できる項目があるならばできる限り正確に把握して取得費に計上することが大切です。

具体的には、次の金額が取得費にあたります。

土地を購入した場合には、購入金額はそのまま取得費に算入されます。土地の場合には建物と異なり減価償却というものがないので、減価償却費相当額を差し引くことはありません。

建物を購入・建築した場合には、建物の購入金額・建築金額から減価償却費相当額を差し引いた金額を取得費に算入します。これは、建物は使用したり期間が経過したりすることによってその価値が減っていくものであり、そのことを反映する必要があるからです。取得費の計算における減価償却費相当額とは、建物を使用したことなどに応じて減った分の価値ということができます。

例えば、ある木造の建物を2,000万円で購入し、25年所有してから売却する場合には、減価償却費相当額や取得費は次の計算式により求めることができます。

ここで、減価償却費相当額の計算式のうち、償却率は事業に使われていたかどうかや建物の区分（木造か鉄筋コンクリートかなど）によって決まります。

建物の取得費を計算するにあたっては、減価償却費相当額を正確に計算しなければならないため、慣れていなければどのように計算すればいいのかよくわからなくなってしまいます。建物の取得費の計算が分からずに困ってしまったら、不動産の税金に詳しい税理士や弁護士に相談するとよいでしょう。

取得費として計上できるのはどのようなお金？

ここまでにご説明した土地の購入金額などのほかにも、不動産の購入にあたって必要となったお金は取得費として計上できることがあります。

不動産の購入にあたって必要となったお金として取得費に計上できるものには、次のようなものがあります。

不動産購入時の仲介手数料

不動産を購入した時に不動産会社に支払った仲介手数料は、取得費とすることができます。

仲介手数料の根拠となる証拠資料としては、仲介手数料の領収書などがあります。仲介手数料の領収書を受け取った時は、捨てることなく売買契約書などの大切な書類を一緒に取っておくようにしましょう。

なお、不動産を売却したときの仲介手数料は譲渡費用となります。間違えないようにしましょう。

不動産を購入した時の登記費用（登録免許税・司法書士報酬）・不動産取得税・印紙税

不動産を購入したら所有権を移転する登記を終える必要があります。この登記をするためには、次のようにさまざまなお金がかかります。

これらのお金は、基本的には取得費とすることができます（ただし、不動産所得が生じる収益不動産を購入した場合には異なる取扱いがなされることがあります）。

所有権移転登記の際にかかる「登録免許税」とは、登記の手数料として国に納めるお金のことです。売買を原因とする所有権移転登記の場合、登録免許税の額は、不動産の固定資産税評価額の2%（ただし、2024年4月現在は、軽減税率の適用により1.5%）です。

「司法書士報酬」とは、購入した不動産の所有権移転登記を依頼するために司法書士に支払ったお金のことです。

「不動産取得税」とは、不動産を購入するなどして取得した際に取得した側に対して掛けられる税金のことです。不動産取得税は、不動産を譲り受けて取得した場合には、有償・無償を問わず、また登記が完了したかにかかわらず、課税されます。ただし、相続により取得した場合などには課税されません。不動産取得税は、固定資産税評価額の3％（土地および住宅である家屋）または4%（住宅でない家屋）です。

「印紙税」は、不動産の売買契約を締結する際に作成する売買契約書に収入印紙を貼って納める税金のことです。印紙税の額は、契約金額に応じて異なります。例えば、契約金額が1,000万円を超えて5,000万円以下のものについては、印紙税額は2万円（ただし、2024年4月現在は、軽減税率の適用により1万円）です。

不動産を相続した時の登記費用

不動産を相続によって取得した時には、相続を原因とする所有権移転登記手続きをしなければなりません。この際にも、登記費用（登録免許税・司法書士報酬）がかかります。

相続時の登記費用は、取得費とすることができます。

未経過固定資産税（固定資産税精算金）

不動産を所有していると、固定資産税を納める義務が発生します。この固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に対して1年分が課税され、納税義務者は1年分の固定資産税を前払いすることになります。

年の途中で不動産の所有者が変わった場合には、前の所有者が後の所有者の分まで先に固定資産税を支払ってしまっていると考えることができます。この先に固定資産税を支払ってしまっている分を精算する目的で不動産の買主から売主に支払われる精算金のことを、「未経過固定資産税」（固定資産税精算金）といいます。

買主が売主に対して支払った未経過固定資産税（固定資産税精算金）は、取得費とすることができます。

土地の改良・造成・測量費用

土地を埋め立てたり、盛り土や切り土をしたり、地盤を強化したりするなど、土地を改良・造成したり測量したりするために必要となった費用は、土地の取得費にすることができます。

なお、このような土地の改良・造成が、建物の建設を唯一の目的として行われた場合には、その費用は建物の取得費に含めることができます。

立退料・所有権をめぐる紛争に要した訴訟費用

「立退料」とは、土地・建物をすでに占有している人に対して、その者を立ち退かせて土地・建物を明け渡してもらうためにその対価として支払うお金のことです。

土地・建物を購入する際に、買主が負担して立退料を支払ったときは、その立退料は取得費にすることができます。

古家付き土地などにおける建物の取り壊し費用・取り壊しを前提とした建物の購入費用

古家付き土地を購入した場合など、土地を利用するために建物付きの土地を購入した場合には、その建物を取り壊す費用は土地の取得費にすることができます。

建物の取り壊し費用が取得費として認められるためには、土地と建物を取得した後おおむね1年以内にその建物の取り壊しに着手するなど、当初からその建物を取り壊して土地を利用する目的で土地・建物を取得したことが明らかであると認められることが必要です（所得税基本通達38-1）。

土地を利用するために建物付きの土地を購入した場合における取り壊しを前提とした建物の購入費用についても、土地の取得費とすることができます。

所有権等を取得するために訴えを提起した場合の訴訟費用

土地・建物の所有権等について争いがある場合に、その所有権等を取得するために訴えを提起した場合の訴訟費用は、取得費とすることができます。

例えば、土地を購入し、購入前からその土地を不法に占拠している者がいた場合に、その不法占拠者に土地を明け渡してもらうために土地明渡請求訴訟を提起した場合の訴訟費用は、取得費とすることができます。

取得費とすることができる「訴訟費用」には、所有権等を確保するために直接要したものである限り、訴えの申立手数料（裁判所に納めるお金）のほか、弁護士報酬、和解金なども含まれます。

これに対して、完全な所有権を取得した後に、その所有権について受けた侵害を排除するために支出した訴訟費用は、取得費とすることができません。

また、土地を相続した際に、その土地の遺産分割を行うために必要となった訴訟費用は、取得費とすることができません。

契約解除の違約金

土地・建物を取得するにあたって、すでに締結した契約を解除してほかの不動産を取得するために買主が支払った違約金は、実際に取得した不動産の取得費とすることができます。

リフォーム・リノベーションなどに要した費用

建物についてリフォームやリノベーションなどを行い、その建物の価値を高めるような修繕を行った場合には、そのリフォーム・リノベーション費用から減価償却費相当額を差し引いた金額について、取得費とすることができます。

取得費とすることができるリフォーム・リノベーションは、通常の維持管理のための修繕を超えて建物の価値を新たに高めるようなものである必要があり、通常の維持管理の範囲内にとどまる修繕については、取得費とすることができません。

ガス設備・電気設備等の設備費用

ガス設備・電気設備など、建物の設備費については、減価償却費相当額を差し引いた分について取得費とすることができます。

借地契約に関連する更新料等

土地の賃貸借契約を締結している場合であってその契約を更新等する場合、土地の所有者に更新料等を支払っていれば、その更新料等の一部については借地権の取得費とすることができます。

取得費の額が分からない場合の考え方

売却する土地・建物の取得費の額が分からないことがあります。例えば、売却する土地が先祖代々受け継いできたものである場合や、建物を購入した時期が相当昔である場合などには、取得費の根拠となる資料が残っておらずに取得費の額を計算できないことがあります。

このような場合には、不動産を売却した金額の5%を取得費とすることができます（租税特別措置法31条の4、租税特別措置法関係通達31の4-1）。

このようにして計算した場合の取得費のことを「概算取得費」といいます。

例えば、土地を4,000万円で売却した場合、その土地が先祖代々受け継いできたものであって購入時の購入金額がいくらだったのかなどが全く分からないときは、売却金額の5%である200万円を取得費とすることができます。

概算取得費によって取得費を計算した場合には、取得費の額はかなり低くなってしまい、実際にかかった取得費を計算した場合よりも相当高い額の税金が課せられることになるのが一般的です。できるならば概算取得費による取得費の計算に頼らないで済むように、できるだけ実際の取得費の額を明らかにできるよう根拠となる資料を取っておくようにしましょう。

なお、実際に取得費がいくらだったのか分かっているものの、それが売却金額の5%を下回っている場合にも、売却金額の5%を取得費とすることができます。

概算取得費での申告後に実際の取得費が判明したときの対処法

当初は取得費が不明であると思って概算取得費に基づいて税金を計算・申告したものの、申告後に資料が見つかるなどして実際の取得費が判明した場合には、「更正の請求」という手続きにより実際の取得費に基づいて税金を申告し直すことができます。

「更正の請求」とは、すでに提出した所得税の申告書に記載した税額の計算などについて、法律の規定に従っておらずまたは計算に誤りがあったことにより所得税を納めすぎた場合に、税務署長に対して所得税の減額を求めて取ることができる手続きのことです（国税通則法23条1項）。

更正の請求は、法定の申告期限から5年以内に限って行うことができます。

更正の請求は、法律の規定に従っていなかったことまたは計算に誤りがあったことによって納付する税額が多すぎたときに行うことができる手続きであり、概算取得費による申告をした場合には法律に基づいており計算も誤っていないので更正の請求ができないようにも見えます。しかし、概算取得費について定めた租税特別措置法31条の4第1項ただし書では、土地等の売却金額の5%相当額が土地等の実際の取得費に満たないことが証明されたときには土地等の実際の取得費をもって取得費とすると規定されています。これにより、実際の取得費を証明できるのであれば、法律上その額をもって取得費とするべきであり、更正の請求ができるということになります。

相続税の取得費加算の特例とは？

相続した不動産を売却する場合には、相続不動産についてのみ使える制度を活用して納める税金を減らすことができます。

「相続税の取得費加算の特例」とは、相続・遺贈により取得した土地・建物などの財産を一定の期間内に譲り渡した場合に、相続税額の一部を譲り渡した資産の取得費に加算できる制度です。

この特例の適用を受けるためには、次の要件を満たしている必要があります。

この特例によって取得費に加算できる額の計算式は少し複雑です。ご自身で計算することが難しいと思ったら、税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

まとめ：土地・建物の購入金額などは取得費になり、適切に取得費を計算することで税金を抑えられる

土地・建物を売却するなどした場合には、売却した側に譲渡所得にかかる税金（所得税）がかかります。

譲渡所得にかかる税金の計算上、土地・建物の購入金額や土地・建物を取得するために要した費用などは、取得費となり、取得費は課税対象から除かれます。

取得費の額が大きければ大きいほど、譲渡所得にかかる税金を低く抑えることができます。このため、取得費に計上できる項目はできるだけもれなく取得費として計上することが大切です。

何が取得費に該当するのか、取得費を証明するためにどのような証拠資料が必要か、実際にどのように取得費や譲渡所得にかかる税金の額を計算したらいいのかなどは、ご自身だけではなかなかうまく判断できないかもしれません。しかし、これらは税金を正しく、かつ、できるだけ低く抑えて申告・納税するためには欠かせない知識・作業です。

あいまいな知識のまま取得費を計算すると、本来納めなくてもよかった分まで税金を納めることになってしまいます。また、譲渡所得にかかる税金の申告・納税をしなければ当然違法であり、ペナルティとしての加算税などが課せられることにもなりかねません。

正確な知識に基づいて取得費を計算し、譲渡所得にかかる税金を正しく計算して期限までに申告・納税することがとても大切です。

取得費などについて自分だけではよく分からないという場合には、税の専門家である税理士や税に詳しい弁護士といった専門家に相談・依頼して、代わりに譲渡所得にかかる税金の計算・申告を行ってもらうようにしましょう。

税理士などの専門家であれば、税に関する正確な知識を持っており、正しい知識に基づいてアドバイスをすることができます。

また、税の相談に応じたり税の申告をあなたに代わって行ったりする法律上の権限を有しているのは、税理士や弁護士に限られます。税理士や弁護士であればあなたに代わって税の計算・申告を行えるので、安心して手続きを任せることができます。

相続した不動産を売却するときの税金や取得費について少しでも分からないことがあったり困ったりしたときには、税の専門家である税理士や弁護士に相談・依頼するようにしましょう。

執筆者：弁護士 岡島 賢太

経歴： 東京大学文学部卒業（中国語・中国文化専攻）。出版社にて書籍編集者、新聞社にて校閲記者として勤務し、最高裁判所における司法修習を経て、弁護士（第二東京弁護士会所属）。