不動産に関する記事

皆様は「測量」を体験されたことはございますか？

測量の目的は土地を利用する場合などに、その土地の現況がどのようになっているのかを調査するために行われます。

相続が生じた場合には相続財産評価額を算出して相続税が発生するか否かを計算する作業をしなければいけませんが、ここで相続財産価額を求めるために、測量をしなければいけないケースがあります。

これは、例えば、相続する土地を分筆する場合もしくは相続税を物納するという場合などに必要となります。

土地を測量すること

それでは、まず測量というものがどのようなものを意味するかについてみていきたいと思います。

測量というのは、不動産を活用して道路をつくるなどといった場合に不動産の形状・面積等をあらかじめ把握するために行われます。

測量の種類はその目的に応じて多くありますが、今回は相続に関連する現地測量および境界線確定測量についてお伝えできればと思っております。

現地測量について

相続の手続きにおいては、税金の計算の際などに用いられる相続財産評価額を算出する際に必要となる不動産の評価額の参照とするために、対象となる不動産の現地に赴き、現況等の測量をすることがあります。

境界線確定測量について

不動産はどこからどこまでが誰のものであるかについて、分かりにくい場合が少なくありません。

きちんと区切りがなされている場合には問題ありませんが、そうでない場合で境界を確定させるべき事情がある場合に行われる測量です。

また、土地を分筆する際ならびに土地を物納する際にもその分け目を明確にするために実施されます。

相続が起きてもどのような場合に測量が必要なの？

測量を相続という場合に限ると、上記の通り、土地を評価するとき、土地を分筆するとき、そして土地を物納するときという大きく分けて３パターンに分類することができます。

これに加えて、土地を相続して将来売却するときには、境界線確定測量もしなければいけません。

土地を測量するとき

少し上述しているところもありますが、不動産の評価額を算出する情報として現地での土地の測量は非常に重要な意味を持ちます。

不動産の相続財産評価の中でも土地の場合には、路線価方式または倍率方式により求めることになりますが、ここで土地の面積の測量の必要があるということになります。

いい加減な情報で相続評価を行うわけにはいきませんので、しっかりと正式なやり方により現地の測量をします。

土地を分筆するとき

土地の単位は、「筆」です。

一筆、二筆と数えます。

ここで、一筆の土地を二筆以上に分けることを分筆といいます。

分筆をした場合には、その内容が公示されなければいけませんので、分筆登記が必要となります。

例えば、不動産を相続するときに単独名義で相続するのであれば特に問題はありませんが、これが共有名義で相続するとなった場合には、将来的に不動産を単独で自由に処分することができなくなってしまいます。

これを避けるために、分筆登記をしておくことで、それぞれの名義で分割して相続することができます。

分筆登記の際には、境界線確定測量も一緒に実施されることになります。

土地を物納するとき

相続税の納付方法としては通常現金により納めなければいけないことになっています。

しかしながら、相続税があまりにも高額になった場合などどうしても現金で納めることが難しいという場合もあるでしょう。

そのような場合には、物納として不動産を納めるという手法が認められています。

物納を申請する場合には、測量図および境界線確認書を作成の上、提出することが要求されます。

土地を相続して将来売却するとき

昔には境界線の有無についてはあまり問題とはならなかったかもしれませんが、現在の制度上では境界線がはっきりしていないと、不動産取引の当事者が納得して応じないということが起こりうるようです。

そのため、土地を相続して売却する際には、事前に境界線画定測量を実施しておかなければいけないといえるでしょう。

境界線画定測量の対策について

境界線確定測量を実際に行うと、予想以上に多くの時間を要することに気づかされるかもしれません。

そのために、境界線確定測量は、将来売却することを見越して生前より実施しておくとスムーズに段取りが進むことになります。

いったん相続が起きると、もはや被相続人が支払うということは現実的に不可能となりますので、売却をする予定の相続人が余分に境界線確定測量のためのコストを捻出しなければいけません。

したがって、被相続人と相続人となるものの間で、不動産を含めた財産の処分方法について納得するまで話し合っておく必要があるということです。

境界線確定測量はこのように行われます

境界線確定測量は以下のように手続きが進められることになります。

（１）資料調査

以前に行われた境界線確定に関する資料は法務局等により取得することができます。

あるいは、現地周辺で聞き込み調査をすることもあります。

（２）近隣への説明

境界線確定測量を実施するにあたっては、不審な行動ととらえられないようにするためにもあらかじめご近所の方へご挨拶をしておくことが有効です。

（３）測量

対象不動産の下で、現場測量を行います。

（４）境界確認

実際に境界を確認する際には、関係当事者の方などに立ち会っていただいたうえで、確定をしていきます。

（５）境界杭設置

当事者間で異議がない限り、（４）に基づき境界杭を立てます。

境界確認は意外と時間が必要です

境界確認は一人で行うものではなく、関係当事者を巻き込んで行うものです。

したがって、関係当事者間の日程調整などがスムーズに進まないと、なかなか進行が進まないということもあり得ます。

事案によっては時間がかかるものであると認識をしておきましょう。

まとめ

どのような場合に測量が必要となるかご理解いただけましたでしょうか。

測量のためのスケジュールも把握しておき、早め早めに動いておくことがポイントとなるでしょう。