不動産に関する記事

自殺が行われてしまった物件を所有している場合、その物件を売却して手放すことを検討するケースは少なくないでしょう。

しかし、所有する物件が自殺物件となってしまうと、一般的な不動産売却のようにスムーズに売却することはできるのか、不安に感じてしまう人も多いかもしれません。

本記事では、自殺物件の売却について、具体的な売却方法や一般的な減額率の目安、できるだけ高く売るためのコツなどを詳しく解説していきます。

また、多くの人にとって気になるポイントでもある告知義務に関する解説もしていきますので、自殺物件の売却で悩んでいる人は、ぜひ参考にしてみてください。

自殺物件(事故物件)の売却時には告知義務が発生する

自殺物件を売却する場合、買主への告知義務が発生します。

そのため、実際に自殺物件を売却すること自体は可能ではありますが、物件の中で自殺が行われたという事実をきちんと買主へ告知しなければなりません。

不動産の売却において、自殺物件は心理的瑕疵のある物件とみなされます。

心理的瑕疵のある物件とは、物件そのものには一切不備や欠陥などがなくても、買主に対して心理的な嫌悪感を与える可能性のある特別な事情を抱えた物件のことです。

自殺物件の他にも、殺人や不審死が起きている物件や、近隣に反社会的勢力団体の事務所が存在している物件などもこれにあたります。

このように、心理的瑕疵のある自殺物件は、売却時に必ずその事実を買主へ告知する義務があるということを、まずは正しく理解しておきましょう。

自殺の事実を隠して売却するのは違反行為

自殺物件を売却しようとする人の中には、自殺物件であることを告知したら売却しにくくなることを予想し、自殺があったという事実を隠して売り出そうと考えるケースも少なくないかもしれません。

しかし、自殺物件の売却では告知義務が発生するため、自殺の事実を知りながらそれを隠して売却するのは違反行為となっています。

実際に、自殺物件であることを隠したまま売却が完了し、その後に買主が事実を知ってしまった場合、告知義務違反行為として訴えられてしまう可能性があります。

告知義務に違反したとして買主から訴えられると、契約が解除になってしまうことや、損害賠償請求をされる可能性が高いので、注意が必要です。

そのため、自殺物件を売却する場合は、告知義務違反が発生するということをきちんと理解し、隠すことなく確実に買主へ告知を行うようにしましょう。

告知義務の有無は自己判断してはいけない

自殺物件の売却において、告知義務が発生するかどうかの判断に迷うケースも、中にはあるかもしれません。

しかし、そのような場合でも、自己判断で告知義務の有無を決めてしまうのは避けるようにしましょう。

自己判断により告知義務がないと決めつけて売却を行ってしまうと、後から買主に告知しなかったことが問題視され、結果として損害賠償や契約解除を求められるリスクが高くなるためです。

そのため、告知義務の有無については自己判断せず、不動産会社に相談した上で慎重に判断するようにしましょう。

自殺物件の売却額はいくら下がる？

自殺物件を売却する場合、どうしても一般的な相場価格に比べて売却額が下がってしまうのが通常です。

そのため、実際に自殺物件の売却を検討しているとき、具体的にいくらぐらい売却額が下がってしまうものなのか、目安を知っておきたいと考える売り主は多いでしょう。

しかし、実際のところ、自殺物件の売却における売却額の減額率に明確な基準はなく、ケースバイケースであるのが現状となっています。

そのため、自殺物件の売却額がどれぐらい下がるのか、相場を明確に示すのは簡単ではありません。

ただ、あくまで一般的な相場の目安として把握しておくことはできます。

これから解説していく相場については、1つの参考として捉えておくようにしましょう。

減額率の相場は30～50％程度

自殺物件の売却における減額率の相場の目安は、30～50％程度であるといえるでしょう。

つまり、通常なら3,000万円程度の価格で売却可能な物件であれば、1,500万～2,100万円程度の売却額になるということです。

なお、詳細な売却額を決めるには、自殺が起きた際の状況が大きく影響するということも押さえておきましょう。

たとえば、自殺が起きてからすぐに発見されたかどうかという点は、売却額を決める際の非常に重要なポイントといえます。

自殺後すぐに発見され、自殺による汚れや臭気が物件に染みつくのを避けられた場合は、物件に残される自殺の痕跡を最小限に抑えることができ、買主に与える心理的瑕疵も比較的小さくなるので、減額率も抑えられるはずです。

一方で、自殺後しばらくの間発見されることなく長い時間が経過してしまった場合は、売却額も大幅に下げなければならなくなるでしょう。

遺体から出る体液や臭気が物件に染みついてしまい、自殺の痕跡が大きく残されてしまうことから、買主が感じる心理的瑕疵も大きくなるためです

このように、一般的に見た減額率の相場としては30～50％程度が目安といえますが、さらに具体的な減額率については、そのときの状況などが大きく影響してくるということを、理解しておきましょう。

条件によって減額率は変わる

自殺物件の売却における減額率は、物件そのものの条件によっても大きく変わってきます。

たとえば、駅からの距離が近いといったような好立地な場所にある物件である場合や、築年数が浅く比較的綺麗な物件の場合、自殺物件となったとしてもそれなりの需要が見込める可能性が高くなります。

そのため、このように物件そのものの条件がよい場合は、そこまで大幅に減額することなく売却できる可能性も高いでしょう。

反対に、築年数が古く老朽化が進んでいる物件である場合や、駅から遠く利便性が悪いエリアにある物件であると、ただでさえ需要が低い物件といえるため、自殺物件となればさらに大幅な減額が必要となってしまいます。

このように、自殺物件を売却する際の減額率は、物件そのものが持つ条件によって大きな差が出るケースも多いということを、理解しておいた方がよいでしょう。

自殺物件を売却する方法

自殺物件を売却して手放したいと考えている人は多いかもしれませんが、実際に売却するためにはどのような方法をとればよいのでしょうか。

通常よりも売却しにくいといわれる自殺物件なので、適切な売却方法を把握しておかなければ、なかなか手放せない状態が続いてしまうかもしれません。

ここでは、自殺物件を売却する方法を3つ挙げ、それぞれ詳しく解説していきます。

それぞれのメリットやデメリットについても触れながら解説していくので、売却方法を検討する際の参考にしてみてください。

不動産会社に仲介を依頼する

最も通常通りの売却方法に近いのが、自殺物件の売却を不動産会社に仲介してもらうという方法です。

一般的に、不動産を売却する際、買主を探し実際に契約手続きを行う作業をすべて自分だけで行うケースはほとんどありません。

多くの場合は、不動産会社に売買仲介を依頼し、買主を探してもらい、契約手続きを進めてもらいます。

そのため、自殺物件を売却する際においても、不動産会社に仲介を依頼して売却を進めるという方法を選ぶ人は非常に多いでしょう。

不動産会社に仲介を依頼することで、売却するためにかけなければならない手間や労力を大幅に削減できます。

また、自殺物件のような特殊な物件の扱いに慣れている不動産会社を選んで仲介を依頼すれば、より早くスムーズに売却を成立させてくれる可能性も高まるでしょう。

ただし、いつまでには売却を成立させたいという明確な期限が決まっている場合は、他の方法も合わせて検討しておいた方がよいかもしれません。

建物を解体して土地として売り出す

自殺物件の売却では、建物をすべて取り壊して更地にした上で土地として売り出すという方法をとるケースも少なくありません。

建物の中で自殺が起こってしまうと、どんなに綺麗にクリーニングやリフォームなどを行ったとしても、自殺があったという事実が気になってしまい購入を躊躇してしまう人は多いでしょう。

しかし、建物を解体して更地になってしまえば、自殺が行われたということを買主に感じさせにくくすることができ、土地のみだったら購入を検討するという人は増えるはずです。

ただし、売却前に建物を解体する場合は、自ら解体工事にかかる費用を負担しなければなりません。

建物の解体費用は、数百万円と高額になるケースも多いため、費用をかけてでも解体する必要性があるかどうかを慎重に判断することが重要です。

また、建物を解体して更地になったとしても、売却する際の買主への告知義務は消滅しません。

土地として売り出す場合も、きちんと自殺があったという事実は買主に伝える必要があるので、正しく理解しておくようにしましょう。

不動産会社に買取を依頼する

できるだけ時間をかけずに自殺物件の売却を済ませたいと考えている場合は、不動産会社にそのまま買い取ってもらうという方法もあります。

不動産会社に買取を依頼すれば、自殺物件にリフォームなどの手を加える必要もなく、そのままの状態で手放すことが可能です。

また、買い手を一生懸命探す作業も必要なくなるので、売却までに長い期間がかかってしまうこともありません。

そのため、少しでも早く、手間や時間をかけずに自殺物件を売却する必要がある人は、不動産会社への買取依頼を検討してみるとよいでしょう。

ただし、不動産会社に買い取ってもらう場合は、売却額が相場よりもさらに下がってしまうのが一般的なので、注意が必要です。

自殺物件の売却における減額率は30～50％程度といわれていますが、不動産会社の買取となれば、ここからさらに20～30％程度減額されてしまうことが考えられます。

そのため、得られる売却金はかなり安くなってしまう可能性が高いので、予め理解した上で買取を依頼するかどうか検討するようにしましょう。

自殺物件を高く売るコツ

自殺物件の売却では、どうしても売却額が一般的な相場よりも下がってしまいます。

しかし、売却額の減額率に明確な定めはないため、工夫次第でなるべく高く売却できるように努めることは可能です。

ここでは、売却額が安くなってしまいがちな自殺物件をできるだけ高く売るためのコツについて、3つの方法を挙げてそれぞれ詳しく解説していきます。

高く売るためのコツをしっかりと掴んで、売却する際に損することのないよう備えておきしましょう。

リフォームしてから売り出す

自殺物件を高く売るためには、徹底的にリフォームをしてから売り出すことが重要といえるでしょう。

自殺物件の売却額は、買主が感じる心理的瑕疵の大きさが非常に大きく関わってきます。

そのため、自殺があったという痕跡をリフォームによって可能な限り消滅させるということはとても重要です。

たとえば、自殺が行われた部屋の床材をすべて新しいものに取り換え、壁紙をすべて張り替えることで、自殺があったというイメージを払拭することに繋がるでしょう。

徹底的なリフォームが行われていれば、買主が感じる心理的瑕疵を小さくすることができ、そこまで大幅に売却額を減額しなくても購入を希望する人が出てくるかもしれません。

期間を空けてから売り出す

自殺物件を高く売ることにこだわりたい場合は、長めの期間を空けてから売り出すことで、売却額の減額を抑えられるかもしれません。

自殺による心理的瑕疵は、時間の経過とともに徐々に薄れていくケースが多いからです。

実際、自殺があった直後の物件では、買主にとってもそのイメージが強く残っている状態となるため、購入を避ける傾向が強くなります。

しかし、数ヶ月または数年が経過した後であれば、自殺があったという事実がそこまで気にならなくなるという人は実際に多くいるはずです。

そのため、売却することを急いでいない場合は、一定の期間を空け、自殺のイメージが薄れてきたタイミングで売りに出すことで、高い価格で売れる可能性が高まるでしょう。

複数の買取業者で査定を行う

自殺物件を、不動産会社に買い取ってもらう方法で売却しようと考えている場合は、1社ではなく複数の買取業者に査定を依頼した方が、より高い価格で売却できる可能性が高まります。

自殺物件の買取を行っている不動産会社は沢山ありますが、買取価格は各不動産会社によって大きく差が出るのが通常です。

そのため、複数の買取業者で査定額を出してもらい、それぞれを比較検討していくことで、最も高く買い取ってくれる買取先を見つけることができます。

少しの手間はかかるかもしれませんが、後悔しないために少なくとも3社以上に査定を依頼してみた方がよいでしょう。

まとめ

自殺物件の売却では、一般的な不動産の売却とは異なる点が多く、売却方法や売却額の減額率、買主への告知義務などに関して理解を深めておくことは非常に重要です。

重要なポイントを理解しないままで自殺物件を売却しようとしてしまうと、なかなか思うように売却が進まず、後々になって思わぬトラブルが発生してしまうことになりかねません。

本記事では、自殺物件の売却において発生する告知義務について解説し、具体的な売却方法や減額率の相場などについても詳しく解説してきました。

本記事で解説してきた内容を参考にしながら、自分にあった売却方法をよく検討してみるとよいでしょう。