不動産に関する記事

相続した不動産を売却するときには印紙税が必要となり、利益が出た場合には確定申告して譲渡所得税と住民税を納めなくてはなりません。

譲渡所得税と住民税は、不動産を所有した期間によって税額が異なり、税負担を軽減する特例を利用できるケースもあります。

本記事では、相続した不動産を売却するときにかかる税金、計算方法や利用できる特例を解説します。

これから相続した不動産を売却する予定がある人は、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

相続した不動産の売却時にかかる税金の種類

相続した不動産を売却するときには、基本的には印紙税、譲渡所得税、住民税がかかります。

ここでは、それぞれの税について解説します。

印紙税

印紙税は、相続した不動産を売却するときの売買契約書に貼付する印紙の代金のことです。

記載された金額によって税額が異なり、一般的には不動産会社が印紙を用意し、諸費用で精算します。

売買契約時に、印紙に印鑑で消印することにより、納税したことになります。

売買契約書に記載される契約金額ごとの印紙税額は、以下のとおりです。

なお、令和6年3月31日までに作成される売買契約書であれば、軽減税率が適用されます。

引用：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

譲渡所得税、住民税

相続した不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税と住民税がかかり、これらの税額は譲渡所得に税率をかけることで算出されます。

譲渡所得税には、2013年から2037年までは復興特別所得税がプラスされるため注意しましょう。

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に充てるための特別税のことです。

不動産売却時の譲渡所得税・住民税を計算する方法

実際に相続した不動産を売却したときにかかる譲渡所得税と住民税の算出方法は、以下のとおりです。

計算に必要な譲渡所得と税率について、それぞれ解説します。

【譲渡所得税・住民税の計算方法1】譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、不動産を売却して生じる所得のことで、以下の計算式で算出できます。

相続した不動産の取得費用には、以下のものを含めることができます。

なお、売却にかかる経費には、不動産売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物解体費などが含まれます。

【譲渡所得税・住民税の計算方法2】所有期間ごとの税率

税率は相続した不動産を売却するまでの所有期間によって異なります。

相続した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から計算されるのが一般的です。

不動産売却までの所有期間ごとの税率は以下の通りです。

なお、所有期間の5年超えは、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかで判断されるため、注意しましょう。

相続した不動産の売却時に使える控除・特例

相続した不動産を売却したときに使える特例は、主に5つあります。

それぞれについて解説します。

3,000万円特別控除の特例

不動産の売却時に利用できる特例には、「居住用財産の3,000万円特別控除」があります。

親と同居していた家を相続して売却する場合にも、3,000万円の特別控除の特例が使えます。

居住用財産の3,000万円特別控除を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

また、以下のケースは適用されないため、注意が必要です。

居住用財産の特例のため、利用するには居住用として使われていたかどうかがポイントとなります。

3,000万円の特別控除の特例は、3年に一度しか使うことができない特例なため、注意が必要です。

参考：マイホームを売ったときの特例：国税庁

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

軽減税率の特例は10年以上所有していた家を売るときに使うことができ、一定の要件を満たしていれば長期譲渡所得の税率が軽減されます。

軽減される税率は、譲渡所得の金額によって異なります。

適用要件は、10年を超えて所有していたマイホームであることを前提条件として、3,000万円の特別控除と同様になります。

参考：マイホームを売ったときの軽減税率の特例：国税庁

空き家を売った時の特例

被相続人が1人で住んでいた家を相続し、空き家として売却した場合に、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。

相続した家を売却する際にこの特例を使うためには、以下の条件を満たす必要があります。

しかし、1981年5月31日以前に建てられた家は、耐震基準に適合することはほとんどありません。

売却する際に耐震リフォームを行うか、家を解体して土地だけを売却するかを選択する必要があります。

特例を利用する場合とどちらが得か、見極める必要があるでしょう。

相続税の取得費加算の特例

相続税の取得費加算の特例は、相続税の申告期限（原則として相続開始後10ヵ月）から3年以内に売却した場合に受けることができます。

空き家の譲渡所得の特例よりも条件は厳しくないため、空き家の譲渡所得の特例が使えない場合は、取得費加算の特例を検討してみることをおすすめします。

相続税の取得費加算の特例は、相続税の一部を取得費として計算できる特例で、取得費に加算される金額の算出には、複雑な数式を使います。

詳しくは国税庁のホームページで確認しましょう。

取得費加算の特例が適用されるには、以下の条件を満たす必要があります。

譲渡所得税と同様に、相続税についても軽減される特例があり、適用されて相続税が課されなかった場合には、取得費加算の特例は適用対象外となるため注意が必要です。

参考：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例：国税庁

相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却する場合は、通常の不動産と違い、気をつけるべきポイントがあります。

トラブルにならないように、以下の注意点に気をつけましょう。

3年以内に売却する

相続した不動産を売却する場合は、3年以内に売却することをおすすめします。

空き家を売った時の特例と、相続税の取得費加算の特例を利用する場合は期限が定められており、少しのずれはありますが、おおむね3年以内に売却する必要があります。

また、不動産の売却は、所有権がある名義人に限られます。

相続した不動産を売却する場合は、契約前に相続登記を済ましておく必要があるため、注意が必要です。

相続した不動産の売却には、相続登記から引き渡しまでかなりの時間がかかります。

半年以上かかることも少なくないため、できる限り早めに売却活動を始め、並行して相続手続きすることをおすすめします。

共有名義の場合は全員の同意が必要

兄弟がいる場合など共有で不動産を相続して売却する場合には、全員の同意が必要になります。

売却自体の同意と、売却金額の同意が必要です。

実際の不動産の取引では、値引き交渉が行われることが多いため、売り出しする販売価格の他に、最低売却価格も決めておくことをおすすめします。

契約不適合責任を問われないよう調査する

相続した不動産を売却する場合、契約不適合責任でトラブルになるケースがあるため注意しましょう。

契約不適合責任とは、引き渡し後に物件の欠陥や不具合が見つかった場合に負う責任のことです。

自分が住んでいる家ではなく、相続した家であるため、欠陥や不具合を把握できてない場合が多くみられます。

自分で現地に行って調査することもできますが、素人には限界があるため、不動産の専門家などに依頼することをおすすめします。

複数の不動産会社に査定を依頼する

相続した不動産は、土地勘がないことも多く、売却相場の想像がつきにくいため、売り出し価格の設定は慎重に行いましょう。

複数の不動産会社に査定依頼することで、査定の平均額がわかり、適切な売り出し価格の設定がしやすくなります。

不動産一括査定のサービスを利用すると、一度の入力で複数の不動産会社が査定してくれるため、便利です。

売却する不動産に適した不動産会社が査定を行ってくれるため、好条件での売却が期待できるでしょう。

相続した不動産の放置はやめましょう

相続した不動産を売却することは簡単ではありません。

共有で相続する場合は話し合いが必要になり、査定を受けるためや、契約不適合責任を回避するための調査で現地に行くこともあるでしょう。

特に相続した不動産が遠方にある場合は、ついつい後回しになりがちですが、リスクが大きいため放置するのはやめましょう。

相続した不動産にも、固定資産税などの維持費がかかります。

適切に管理しないと特定空き家に指定される可能性があるため、注意が必要です。

特定空き家とは、倒壊の恐れや景観、衛生上の問題がある建物と判断された空き家のことで、自治体から指定されると罰金が科せられることや、固定資産税の軽減が受けられなくなる可能性があります。

また、長期間空き家を放置すると不審者が住みつく可能性や、放火などの火災リスクが高くなり、近所トラブルの原因にもなるため、早めに対処する必要があるでしょう。

不動産の条件によっても異なりますが、相続した場合は、どのように対処するか早めに決断する必要があります。

特定空き家に指定されないために管理する場合でも、維持費は発生し、築年数の経過とともに資産価値が下がるため、注意しましょう。

まとめ

相続した不動産を売却するときに利益が出た場合は、譲渡所得税と住民税を納める必要がありますが、様々な特例が利用できる場合があります。

賢く税金対策をするために、適用要件を満たしている場合は、積極的に活用しましょう。

本記事では、相続した不動産を売却するときにかかる税金、計算方法や特例を解説しました。

相続した不動産を売却するときによく使われる特例は、おおむね3年以内に売却することが条件です。

不動産を相続して売却する場合は、期限内に売却できるように、できるだけ早く売却に向けて動くことをおすすめします。