COLUMN不動産に関する記事

「土地を売却するときに、土地の測量はいつまでにすればいい？」
「土地の測量をするには、どのくらいの費用と時間がかかる？」

土地を売却したことがある方やこれから売却する方は、このような疑問を持ったことがあるかもしれません。

土地を売却するときには、測量をする必要があります。

しかし、測量には意外と費用と時間がかかるため、しっかり予定をしておかないとスケジュールが狂ってしまうことがあります。

今回は土地を売却するときに必要な境界確定測量について、かかる期間や費用を詳しく解説します。

土地の測量方法は2種類

土地の面積や各辺の長さを測ることを測量といい、それを図面に起こしたものを測量図といいます。

土地の測量には2種類あり、それぞれ「現況測量」と「境界確定測量」と呼ばれます。

土地を現況のまま測量するのが現況測量

現況測量とは、現地に埋め込んである境界標や現地に立っているフェンス、ブロック塀などを境界として、現況のまま測量して図面を起こす方法のことです。

土地の売却を検討する段階で行われることが多く、現況測量図面をもとにして売却価格を試算できます。

隣人の立会いのもと境界を確定するのが境界確定測量

現況をそのまま図面に起こす現況測量に対して、隣接地の所有者との立会いのもとに土地の境界を確定させるのが境界確定測量です。

隣接地が道路である場合は、その道路を管轄する自治体の担当者が立会いをします。

境界の位置を確認したら、隣接地の所有者と確認の書面を作成し、測量図面とともに法務局に登記します。

原則として、不動産の取引には境界の確定測量がされていることは必須です。

売買契約締結時には、境界確定測量図を用いて正確な土地の面積を調査します。

なお、本記事は不動産売却をテーマとしているため、現況測量ではなく境界確定測量について解説します。

確定測量が必要になるケース

不動産を売却する際に、土地の正確な面積や境界を確定していなければ、契約後トラブルになりかねません。

そのため、原則として境界確定測量を必ず行います。

特に、自宅用の不動産など買主が自分で住むような場合は、境界確定測量をすることが契約の条件になることもあります。

都市部の不動産は境界確定測量が必須となる

住居用でなくとも、都市部の不動産を売却する場合には境界確定測量が必要となります。

なぜなら、都市部は土地が狭く、駐車するスペースや庭木の越境などで土地の境界についてのトラブルが絶えないからです。

ブロック塀や境界標があったとしても、隣地の所有者がその境界に納得していない場合もあります。

地価が高い土地ほど、正確な境界や面積を出すことのできる境界確定測量の必要性が高いのです。

また、買主が抵当権を設定しようとしている場合、境界確定測量は必須となります。

地価の低い土地は境界確定測量をしない場合もある

一方、地価の低い広大な土地を取り引きする場合、境界確定測量を行わないケースがあります。

土地の地価が安く面積が広いと、境界確定測量をする費用や時間が割に合わなくなるためです。

また、土地の買主と合意が取れていれば、境界確定測量を入れずに公募面積をもとに売却価格を決定し売買契約を行うこともあります。

売買契約のあとに実際の面積と公募面積に差があることが判明しても、金額の精算などは行わないという特約を締結します。

しかし境界確定をしないで公募面積での売買をした場合、陳地の所有者と境界線についてのトラブルが想定されます。

そのため、公募面積での売買は買主側からは敬遠されてしまい、その結果売買価格も低くなってしまう傾向にあります。

土地の相続にも境界確定測量は必要となる

不動産売却ではありませんが、土地を相続するときには境界確定測量が必要になります。

土地を相続した場合にかかる相続税は、土地の面積に税率をかけて計算するため、正確な面積を測量で調査します。

相続税の申告をする際には境界確定図面の提出が必要となります。

確定測量にかかる期間

境界確定測量をするのにかかる期間は、通常3か月程度です。

しかし、もし隣地の所有者と境界確定の合意ができない場合は、それ以上かかってしまうことがあります。

立会いの日程調整に時間がかかる

隣地の所有者がその場所に住んでいれば、立会いをお願いするのに特に問題はありません。

しかし、隣地の所有者が遠方に住んでいると、わざわざ時間を作って立会いに来てもらうためかなりハードルが上がってしまいます。

境界確定の立会いには法的な効力がないため、隣地の所有者の都合が最優先となってしまうこともあります。

また、自治体の担当者に立ち会ってもらう場合、立会い後にもらう確認の印に時間がかかってしまうケースもあります。

相手が行政だと急かすことも難しいため、あらかじめ余裕のあるスケジュールを組むことが大切です。

筆界特定制度や境界確定訴訟になることも

隣地の所有者と境界でひどく揉めてしまった場合、当事者同士では解決できずに筆界特定制度や境界確定のための調停や訴訟となることもあります。

筆界特定制度とは、土地の所有者が筆界特定登記官に対して土地の境界位置を特定してもらう制度です。

筆界特定制度でも両者が納得できなかった場合、調停や裁判によって争うことになります。

調停や裁判までいくと、1年以上の長い期間がかかってしまい、さらに裁判費用を支払わなければなりません。

日ごろから隣地の所有者とは境界についての認識を共有できるようにしておくことで、こういった余分な負担を避けることができます。

確定測量を行うときの流れ

境界確定測量は土地家屋調査士に依頼して、立会いから作図、登記までを行ってもらいます。

完了するまでには、おおよそ3か月程度みておくとよいでしょう。

土地家屋調査士が確定測量を行うときの流れを見てみます。

【確定測量の流れ1】資料をそろえる

確定測量の前に、まずは大まかな現況測量を行います。

土地の所有者は、現況測量のために以下の資料を土地家屋調査士に提出します。

• ・公図
• ・登記簿謄本
• ・地積測量図
• ・建物があればその図面

【確定測量の流れ2】現況測量をする

土地家屋調査士は、資料をもとに現地で現況測量を行います。

その場合、現地にあるブロック塀や境界標を記録しますが、そういったものがない場合は仮の境界杭を打つこともあります。

その後、隣地所有者への立会い依頼をします。

【確定測量の流れ3】隣地所有者と境界確定立会いをする

隣地の所有者や自治体の担当者が立会い、土地家屋調査士と所有者で境界を確認して合意を得ます。

【確定測量の流れ4】測量図面と境界確認書の作成

合意を得た境界をもとに測量図面を作成します。

測量図面に付随する境界確認書を作成し、土地所有者と隣地所有者、双方の押印をもらいます。

現地には、確定した正式な境界標を設置します。

【確定測量の流れ5】登記を申請する

確定測量図面と境界確認書を法務局に提出し、登記を申請して完了です。

確定測量にかかる費用の内訳・相場

確定測量にかかる費用は、土地の面積によって変動します。

また、隣地所有者として自治体の担当者の立会いが必要になる場合は費用が高くなります。

100～200㎡程度の土地の確定測量費用相場

100～200㎡程度の土地について確定測量を依頼する場合、自治体の立会いが必要であれば70万円程度、不要であれば50万円程度が費用相場となります。

ただし、地形が複雑であったり、隣地に複数の所有者がいたりするなど、境界確定するのに手間がかかる場合はそれより高い金額となることがあります。

確定測量費用の内訳

確定測量の費用相場の内訳は下記のとおりです。

• 事前準備（資料、現地調査など）：8～10万円
• 現況測量（現地での測量、仮境界の設置など）：12～14万円
• 境界確定立会い（現地での立会い、確認書の取り交わしなど）：2～10万円
• 図面作成（測量図面、境界確認書等の作成）：2～5万円
• 登記費用（登記申請にかかる費用）：2～3万円

この他にも、交通費や駐車場代といった実費がかかることもあります。

また前述のとおり、土地の地形や権利関係の調整量によってかかる金額は大きく変動します。

土地の測量をスムーズに行うコツ

土地を売却する際に必要になる確定測量ですが、想定外に時間がかかることがあります。

あまりに時間がかかりすぎてしまうと、買主の都合によっては売買契約が流れてしまうこともあるかもしれません。

確定測量をスムーズに行うためには、どんなコツがあるのでしょうか。

隣地所有者とのコミュニケーションをとる

確定測量では、隣地所有者との立会いが必要です。

日時の設定をするだけでも、隣地所有者がどこに住んでいてどんな仕事をしているかを知っているとスムーズにいきます。

日ごろから隣地所有者と境界についてのトラブルを起こさないことはもちろん、適度にコミュニケーションをとっておくことが重要です。

余裕のあるスケジュールを組む

確定測量は現地での測量以外に、隣地所有者との立会いや登記の申請など、時間がかかる肯定が含まれています。

そのため、余裕をもったスケジュールを組むことが必須となります。

特に立会いは相手の都合によるもののため、充分な日程を組むとよいでしょう。

まとめ

不動産を売却する場合には、境界確定測量が必要になることがほとんどです。

そのため、確定測量の費用やかかる期間について、しっかりと計画しておきましょう。

スムーズに確定測量を進めるためには、所有者が事前に準備をすることも大切です。

普段から隣地所有者とのコミュニケーションをとっておくことの他、境界のブロックや境界標はこまめに点検しましょう。

また、売却することが決まったら、公図や謄本といった必要書類は早めに準備をしておきましょう。

しっかりと所有者が準備をすることで、スムーズに確定測量を完了することができます。