不動産に関する記事

マンションや土地、一戸建てなどの不動産を処分する際に不動産買取という方法があります。

不動産の買取というのは、専門業者に買い取ってもらう不動産の売買方法の一つで、売れにくい不動産なども確実に売却できるという特徴があります。

この不動産買取には

• ・即時買取
• ・買取保障

という二つの方法があります。

それぞれ売却のスピードや売却価格が変わってくるので、不動産を売却する目的や用途によっていずれかを利用するのか決めるべきです。

そのためには、即時買取と買取保障とは実際にどういうもので、それぞれどのようなメリットがあるのか知っておく必要がありますので、順番に解説します。

即時買取は不動産を売却する際の一手段ですので、不動産の売却を検討している方は、ぜひご一読してみてください。

即時買取とは？

即時買取というのは、不動産会社が買主となる不動産の売買の方法です。

まずは不動産会社が買取依頼を受けた不動産を査定して、通常は1週間ほどで売却が完了するケースがほとんどです。

仲介と違うところとしては、買主が不動産会社ということ、一般のお客さんが物件を見に来るということはないということです。

ただ、即時買取は不動産会社が不動産を商品化するための「仕入れ」ということもあり、市場価格と比べると市場価格の50～60％程度が買取価格となることが多いのが実情です。

即時買取と買取保証との違いについて

不動産買取には、即時買取のほか、買取保証という方法もあります。

買取保証というのは、仲介と買取を組みあわせた仕組みとなります。

具体的には、まず不動産を売却しようとする人が不動産会社と媒介契約をします。

買取保証は指定した期間の間に仲介で不動産が売却されない場合には、あらかじめ決めておいた買取価格で不動産会社が買い取るというものです。

そのため仲介で不動産を売却できる場合には、不動産会社は仲介で営業活動をしますので、市場価格で売却される場合もあり、状況によってはかなり高い価格で売却される可能性が高くなります。

即時買取の場合は前項でもお話をしたように不動産を商品化するために、不動産買取＝「仕入れ」と形になりますので、買取価格は市場価格とはかけ離れた金額になります。

一方で買取保証の場合は、仲介で営業をするということもあり、高く売れる可能性もあるというところに、両者の違いがあります。

また、買取保証の場合、仲介営業で成約した場合には、媒介契約を売主と不動産会社が締結をしているので、売主は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。

即時買取のメリットデメリット

即時買取には、メリットもありますし、デメリットもあります。

それぞれどのようなメリットやデメリットがあるのか解説します。

即時買取のメリット

即時買取のメリットは、不動産の現金化が早いということです。

通常の仲介営業ということになると、不動産市場に不動産情報を公開して、宣伝活動などをして、買い手を見つけるという作業があります。

そのため、実際に最終的に引き渡しをするということになった場合には、3か月近くかかるというのが一般的です。

ところが、即時買取の場合は、査定をして1週間ほどで買取ということになりますので、非常に売却のスピードが圧倒的に早いということが、即時買取の最大のメリットといえます。

さらには、瑕疵担保責任という売主の不動産の取引上の責任があります。

通常仲介で不動産会社が間に入って個人間売買ということになると、売主には瑕疵担保責任という責任を負う義務があります。

瑕疵担保責任について簡単にご説明をしますと、例えば引き渡した後に、白アリの被害があったとか、雨漏りがひどいというようなことがあった場合には、瑕疵担保責任といって売主は買主に対して保障する責任があります。

一方で、即時買取というのは、不動産会社が買取をしますので、そういう瑕疵担保責任になるような部分などもチェックして、買取価格を決めます。

そのため、売主は不動産会社に対して瑕疵担保責任を取る必要がありません。

即時買取のメリットはまだあります。

即時買取においては、買主が不動産会社になりますので、不動産の売買契約が成立した場合に仲介の時のように仲介手数料を支払う必要がないということです。

例えば、仲介の不動産の売買価格が3,000万円の場合には売買価格の3％+6万円に消費税がかかりますので、100万円ちょっとを仲介した不動産会社に支払う必要があります。

ところが、即時買取の場合は、売主と買主の直接取引ということになりますので、仲介手数料を支払う必要がありません。

即時買取のデメリット

では、即時買取のデメリットにはどういうものがあるのかご紹介します。

即時買取のいいところは、売れない不動産でも買い取ってくれるということなのですが、深い取る不動産会社にとってもその売れにくい不動産を買い取って、それを商品化する必要があります。

そのため、買取をした不動産会社には会社の儲けや売れない時の金利の負担などリスクなどもありますので、当然買取価格はかなり安くなります。

通常は市場価格の50～60％程度が上限ということになります。

さらに不動産の条件が悪いということになると、買取価格はもっと下がります。

例えば、

• ・土地の形が悪い
• ・土地の接道状況が良くない
• ・交通の利便性が悪い

といったことです。

では、どうして、買取業者がそういう「不良物件」を購入するのでしょうか。

一つの例として袋地の土地を買い取る場合について解説をします。

例えば、2筆の土地があり、不動産の売主は袋地の土地を所有しているという場合を考えます。

袋地の土地というのは、通行権はあるものの、その袋地の土地だけの場合は、現行の建築基準法では建物を建てることはできません。

このような土地を建物再建築不可の土地といいます。

このような土地の場合は、建物の再建築ができないので、土地の価値は非常に低いものになります。

ところが、袋地の土地に隣地が行動に接しているということがあった場合には、その土地を不動産会社が入手して、かつ、袋地の土地も購入すると、袋地の土地と道路に接している隣地は一体の土地になるので、一気に土地の価値が上がります。

というのは、今まで建物を建築できなかったとされている土地が、建物の建築ができる土地と一体化することができるので、土地の有効利用が可能になるからです。

しかしながら、そういう状況が短期間で可能かということは、難しいところですし、隣地の所有者が不動産会社に土地を売却できなければ、そういうビジネスをすること自体も難しくなってしまうということもあり、即時買取の場合は買取価格を低く設定せざるを得ません。

ひどい買取業者になると、市場価格の10％ほどで買取という会社もありますので、買取業者の見極めというのはとても大事です。

即時買取はどんな時に向いている？

以上、不動産買取についてご説明をしてきましたが、即時買取はどういう場合に向いているのかということを考えたいと思います。

今までご案内したように、即時買取の最大のメリットは低価格でありながら、すぐに不動産を現金化できるということです。

通常、仲介などで不動産の売却を依頼すると、どんなに早くても1か月はかかりますが、即時買取の場合は、遅くとも1週間ほどで不動産を不動産会社が買い取ってくれます。

そのため、即時買取はどういう時に利用する手段かというと、

• ・早く現金化したい
• ・売却予定の不動産を有効利用する予定がないので、処分することで固定資産税や都市計画税の負担を大幅に減らしたい
• ・急に引っ越しをすることになったので、早く売却したい
• ・その不動産を保有する理由がない

といった要望のある人が良いと思います。

何度もご案内している通り、即時買取の場合は買取価格が低いというデメリットもありますが、一度処分してしまえば、その不動産に対する瑕疵担保責任を負う必要もないので、個人間売買のようなトラブルもありません。

その点は売却する側としても、安心して売却することができます。

不動産会社を選ぶことが重要

以上のように、不動産の即時買取というのは、不要な不動産を現金化できるという点に最大のメリットがありますが、買取価格が低いということが最大のデメリットとです。

このような時にトラブルになりやすいのは、最初はもっと高い価格で買うといっていたのに、実際に売却という段階に入ったら、ものすごく安くなり、話が違うじゃないかとなることです。

不動産の買取でトラブルが起きないようにするためにも、不動産会社をしっかり選ぶということは絶対に必要と言えます。

買取業者を選ぶにあたって必要なポイントとしては

• ・買取不動産会社の得意分野は何か
• ・得意なエリアはどのエリアなのか
• ・買い取り実績が多数ある会社なのか

以上3点です。

この3点を中心に、不動産会社を選ぶことになりますが、選ぶ際には1社だけではなく、複数社に声をかけるようにしましょう。

買取査定が複数社あれば、それぞれの価格がわかりますし、それでコミュニケーションをしっかり深めれば、どの不動産会社を選べばいいのかということがわかってきます。

不動産の売却については、不動産会社は大事なパートナーになりますので、しっかり見極めるということはとても重要です。

まとめ

以上即時買取を中心に不動産の買取についてご説明をしてきました。

買取については即時買取と買取保証という2つの方法があり、それぞれ特徴がありました。

目的によってどちらかを選ぶということになりますが、時間的に余裕がなく、早く現金化を進めたい場合には即時買取という方法がありますし、ある程度時間的な余裕もあるし、できれば高く売却したいということであれば、買取保証を選ぶのが良いと思います。

それと、しっかりした取引ができるためにも、不動産会社を慎重に選ぶようにしましょう。

不動産の売却には大きいお金が動きますし、資産処分のパートナーとなりますので、不動産会社のチェックは絶対に必要です。