不動産に関する記事

不動産を賃貸で収入を得ている方は不動産についての「底地」「借地」という言葉を何度も目にされたことがあるでしょう。

この「底地」と「借地」とはそもそもどのように違うでしょうか、このページでは二つの言葉の意味の違いと「底地」という財産について詳しく解説します。

底地（そこち）とは借地権がついた土地

「底地」とは、「賃借権がついている土地」のことを言います。

底地を所有している人のことを底地人と呼び、底地を持つ権利のことを底地権というのであわせて覚えておきましょう。

土地の上に家を建てるためには、土地を使用する権限が必要です。

自分が所有している土地に自分の建物をたてる場合には、底地は特に問題になりません。

しかし他人の土地の上に建物を建てる場合は土地の所有者と賃貸借契約を結ぶ必要があります。

このとき、賃貸借契約を結んで他人に貸し出している土地の事を「底地」といっています。

この言葉は土地の所有権者側から見た土地の呼び方です。

なお、土地の上に何も建物がたっていない状態の土地のことを「更地」というのも同時に抑えておくとよいでしょう。

借地との違いとは

逆に建物所有者側から見た場合には、借りている土地の事を「借地」という言い方をします。

いずれも同じ不動産に対する名称ですが、土地を貸している方から見ているか、借りているほうから見るかで、「底地」という言い方をするか、「借地」という言い方をするかの違いになる、ということがいえます。

固定資産税や都市計画税はどちらにかかる？

固定資産税や都市計画税は土地や建物に対し課税されるものです。

そのため、底地と借地の両方に課税されますが、借地人は支払いの義務はありません。

ただし、課税標準額は底地や借地以外の土地や建物と比べて低くなります。

底地を所有するメリットとは

それでは底地を所有していることでどのようなことが期待できるでしょうか。

こちらでは、底地を所有する利点や注意すべき点について取り上げます。

賃貸収入が得られる

底地を所有していれば、建物を所有している人から賃料を得られます。

土地をはじめとした不動産は所有しているだけで、毎年固定資産税評価額の1.4%の固定資産税と、0.3%の都市計画税が課されます。

自分達で利用しているのであれば仕方ありませんが、自分達で利用していないのであれば他人に貸して収益を得られれば資産の有効活用が可能です。

毎月の賃料としての収益もそうですし、物件を貸す際には礼金、期間の定めがある場合には契約更新料などお金を受け取れます。

固定資産税が抑えられる

底地は更地と比較すると、固定資産税が安く抑えられるメリットがあります。

固定資産税は毎年納付が必要ですが、土地の用途に応じて納める額が変わってきます。

ただし、具体的な税率は自治体によって変わるため、あらかじめ確認しておくと安心です。

土地を持っていると毎年ある程度まとまった金額の税金を支払わなければいけませんが、底地であれば家計の負担を抑えられるかもしれません。

管理しやすい

底地であれば、マンションのような維持費や初期費用をかける必要はほぼありません。

修繕費なども含め、維持費や原状回復に伴う費用も負担せずに済みます。

また、土地の管理やその費用についてもすべて借地人に任せられます。

底地権のデメリットとは

底地権にデメリットは存在するのでしょうか。

ここから、実際に考えられる底地権のデメリットを説明していきます。

自由に使用できなくなる

たとえば「子どもや孫が土地を使う用事ができたから……」といって賃借人との契約を終了してまた自由に使うのはNGです。

賃貸借は契約ですので、たとえば5年という期間を定めて賃借に出したような場合には、逆にその5年間は「出て行ってください」ということは言えなくなります。

特に、居住用に使われるなどして借地借家法の適用を受ける場合には、仮に当事者間で合意をしたとしても、借地借家法で定められている規定が優先的に適用されることになります。

借地借家法は住宅確保という目的のための法律なので賃借人に有利な規定がおかれているため、底地の所有者はより自由な利用ができないということになります。

流動性が低い

もし土地を現金に換えたいと思って売却活動をする場合でも、土地を他人に貸している状態での売却をしなければなりません。

賃借権がついている状態で売却をすると新しい買い主も賃借権がついている状態で底地を購入しなければならず、新しく売主から購入したからといって賃借人を追い出すことはできないルールになっています。

そのため、「収益物件としての底地を探している」という買い主を探さないといけなくなることから、買い主を見つけることに苦労する可能性があります。

借地人とトラブルになることもある

底地の3つ目のデメリットは、借地人との関係の調整です。

土地を持っていれば何もしなくても、賃料などを得られるわけではありません。

賃借人との契約に基づいて賃借人が契約内容をきちんと履行する、という事が前提です。

ですので、例えば地代を滞納した場合には、どのようにして回収するか、場合によっては強制執行・強制退去という手続きを踏む必要があります。

そのほかにも、更新料の支払い、賃貸借契約の貸主としての義務の履行の問題（管理など）、建物所有者が増築や建替えをするような場合にはどのようにするか、などの権利調整も発生します。

不動産に関する法律などを知っている必要があったり、専門家に依頼をしなければならなくなるような局面もあったりする点がデメリットとして挙げられるでしょう。

相続時に税金がかかる

底地を所有している場合、相続時には現金と同じ価値として扱われ、相続税の課税対象となります。

有効活用できていない場所でも税金は課せられるため、相続税額の割に合わないと感じるケースもあるでしょう。

詳しくは後ほど説明をします。

底地権を持つ人が把握しておくべき知識とは

底地権を持つ人が知っておくと役立つものとして何があるでしょうか。

ここで、把握しておくべき知識について説明します。

定期借地権とその種類

定められた一定の期間だけ存在する借地権のことを、定期借地権といいます。

定期借地権は、契約期間満了後も土地を返してもらえない等のトラブルが起きにくく、貸主にとって有利な制度といえます。

定期借地権には一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の3種類があるため、目的や用途に応じて選択すると良いでしょう。

定期借地権の種類1：一般定期借地権

一般定期借地権とは50年以上の期間を定められる定期借地権のことをいい、契約の延長や更新はありません。

建物の買取請求権がなく、契約期間満了時には更地にして返してもらえるのが特徴です。

また、契約の際には公正証書などの書面で行う必要があります。

一般定期借地権は利用目的に制限がないため、借主側にもメリットが存在します。

定期借地権の種類2：建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、30年以上の契約期間を定め、借主が建てたものを返却時に貸主に売却する特約の付いた借地権のことをいいます。

契約方式について法的な制限はなく、口頭による契約も可能です。

ただし、30年後に譲渡する建物について、仮登記をしなければなりません。

アパート経営を引き継ぎたい場合などに有効な方法です。

定期借地権の種類3：事業用借地権

該当の土地で事業用の建物を所有したい場合には、事業用借地権を利用します。

事業用借地権は10年～50年の存続期間で契約されるものです。

その際、賃貸借契約書は公正証書で作成しなければなりません。

建物は事業用の物件に限られ、居住用に利用できない点は注意が必要です。

また、契約期間満了後は更地にする必要があります。

借地借家法

旧借地法・旧借家法では、借主が法的弱者となっていました。

そこで、借主を保護する目的で、土地の賃借権などの存続期間や効力・建物の賃借権の契約更新や効力などの事項を定めた借地借家法が1991年に成立し、1992年より施行されています。

借地借家法では、借りた土地の上に自己所有の建築物を建てられる借地権や、存続期間の定められた定期借地権のほか、建物賃貸借契約や定期建物賃貸借などの内容が定められています。

底地権の相続税について知っておこう

それでは底地を所有している所有者が知っておくべき知識にはどのようなものがあるでしょうか。

このページでは、相続税における底地の評価に関する問題と、底地の売却活動についての問題についてお伝えします。

相続税における底地の評価に関する問題

底地の所有権者が亡くなった場合には、相続人に財産が分与されます。

底地については一般的な相続税の決まりに従って、申告の必要の有無が決定される仕組みです。

また、底地には独特の計算方法があります。

相続税の申告は基礎控除額を超えたかどうか

この相続財産が、相続税の基礎控除額を超える場合には、相続税の申告を行う必要があります。

この基礎控除額の計算式は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」です。

例えば法定相続人が5人いた場合には、

6,000万円以内なら相続税の申告不要です。

相続税の申告にあたっては相続財産の内容と金額を相続税法を基本とする法令に基づいて計算をした上で申告する必要があります。

底地の所有している不動産として相続財産を構成するため申告の対象となります。

ただし、単純に更地として所有している場合とは異なる計算をすることになるので注意してください。

底地の相続税評価額の計算

前提ですが、土地の評価額の計算は、路線価というものがついている場合には路線価を基準として計算します。

路線価とは、市街地を形づくる不特定多数の人達が通行する道路に面した宅地の、一平方メートル当たりの評価額です。

一方、路線価がついていない場合には倍率方式を用います。

倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に基づいて計算をします。

計算のベースとなる路線価や評価倍率は国税庁のホームページで調べることが可能です。

ご自分の底地の評価を計算する際は、国税庁ホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」を参照してください。

土地の属性（接道や形状）によってさらに調整がされます。

底地がある場合には、次のような評価をすることになります。

たとえば、土地の評価額が5,000万円で借地権割合が70%と評価される場合には、5,000（1－0.7）＝1,500万円という形で評価をします。

もし相続税対策を練る場合には更地として持っているのではなく、他人に借地権を設定してあげると評価が下がる場合があるため、専門家に相談すべきであることを覚えておきましょう。

底地の売却について

底地を所有していることのデメリットとしてお伝えさせていただいた通り、底地の売却については、賃借権の負担のついた土地の売却となり流動性が低くなる結果、売却が難しくなり、通常評価額の10～15％での売却になると言われています。

そのため、売却を考えた場合には、通常の売却をするよりも戦略的に行うことが大切です。

借地権者から底地を購入してもらう

最も有力な方法としては、最も底地について利害関係を持っている借地権者に購入をしてもらうことが考えられます。

なぜなら、借地権者は今の建物を前提にして土地を借りており、増改築や建替えをする際にはケースによっては底地の所有者と話合い契約を巻きなおさなければならなくなるからです。

つまり、借地権者側からみても、その土地を購入するメリットは大いにあるということです。

借地権者のメリット

底地を所有している所有者（地主）側は、借地権者を説得する際に以下のようなメリットを提示しながら話を進めることをおすすめします。

1：地代や手数料が不要になる

底地を所有している所有者は、借地権者からいろいろな代金を受け取って収入としていました。

しかし、底地を購入すれば、毎月の地代（借地権者が土地の使用料として地主へ毎月支払う賃料）はもちろん、契約時の更新料、増改築や建替え料も不要になります。

2：住宅ローンの借入れに有利

借地権者がローンを組みたい時、借地権のついた建物だけではなく、購入した土地も担保にできます。

そのため、担保価値が高くなって、ローン契約を締結する際に金融機関の審査が通りやすくなります。

3：土地の使用は自由自在

借地権者が土地を購入することで自由に建物を建て替えられる他に、自宅をアパートにすることや、取り壊して更地にして駐車場を経営する等、収益を上げるられます。

また、借地権者が土地・建物の正式な所有者となったことで買い手も付きやすくなり、現金化することも借地権者だった人の一存で可能となります。

底地売却の手順

借地権者が購入することに同意したら、土地の売買契約の手続きを進めます。

一般的には、次のような流れとなります。

借地権者が底地を購入する場合、面積や立地にもよりますが購入費は数百万円〜数千万円くらいになります。

数百万円ならまだしも、数千万円に上るようなケースでは、借地権者はさすがに一括で払うような方法が難しいはずです。

こうした場合は住宅ローンの利用を検討するのも1つの方法です。

ただし、数十年にわたり多額の返済を行うため、金融機関は年齢などの条件（例えば65歳・70歳未満等）を設けている場合に注意しましょう。

借地権者が単独で借入の条件を満たさない時は、借地権者と借地権者の子が協力してローンを組むことも良い方法です。

次のような返済方法があります。

借地権者が購入の際に資金面で難色を示していたら、このようなローンの返済もあることを、地主側から提案しても良いでしょう。

底地・借地権の一部を交換

もし借地権者が買取に応じられないような場合には、借地の一部について等価交換をすることも良い方法です。

この等価交換とは、底地と借地権を分筆、それぞれ一部分を地主と借地権者が相互に交換する方法です。

この方法をとると、借地権の一部分は地主に返還されますが、底地の一部分は借地権者へ譲渡するような形となります。

等価交換のメリット

等価交換のメリットは借地権者からしてみれば、底地の売却のケースと同様、完全な所有権が手に入る点です。

その他、個人が土地や建物といった固定資産を交換する際、一定の条件をクリアすれば、交換による譲渡所得税を無税とすることも可能です

この制度は、「固定資産の交換の特例」と呼ばれています。

ただし、肝心の条件は非常に細かく設定されています。

この特例が認められるには、前述した条件全てに該当する必要があります。

等価交換の流れ

借地権者が等価交換することに同意したら、交換手続きを進めます。

基本的には、次のような流れとなります。

1. 土地の価値を調査
※（交換する土地が現在どれだけの価格なのか、不動産鑑定士等の専門家に調査を依頼できる）

2. 土地の価格の判明後、交換する割合を地主と借地権者が等価になるよう相談して決定

3. 相談して決定したら分筆登記（土地を分割して登記し直す手続き）をする

4. 分筆登記で固定資産の一部を相手に渡す手続き終了後、所有権移転登記を行い名義変更して完了

その他、借地権者が借地を手放したいと考えているような場合、建物と一緒に売却をするような方法も考えられます。

どのような方法をとるにしても、不動産に関する知識や豊富な事例を参考とした交渉が必要となるため、底地売買の専門の不動産会社に依頼をするのがベストだといえます。

まとめ

この記事では「底地」についての知識についてお伝えしてきました。

不動産という高価な財産である一方で、賃借権に伴う制限がある難しいものになりますが、扱い方次第では相続税の節税効果などもあるので、税理士や不動産会社に相談することをお勧めします。