COLUMN不動産に関する記事

「借地権付きの不動産を相続したけれど、使い道がなく売却したい」
「自宅を建てるにあたって、比較的金額の安い借地権付きの建物を購入したい」

こういった借地権についての相談は少なくありません。

所有権の売買がシンプルであるのに比べて、借地権付きの不動産の売買は注意が必要です。

また借地権にはいくつか種類があり、それぞれ借主の権利が異なります。

この記事では借地権についての基本的な知識や、売買することのメリットとデメリット、実際にあったトラブル事例について詳しく解説します。

借地権とは

借地権とは、土地を使ったり土地に建物を建てたりするために設定する権利です。

借地権は、権利そのものを相続したり売買したりすることが可能です。

借地の種類は登記簿謄本に記載

土地の登記簿謄本をみてみると、謄本の表題部に所有者欄があります。

この所有者欄に記載されているのが、土地の所有権を持っている所有者です。

その表題部の下にある権利部に、賃借権や地上権といった借地権が記載されます。

この場合、土地の所有者が貸主であり権利部分に記載された権利者が借主となります。

ちなみに借地権は必ず登記簿謄本に記載されているわけではなく、登記されていない場合も多くあります。

底地とは借地権が設定されている土地のこと

賃借権や地上権といった借地権の設定がある土地を、底地といいます。

底地の所有者は、土地を賃借することで地代を受け取れる一方、借地権が設定されているため「売却がしづらい」「建築ができない」などの制限があります。

底地の所有者を一般的には地主と呼びます。

借地権は地上権と賃借権の2種類がある

借地権の種類は「地上権」と「賃借権」の2種類で、これは登記簿謄本の権利部に記載されています。

地上権とは他人が所有している土地を使う権利であり、貸主の承諾がなくても土地に建てた建物の建て替え、売却、賃貸することが可能です。

賃借権も他人が所有している土地を使う権利ですが、貸主の承諾がなければ建物の建て替え、売却、賃貸することができないというのが地上権と異なる点です。

地上権のほうが賃借権に比べてより強い権利があると言えます。

旧法の借地権と新法の借地権で特徴が異なる

一般的に借地権と言うと、1992年に改正された借地借家法による借地権を意味します。

しかし借地権には他にも、改正前の旧法による「旧借地権」があります。

旧借地権は借主の権利が強い旧法の借地権

旧借地権とは1992年8月1日の改正より以前の借地借家法をもとに契約された借地権のことです。

旧借地権の大きな特徴は、建物の構造によって契約期間が異なる点です。

木造などの非堅固な建物であれば、存続期間は20年以上、期間の定めがなければ30年となります。

一方、鉄筋コンクリートなどの堅固な建物であれば、存続期間は30年以上、期間の定めがなければ60年となります。

貸主が契約期間中や更新時に明け渡し請求をしても、正当事由がなければ認められません。

半永久的に借り続けることができるため、借主の権利が強い借地権だと言えます。

ただし建物が朽廃して人が住めないような状態になってしまった場合には、契約が終了となります。

旧借地権より地主の権利が保護された新法

1992年8月1日の改正後では、地主が土地の明け渡し要求をする際の正当事由について明確化されました。

また立退料を支払うことによって更新を拒否できるようになるなど、旧法より地主側の権利が保護されています。

また改正後には、あらかじめ定めた期間が経過すると必ず土地を返還する「定期借地権」という新しい借地権が制定されています。

定期借地権は居住や事業など用途によって期間を定めることができ、更新はなく契約期間が過ぎれば借主は地主に土地を返却する契約です。

借地権を売却する方法

借地権は所有権と同じように売買できます。

しかし、わかりやすい所有権に比べて借地権の売却はわかりにくく難しいと言われています。

借地権の売却方法は3種類あり、地主や借主の状況からより適した売却方法を選択する必要があります。

借地権を地主に買い取ってもらう

最も簡単なのは、借地権を底地の所有者である地主に買い取ってもらう方法です。

地主は土地の底地を持っているため、借地権を買い取ることで土地の所有権として高い価格で売却が可能です。

また地主が土地を使用するために借主から返却してほしいと考えていても、借地権の種類によっては正当事由が認められることが難しい上、高額な立退料を支払う必要があります。

そのため、タイミングによっては地主側も借地権を買い取りたいと考えているケースが少なくないのです。

売却金額としては、おおよそ更地価格の60～70％程度と言われています。

借地権として第三者に売却する

地主の承諾が得られれば、借地権付きの土地として第三者に売却する方法もあります。

借地権付きの土地は安値で買えるため、特に地価の高い都市部では需要があります。

ただ、注意しなければならないのは、借地権だと購入者の銀行融資が組みづらい点です。

また購入者が融資について銀行に相談、交渉することが多いため、売却の速度が遅くなってしまうという点にも注意しましょう。

売却金額としては、更地価格の60％～70％程度が相場となります。

地主と等価交換で土地を分けて売却する

土地の面積が広く接道もとれる場合には、地主と等価交換で土地を分けて売却する方法も可能です。

特に旧借地権では借主の権利が強いため、地主が契約を解消したいと考えているケースも多く、そういった場合に等価交換方式が使用されます。

等価交換とは、地主が所有している底地と借主が所有している借地権の割合を利用して、土地と建物の所有権を案分する方法です。

たとえば、地主の底地割合が40％、借主の借地権割合が60％だった場合、等価交換後は土地建物の所有権を地主40％、借主60％で保有します。

等価交換の割合は、実際には当事者が話し合って決定することが多いです。

借地権を売買するメリット

中古住宅を探していて、いいと思った物件が借地権付きだったという経験をされた人も多いでしょう。

借地権付きの建物は敬遠されがちですが、実は所有権に比べて購入者にメリットもあります。

売却する側も購入者が感じるメリットを知っておくと、売却がスムーズに進みます。

所有権に比べて土地単価が安い

借地権の一番のメリットは、所有権に比べて安価で購入できることです。

特に都市部など土地単価が高いエリアでは、借地権のメリットを享受しやすいでしょう。

土地に関する税金が不要

もうひとつのメリットは、土地についての固定資産税および都市計画税を支払う必要がないことです。

不動産取得税も課税対象外となります。

借地の場合、固定資産税と都市計画税の支払い義務は地主にあるため、借主は負担が少ないのがメリットです。

相続税評価額が低い

借地権付き建物を相続した場合、相続税の対象となります。

しかし借地の相続税評価額は地主と借主で相続税の借地権割合によって案分されるため、所有権に比べ税額は軽くなります。

借地権割合は国税庁のホームページで路線価図に記載されています。

借地権を売買するデメリット

借地権を購入する場合は、デメリットについても把握しておきましょう。

もちろん売る側もデメリットを知っておく必要があります。

銀行のローンが組めない場合がある

借地権付きの建物を購入することの一番のデメリットは、銀行など金融機関のローン審査が厳しくなることです。

借地権についての対応は金融機関によって様々で、借地権ではローンを組めないというところもあります。

他にも所有者である地主の承諾書面が必要なケースや、地主本人の属性を照会するケースもあるようです。

いずれにしても、ローンの条件はかなり厳しいということを踏まえておきましょう。

大規模な増改築をするには地主の許可が必要

借地権付きの建物を大規模に増改築するには、地主の許可が必要となります。

許可なく増改築を行ってしまうと契約違反となり、契約解除になる場合もありますので注意しましょう。

また大規模な改築をする際には、地主に承諾料として相当の金額を支払う場合があります。

借地契約書上で承諾が必要な増改築の規模までは明記していないことも多いので、増改築を検討するときは地主と話し合いの上進めるのが安全と言えます。

借地権を売買するときの流れ

借地権付きの不動産を第三者に売買するには次のようなステップで行います。

実際に売買するときの流れをみてみましょう。

ステップ1　不動産会社を選定する

借地権付きの建物を第三者に売買するには、不動産会社の仲介が必須となります。

不動産会社の選定をするときのポイントは、借地権の売買実績があることです。

借地権の売買はかなり特殊な取引になるため、経験のない会社ではトラブルが予想されます。

法的な事項や税金や登記についても詳しい不動産会社に相談しましょう。

ステップ2　地主の承諾を得る

売却活動を始める前に、地主に売却の承諾を得てください。

このときに、地主側から借地権付き不動産を買い取る意思が表明されるケースもあります。

ステップ3　売却活動を行う

選定した不動産会社による売却活動が始まります。

借地権付きの不動産の売却は時間がかかることも少なくありません。

余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

ステップ4　売買契約・引き渡しを行う

購入者が決まったら、不動産会社の仲介のもと売買契約を行います。

売買契約の内容と地主の承諾書の内容に差異がないよう気を付けましょう。

問題がなければ、売買金の支払いとともに引き渡しとなります。

借地権の売買でよくあるトラブル事例

借地権付きの不動産を売買する際に、地主とトラブルになることはよくあります。

多いのは、売却について承諾を得られないといった事例です。

そういったときにはどんな対策があるのでしょうか。

トラブル1　地主が借地権の売却を承諾しないケース

親から相続した借地権付きの建物を売却しようとしたら地主の承諾が得られませんでした。

その場合、売却はできないのでしょうか？

借地権付きの建物を売却する場合には、地主に売却の承諾を得る必要があります。

しかし、地主が理由なく譲渡の承諾をしないといったケースも少なくありません。

そういった場合、借地人は裁判所に承諾にかわる許可の裁判を求めることができます。

ただし、買主が借地権を取得しても地主に不利になる恐れがないことが条件となります。

地主の不利とは、買主が借地料を払えない状態にある場合や、買主が反社会的勢力であるような場合をいいます。

また、裁判所が借主に対して地主に承諾料の支払いを命じる場合もあります。

トラブル2　地主が建物への抵当権設定を承諾しないケース

売却が決まって買主が建物に抵当権設定をしようとしたら、金融機関から抵当権設定についての地主の承諾を求められました。

地主は売却についても渋っていたため、抵当権設定の承諾は難しいことが予測されます。

この場合、買主はあきらめるしかないのでしょうか？

本来、建物に抵当権を設定するのはその建物の所有者である買主であるため、地主の承諾は必要ありません。

しかし、金融機関としては万が一返済が滞ったときに建物が建っている土地を現金化することができなければ大きなリスクとなってしまいます。

そのため、抵当権の設定に地主の承諾が求められるのです。

今回のようなケースでは、買主が現金で一括購入ができなければ難しいでしょう。

借地権の売買でよくある質問

借地権の売買は複雑なこともあり、買主からは敬遠されがちです。

しかし特徴を理解していれば、費用負担が少なく土地を利用できるのが借地権です。

借地権の売買でよくある質問をご紹介します。

定期借地権の分譲戸建てのメリットやデメリットは？

所有権に比べてかかる費用が安いのがメリット

定期借地権の分譲戸建ては、所有権と違って土地の価格がありません。

代わりに、保証金や権利金、将来の解体費用などを支払います。

しかしそれらを合わせても、所有権付きの戸建てを購入するよりかなり割安になることがほとんどです。

また月々の地代は支払いますが、土地にかかる固定資産税や都市計画税といった税金は払わなくてすみます。

増改築の制限や返却時に更地にするのがデメリット

一方、定期借地権の建物には大規模な増改築はできないというデメリットがあります。

もちろん地主の承諾があれば可能です。

しかし定期借地権は原則として一定期間が過ぎたら地主に返却する契約のため、大規模な増改築は承諾がおりないことがほとんどでしょう。

そして定期借地権の場合、契約期間が終了したときには建物を解体し更地にして返却する義務があります。

このときの解体費用もしっかり見積もっておかないと、後々にトラブルとなってしまいますので注意しましょう。

地主から地代の値上げを求められたら断れない？

社会情勢の変化で地代も増減が可能です

借地契約は基本的に長期的な契約であるため、その間に社会情勢や経済情勢が変わって当初の地代設定がそのときの相場と合わなくなることがあります。

地主から地代の値上げを求められた場合は、下記のようなケースに当てはまるかどうかがポイントです。

• ・土地の固定資産税、都市計画税の増額
• ・地価の上昇
• ・近隣の似たような土地の地代に比較して不相応な金額

このような場合は、地主と話し合いの上見直しをおすすめします。

まとめ

土地の借地権というと複雑で難しそうにも思えますが、実は無駄なく効率的に土地を使える方法でもあります。

特に不動産を子孫に残すこだわりがなければ、借地権を積極的に活用することをおすすめします。

そして借地権をスムーズに売買するには、不動産会社など専門家のサポートは不可欠です。

特に地主とトラブルになると、お互いに感情的になり修復が難しくなる場合もあります。

できるだけ早い段階で専門家に相談することで、想定されるトラブルを防ぐことも可能です。