COLUMN不動産に関する記事

マンションの売却を考えている方は、「いくらで売れるのか」「売却するのに費用はいくらかかるのか」「高く売るにはどうすればよいか」など、気になることがたくさんあるでしょう。

マンションの売り方の基本を抑えているかどうかで、売値に大きな差が出てきます。

できるだけ高い値段で売りたい場合は、ポイントを抑えておきましょう。

ここではマンションの売却相場や費用、高く売るコツなどを解説します。

マンションの売却を考えている人は、一度最後まで目を通してみてください。

主要都市における中古マンションの売却額の相場

マンションを売却するときには、周辺相場を把握しましょう。

自分が売却したいマンションと似ている条件の物件を調べることで、いくらで売れるのかイメージしやすいです。

まずは現在のマンション売却相場を、地域ごとに確認してみましょう。

主要都市における中古マンションの売却額の相場は以下の通りです。

参考：レインズデータライブラリー

都道府県や市区町村の平均的な売却価格や専有面積、築年数を調べることで、その地域のマンションの平均値を知ることができます。

マンションの売値に影響を与える要素

マンションの売値はある程度ルールに則って決められています。

ここではマンションの売値がどのように決まっているのか紹介します。

新築マンションと中古マンションでは、売値に影響する要素が異なります。

新築マンションの場合、土地代・建築費用・広告宣伝費・利益などの複数の要素で売値が決定します。

土地代は地盤の良さはもちろん、立地のいい場所を選ぶ必要があるため、新築マンションは土地の取得に最も費用が発生するともいわれています。

これに加えて、建物を立てるのにかかった費用は材料費以外に人件費なども加算されます。

さらに新築マンションを建てるにあたって、入居者を募るための広告費や企業側の利益分をプラスされるでしょう。

一方で、中古マンションの場合築年数や管理状況などの複数の要素で売値が決定します。

基本的に築年数が浅いほど高くなる傾向があります。

マンションの売却相場を調べる方法

自分のマンションの価格相場がいくらなのかは、もっとも気になる部分でしょう。

ここでは、マンションの価格相場を調べる方法についてご紹介します。

それぞれについて解説していきましょう。

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼すると、不動産会社の担当者が実際に現地へ訪れ、物件の状態や物件にかかわる権利関係など調べ、価格を査定します。

この場合の査定額は、実際の売値に近く正確性は高いですが、その分調べるのに時間がかかることが特徴です。

ただし不動産会社によって得意なエリアや専門としている物件の種類などがあるため、査定価格に差が出ることがあります。

そのため何社かに査定依頼をし、比較した方がいいでしょう。

匿名査定サービスを利用する

匿名査定サービスとは、売りたい物件の基本情報と類似する物件の過去のデータを比較して、査定価格を調べる方法です。

実際に人がマンションに訪問するわけではないので、物件の個別のコンディションなどは加味されず、正確性は多少劣りますが、早く査定額がわかることが特徴です。

パソコンやスマートフォンでメールアドレスと物件情報の入力のみで、特に個人情報の入力などを不要なので、気軽に利用できるでしょう。

マンションの売値を高めるコツ

マンションの売却を考えている人は、少しでも高くマンションを売りたいことでしょう。

実はマンションの売値を決定づける要素を知っておくことで、売値に差が出てきます。

ここではマンションの売値を高くするコツを紹介します。

それぞれについて、くわしく解説します。

余裕のあるスケジュールで売却活動をおこなう

マンションを少しでも高く売るためには、余裕のあるスケジュールで売却活動をおこなうようにしましょう。

購入希望者が現れると、ついこのチャンスを逃してはいけないと値引きに応じたり、すぐに飛びつきたくなるかもしれません。

しかし条件が折り合わない場合は、断ったほうがよいでしょう。

スケジュールに余裕を持っておくことで、いい条件で購入したい購入者と巡り会うまで時間をかけることができます。

マンションは売却活動を始めてから成約まで最低でも3カ月はかかると考え、長期戦であると心得ておきましょう。

3月に売れるように売却活動をおこなう

3月に売れるように売却活動をおこなうことも、できるだけ高くマンションを売るためのポイントの一つです。

3月は転勤、就職などで住み替えが多いため、中古マンションの需要も大きくなる時期だからです。

この時期にタイミングを合わせ、1月頃から売却活動をスタートすると効率よくマンションを売ることができるでしょう。

少し高めに売り出し価格を設定する

売り出し価格は、少し高めに設定しておくことをおすすめします。

なぜなら買い手側からすると少しでも安く購入したいため値引きの問い合わせなどから、実際の売却価格は売上価格より1~2割程度低くなる傾向があるからです。

ただしあまりに金額設定を高くしてしまうと、購入者の目にも止まらない可能性があり売れ残ってしまうリスクもあるため、気をつけましょう。

同じマンションが売り出されているときは売らない

同じマンションが売り出されている時は、売りに出さない方が無難です。

部屋が多いマンションや、築年数が古いマンションは同じタイミングでいくつかの部屋が売り出されていることがあります。

このような状況で売りに出すと価格競争になってしまい、値下げをせざるを得なくなってしまいます。

高く売りたいのであれば、販売時期をズラして売り出すようにしましょう。

マンションの売値に関する注意点

マンションの売値に関して、知っておきたい注意点を紹介します。

それぞれについて確認していきましょう。

近隣のマンションと同額で売れるわけではない

近隣のマンションと同額で売れるわけではないことを理解しておきましょう。

土地の場合は、近隣にある土地の売買価格を参考にし、土地面積で割って計算することが多いですが、マンションの場合はわけが違うのです。

マンションの場合は、近隣マンションと条件が全く同じということはほぼあり得ないので、単純に比較することはできません。

参考価格として相場を調べるのであれば、駅からの距離、広さや間取り、マンションの規模やグレード、築年数、南向きかどうかなど、できるだけ条件が近い物件と比較することが大切です。

坪単価だけでは売値を算出できない

同じマンションで近しい条件の物件を見つけた場合でも、注意してほしいことが坪単価です。

同じマンション内での相場を調べる際の参考値坪単価を調べても、そのまま自分の物件に当てはまらないケースが多いです。

例えば、2LDKと3LDKの部屋がある場合、2LDKの方が坪単価は高いでしょう。

これは、坪単価が高くても物件の総面積では2LDKの方が安くなるよう設定されているためです。

安易に坪単価だけで計算すると、大きな誤差が出てしまう可能性があるため注意しましょう。

マンションの売値に関するよくある質問

マンションの売値に関するよくある質問について回答していきます。

それぞれについて、解説していきましょう。

どのくらいの築年数のマンションなら売れやすい？

築年数が浅いほど、建物の資産価値は高いまま売りに出すことができますが、価格が高いため売れやすいかどうかは別問題です。

築6~10年以内のマンションが最も成約率が高いというデータも出ています。

ただしあまり築年数が浅いマンションを売却すると住宅リーンの残高よりも売却値が安くなる可能性がかなり高く、住み替えローンなど資金を調達して不足分を清算する必要がある点は注意が必要でしょう。

マンションの売値が高くても売却されやすい時期は？

マンション売却に適した時期は、「新築マンションの価格上昇時期」、「引っ越しシーズンの前」、「大規模修繕の後の時期」の3つのタイミングです。

中古マンションは築年数の経過とともに資産価値は下がりますが、中古マンションの取引が活発な時期に限っては、中古であっても価格は高騰します。

とくに新築マンション価格の上昇している時期は、中古マンションも同じように価格が高騰する傾向があります。

新築マンションの価格が上昇すると、新築マンションが高過ぎて買えない人たちによる、中古マンションの需要が上がるためです。

また上述したようにマンションは、3月の引っ越しシーズン前の時期がベストタイミングです。

さらにマンションは、大規模修繕の後も売却しやすいタイミングでしょう。

大規模修繕後は、外壁塗装や屋上防水、エレベーターの入れ替え等、様々な設備が整うため、見た目が改善されるため売れやすいのです。

マンションの売値をどのように調べたら良い？

マンションの売値を調べる方法は以下の通りです。

取引情報サイトでは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営しているサイトがおすすめです。

また条件を入力するだけでAIが自動的に算出してくれるものもあるため、時間をかけずにサクッと検索したい人におすすめでしょう。

不動産情報のポータルサイトでは、実際に売られている物件事例を確認することができるため、エリアや条件の近い物件を検索して、大まかな参考価格を知ることができるでしょう。

まとめ

この記事ではマンションの売却相場と概況、相場の調べ方、売却にかかる費用などについて解説しました。

中古マンションの市場は常に変動しているため、マンションの売却を考えている人は、タイミングを見計らって売りに出すことが大切です。

売値の査定は最終的には複数依をし、自分が調べた相場相当で納得できる業者を見つけるようにしましょう。

少しでもマンションを高く売るためにも、早めに行動することをおすすめします。