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土地売却で気になるのがいくらになるのかの金額。

建物が建っていない土地の評価は素人には難しく、どのように算出されるのか気になる人も多いでしょう。

今後、相続などで土地を手に入れる可能性があるものの、売却を検討している人からすれば気になる話題でもあるはずです。

今回は、土地の評価を決める4つの基準と土地の売却金額の調べ方、土地の売却金額を調べる注意点や査定の流れを解説します。

土地の売却をしたい、あるいは将来的に土地を売却する可能性がある人は、ぜひ参考にしてください。

土地の売却金額の調べ方

土地の金額を決める評価方法には、次の5つがあります。

それぞれの算出方法で、土地に対する金額が変わります。

どのように算出するのかについて、それぞれの評価方法ごとに解説します。

公示価格

国土交通省が毎年発表している、あらゆる地価の評価に採用されている算出基準です。

一般向けの土地取引のほかにも公共事業用の土地の評価でも採用されています。

毎年1月1日に国土交通省が地価公示法に基づく公示価格決定し、3月に発表しています。

基準地は全国で23,000箇所程度あるため、価値を知りたい土地に地番近い基準地の公示価格を参考に算出されるのが一般です。

基準価格

土地総合情報システムに基づいて算出されているのが基準価格です。

公示価格の都道府県版で、国土利用計画法と呼ばれる別の法律によって規定されています。

毎年7月に基準値の地価を評価し、9月下旬に発表します。

公示価格と基準価格を算出する基準地は同じ場所であることが多く、地価の算出に有効な資料です。

また、公示価格と異なり年に2回調査が行われるため、地価の変化を素早く察知できるようになっています。

路線価格

正確には相続税路線価と呼ばれるもので、国税庁が毎年1月1日時点で道路に面する住宅の地価を評価することで算出されます。

路線（道路）を基準に算出するため、路線価格と呼ばれています。

路線価は主に相続税・贈与税を算出する際に用いるもので、公示地価の8割が基準です。

土地の売買に関する評価基準としては使用できないため注意しましょう。

実勢価格

実勢価格は、その土地の時価を示す、実際に売買がなされたときの地価を指します。

「成約価格」「取引価格」とも呼ばれており、公示価格よりも参考になる価格として重宝されています。

過去の取引でいくらになったのかを参考にするため、実際に土地の値段を決定する際に、もっとも有効になる資料です。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、その名のとおり固定資産税の算出で用いられる評価基準です。

毎年1月1日時点での土地・建物をはじめとする不動産に対して与えられる評価で、公示価格の8割が基本です。

評価額は3年に1度見直しが行われ、大きな区画変更などが行われない限りは3年間同じ基準が使用されます。

【目的別】土地の売却金額の調べ方

土地の売却金額は、先に触れた評価基準ごとに以下の方法で調べましょう。

公示価格、基準価格、実勢価格は同じシステムで検索が可能です。

それぞれの方法で、参考価格を調べてみましょう。

ただし路線価格だけは相続税の算出目的の評価であるため、混同しないように注意が必要です。

土地の売却金額を調べる際の注意点

土地のおおよその金額は、先に紹介した5つの方法で算出できます。

しかし、5つの方法のいずれかで調べた土地の金額そのままで売却できるわけではありません。

以下に紹介する3点に注意しましょう。

査定した金額と売り出し価格は異なる

地の売却相場はあくまでも目安でしかありません。

自身で調べた価格は基準地のものであるため、正確な金額とは異なる場合があります。

実際には土地の周辺環境や状態を加味したうえで最終売り出し価格が決定されるため、調べた価格と差が出るのは、ある意味当たり前です。

もちろん、先に自分で調べること自体は無駄ではないので、参考程度に捉えておくと良いでしょう。

悪質な不動産会社の場合、評価額よりも相当低い価格になる場合もあるため、買いたたき防止にもなります。

査定した時期によっても価格は変動する

土地の売却相場は実際に査定した時期の影響も受けます。

土地がよく売れるとされる2～3月、あるいはその前後の場合、評価額よりも高額の査定になる場合もあります。

逆に不動産取引が少ない時期になると、査定した金額が少なくなる可能性もあるため、査定の依頼時期にも注意が必要です。

正確な査定は専門家にお願いする

正確な査定は専門家(不動産会社、不動産鑑定士)にお願いしましょう。

繰り返しているとおり、自分で調べた評価はあくまでも基準にすぎないため、正確な査定額ではありません。

土地鑑定の専門家に依頼することで、正確な金額の算出ができ、最終売り出し価格の参考になります。

土地売却の流れ

実際に土地を売却するとなった場合、以下の手順で売却が行われます。

土地の売却完了までには数カ月を要します。

その過程でどんなことを行うのか、順を追って解説します。

査定

正確な売却価格を算出するため、不動産会社に土地の査定をしてもらう必要があります。

土地の査定は現地調査するほかないため、日程を調整して現地調査を実施します。

査定は1社に絞らず、複数社に依頼することをおすすめします。

同じ不動産会社でも評価基準が微妙に異なるため、算出された査定額には差が出てくるためです。

査定後は不動産会社の力量や説明の丁寧さ、査定額の妥当性から1社を絞りましょう。

最終的な1社が決まれば、仲介契約を結びます。

契約締結

査定によって価格が決定したら、不動産会社と仲介契約を結びます。

自身で売却活動を行ってもいいものの、土地の契約には専門知識が必要になるため、あまり現実的ではありません。

不動産売買に精通した不動産会社に仲介を依頼しましょう。

その際に気を付けたいのが媒介の種類です。

一般的には自由度の高い「一般媒介契約」を結びます。

それ以外の契約では何かしらの制限があるため、売却活動がしにくくなる可能性があるためです。

もし専任でお願いしたい場合は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」でも構いませんが、一人でも多くの購入希望者の目にとめてほしいのであれば「一般媒介契約」がおすすめです。

売却活動

土地の売却活動でよくある勘違いとして内覧が必要ないとする意見です。

しかし、土地の売却活動においても売主による内覧案内は重要な意味を持っています。

買主候補は土地の状態のほかにも売主の人柄などをチェックしています。

買主候補はいわばお客様になりうる可能性のある人であるため、お客様をもてなすような形で接することを心がけましょう。

最終的に買主希望者の購入の意思が固まれば、売買契約に移ります。

売買契約・引き渡し

売買契約では、買主による値引き交渉や引き渡し日、その他注意点の確認を行います。

最終的に話がまとまれば、晴れて売買契約は成立となります。

契約成約後は、売主は登記の変更を進めましょう。

司法書士に依頼すれば売主は特段何かすることはありません。

また、場合によっては引越しをする必要性も出てきます。

引越し業者を手配するなどしておきましょう。

まとめ

土地に売却にあたって、売り出し金額を決めるには査定が必要です。

複数の評価基準からおおよその価格を算出できるものの、最終的には専門家の査定が必要になります。

また、1社からだけではなく複数の不動産会社から見積りを取ったほうが土地の適正金額もわかるため、手間がかかっても複数の不動産会社から見積りを取るようにしてください。