COLUMN不動産に関する記事

不動産の売却では、大きな金額の取引になるため慎重に行動する必要があります。

なんだか難しそうだという先入観や高額取引なので損することを恐れてなかなか一歩が踏み出せない人もいるでしょう。

ここでは、不動産を売却するときに気をつけることや注意点を、売却前・中・後の段階に分けて、わかりやすく解説していきます。

売却したあとに後悔しなくて済むよう、不動産売却を検討している方は最後まで目を通してみてください。

不動産を売却する基本的な流れ

不動産を売却する際は、基本的に以下のような流れで進んでいきます。

査定開始から不動産が売れるまで、一般的に3～6ヶ月程度かかるといわれています。

相場を調査し、どの不動産会社とどんな契約をするかという点も迷う部分です。

高く見積もりをしてくれた不動産会社を選ぼうとする人もいますが、売却金額を決めるのは自分自身であることを理解しておきましょう。

不動産会社によって得意な物件やエリアなどがあるため、不動産会社を選ぶうえで参考にすることをおすすめします。

また物件の立地や条件によってはなかなか不動産の買い手が現れないことがあり、売却までに時間がかかることもあります。

買い手が見つからない原因は価格だけとは限りませんが、値下げをすることで買い手が見つかりやすくなるでしょう。

売却した翌年は、必ず確定申告が必要です。

1月に売却した場合でも翌年の課税対象となるため、しばらく期間があいてしまいますが、忘れないようにしましょう。

不動産を売却する前の注意点

不動産を売却する前は、以下の注意点について気をつけましょう。

それぞれについて紹介します。

相場を把握しておく

不動産を売却するときは、不動産会社に価格査定を依頼し売却活動を行いますが、価格査定前に自分自身で売却相場を調べておくことが重要です。

なぜなら不動産の価格には明確な決まりがないため、不動産会社によって査定額に差が出るためです。

また最終的に価格を決定するのは自分自身ですが、古民家専門の不動産会社など得意な物件やエリアでは、少しでも高く売りやすいでしょう。

複数の不動産会社で比較したり、ポータルサイトなどを利用して相場を知っておくと、不動産会社を選ぶ際の判断材料にもなるでしょう。

売却相場を調べる時は「周辺の類似物件の価格調査」や「周辺の過去の取引データ」など、さまざまなデータを比較することをオススメします。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社を選ぶ際は複数の会社を比較して選びましょう。

購入希望者に対して価格交渉をしたり内覧をするのは、売主ではなく不動産会社です。

そのため1社のみに依頼してすぐ決めるのではなく、何社か比較した中で接客態度や不動産の雰囲気などを見比べて、最も良いと思える不動産会社を見つけることをオススメします。

必ずしもCMをしているような大手がいいとは限らないので、大手だけでなく中小などの不動産会社も検討をすると良いでしょう。

安易に専任媒介契約を結ばない

不動産会社を選び媒介契約を結ぶ際には、安易に専任媒介を選ばないようにしましょう。

媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の方法があります。

一般媒介契約は同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約できません。

不動産会社側の立場としては、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が仲介手数料を受け取る可能性が高いため、専任や専属専任での契約を勧めるでしょう。

しかし信頼できる不動産会社かどうかわからないという場合は、まずは一般媒介契約で契約しておくと良いでしょう。

無闇にリフォームしない

不動産をできるだけ高く売却するために、リフォームした方がいいと考える人は多いかもしれません。

しかし実際にはリフォームは費用以上の効果が期待できません。

リフォームにかかった数十万〜数百万円の費用をそのまま売却額に上乗せして販売すると、価格が高くなり物件が売れにくくなります。

また最近では、自分好みのリノベーションを自身で行いたい買い手が増えているため、無闇にリフォームをして出費しない方が賢明でしょう。

不動産会社などと相談をしながら、リフォームした方がいい場合にのみ検討しましょう。

不動産の売却活動中の注意点

不動産の売却活動中は、以下の点に注意しましょう。

それぞれについて詳しくみていきましょう。

内覧前に掃除をしておく

内覧前にはしっかり掃除をしておきましょう。

物件を探している人にとっても、第一印象はとても大切な要素です。

第一印象をよくするため、最大限に清潔感を演出するに越したことはありません。

とくに以下の部分は、目につきやすく内覧時にチェックされやすいポイントなので、念入りに掃除しておきましょう。

• 玄関
• キッチンやお風呂
• リビング
• 押し入れ
• バルコニー

自分の掃除だけでは不安だという場合は、ハウスクリーニングを利用してもいいでしょう。

不動産の欠陥は隠さない

不動産の欠陥は、売りたいからといって隠すことは避けましょう。

正直に伝えた方が後々のトラブルを防ぐことにつながります。

万が一、契約時に欠陥を伝えずに後から欠陥が見つかった場合、契約解除や損害賠償を求められるといったケースがあるため、注意しましょう。

売買契約書を確認する

売買契約書は契約をかわし双方が押印してしまうと、後から変更することができないため、しっかりと内容を確認しておきましょう。

不動産の売買契約書には、主に以下の内容が記載されています。

• 契約の当事者の特定
• 売買の目的物の表示
• 売買の対象面積と売買代金の決定方法
• 境界の明示
• 代金の支払い方法
• 手付金・手付解除
• 所有権の移転登記・引き渡し
• 設備・備品等
• 抵当権などの抹消
• 公租公課などの精算
• 危険負担
• 契約違反による解除
• 反社会的勢力排除条項
• ローン特約
• 契約不適合責任

この中でもとくに注意して確認しておきたいのが、以下の3つです。

登記簿に記載の面積と実際の面積に相違がある場合、どちらの面積で算出されているのかチェックしましょう。

場合によっては大きく損している可能性があります。

また手付金と手付解除においては、途中で契約が解除となった場合の違約金の有無に関わるため、把握しておいた方が安心です。

所有権の移転登記の項目では、移転登記の手続き費用を誰が負担するのかとういう点が明確になっているか確認しましょう。

後々のトラブルを防ぐためにも、特に支払う時期や支払う人などはしっかり確認・理解するようにしましょう。

不動産を売却した後の注意点

不動産を売却し得た利益を譲渡所得といいますが、この場合必ず確定申告が必要です。

逆に不動産を売却し、損失があった場合は確定申告は不要となります。

さまざまな控除により税金の支払いが不要であったとしても、利益が出ている以上は確定申告しましょう。

確定申告を行わない場合、以下のようなペナルティが課せられるケースがあります。

確定申告は売却した翌年に行い、利益に応じて納税することになるため、不動産の売却で得た利益は使い込まないよう注意しましょう。

不動産の売却に関するよくある質問

不動産の売却に関するよくある質問を紹介します。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

住宅ローンが残っている家は売却できる？

住宅ローンが残っている家を売ることはできますが、家の売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消できることが条件です。

抵当権とは、住宅ローンを組む際に万が一のことがあり債務者に支払い能力がなくなった場合などに、金融機関が物件や土地を担保として扱える権利を持つことをいいます。

この抵当権を抹消するには、ローンを完済する他にありまっせん。

そのためまずは住宅ローンがいくら残っているのか、残ったローンを支払えるだけの資金があるか、また物件の売却金額で完済できる目処があるかなどを調べましょう。

共有名義の不動産は売却できる？

不動産の共有名義とは、土地や物件などの所有権を単独ではなく複数人で有している状態のことを言います。

共有名義の不動産は、共有名義の全員から同意を得られれば、売却することができます。

こうした全員の同意が必要な案件は、必ず口約束ではなく書面に残しておくことがポイントです。

入居者のいる賃貸物件は売却できる？

入居者のいる賃貸物件は、投資用の物件として売却したり、住人に退去してもらい空き家として売却することができます。

投資用であれば入居者に立ち退いてもらわなくても、売却できます。

買い手からすれば、購入後すぐに家賃収入が得られるため、人気のある市場ともいえるでしょう。

この場合、入居者の承諾は不要です。

相続した不動産を売却するにはどうすれば良い？

相続した不動産を売却する際は、必ず相続登記によって不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。

名義変更されていなければ、売りに出すことができません。

相続登記は専門性の高い分野なので司法書士に依頼した方が確実でオススメです。

まとめ

不動産の売却をできるだけスムーズに進めるためにも、売却後に慌てないためにも、売却前から売却後までの流れを把握し、紹介した注意点をしっかり押さえておきましょう。

高額取引となる不動産の売却は、専門的な知識も必要となるため、なかなか一歩踏み出せないという人も多いかもしれません。

しかし実際には、不動産会社がサポートしてくれたり、難しい手続きは司法書士などが行うため、重要なポイントさえ押さえておけば、大きな失敗はしないでしょう。

まずは業者選びのため査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。