不動産に関する記事

居住用不動産の3,000万円控除とは

居住用不動産の3,000万円控除とは、自宅を売却したときに出た売却益から3,000万円を控除できる税金の制度です。

不動産を売却して売却益が出た場合、譲渡所得税や住民税が課税されるケースがあります。

しかし、一定条件を満たした自宅を売却するときには3,000万円控除を利用することができ、譲渡所得税などの税額を抑えることができます。

居住用不動産の3,000万円控除が利用できる条件は次のとおりです。

なお、過去に住んでいた住宅のときでも、住まなくなってから3年を経った日を含む年の12月31日までに売却することにより、居住用不動産の3,000万円控除を利用することが可能です。

居住用不動産の3,000万円控除は相続後には適用できない

居住用不動産の3,000万円控除は、不動産売却のときに有効な制度ですが、相続後には一部の条件を除いて適用できなくなります。

被相続人と相続人が別居している場合、相続人が被相続人の自宅を相続しても居住用不動産の3,000万円控除は適用できません。

この場合、相続人は「実家」を相続したのであって、「自宅」を相続したわけではないからです。

相続後でも居住用不動産の3,000万円控除が適用できる条件は、被相続人と相続人が同居しており、相続発生時に相続人が「自宅」を相続するときです。

しかし、居住用不動産の3,000万円控除を適用できない場合でも、相続時に利用できる減税制度があります。

相続時に利用できる主な減税制度と簡単な適用要件を紹介します。

相続空き家の3,000万円控除

居住用不動産の3,000万円控除を利用できない場合は、相続空き家の3,000万円控除を利用できるか確認しましょう。

相続空き家の3,000万円控除は、相続を受けた空き家を売却したときに一定条件を満たしていると、売却益から3,000万円を控除できる制度です。

相続空き家の3,000万円控除の主な適用要件は次のとおりです。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、土地を相続したときに一定の面積まで、相続税の計算基準の評価額を50%または80%減額できる減税制度です。

小規模宅地等の特例が適用されるかどうかは、相続する土地をどのように利用していたのか、相続した人はどのような立場なのか、詳細に決められた条件をクリアする必要があります。

この内容はすべて把握するのは困難なため、相続時、小規模宅地等の特例が適用されるか否かは税理士などの専門家に確認しましょう。

生前贈与された不動産に3,000万円控除を適用する条件

相続税対策に生前贈与を行い、不動産取得するケースがあります。

生前贈与をした場合でも、条件によっては居住用不動産の3,000万円控除を利用することができます。

生前贈与された不動産の売却時に居住用不動産の3,000万円控除を適用するためには、生前贈与を受けた人が生前贈与された不動産を自宅として使用している、もしくは自宅として今後利用することが条件になります。

生前贈与をされる不動産にすでに自宅として住んでいる場合には問題ありませんが、今後自宅として利用する場合には注意が必要です。

どのような内容に注意すればよいのか紹介していきます。

別荘などの一時利用は不可

居住用不動産の3,000万円控除を受けるには、売却する不動産を自宅として利用しなければなりません。

そのため、相続した不動産を別荘代わりに利用して、ほとんど生活をしていないという状態では居住用不動産の3,000万円控除が適用されません。

また、賃貸物件として貸している不動産の一部だけを自宅として使用する、店舗併用住宅で住宅部分だけ自宅として利用するケースもあるでしょう。

このような場合は、自宅として利用している面積分しか居住用不動産の3,000万円控除を適用できません。

自宅として認められるかは総合的判断になる

居住用不動産の3,000万円控除の適用条件に、自宅として使用する不動産を売却することとありますが、この自宅かどうかについて特段の決まりはありません。

自宅として使用しているかどうかは、税務署の総合的判断になります。

そのため、税務署に自宅として使用すると言い張ったとしても、住民票が置いていない、ライフラインの使用量が極端に少ない、近隣の人が住んでいる形跡はないと税務署に話した事実などがあると、自宅として認められないことがあります。

居住用不動産の3,000万円控除を適用する自宅かどうかは、一般的な常識で考えたときに年間ほとんどの日数をそこで暮らしている不動産かどうかで判断するしかありません。

入居後すぐに売却しない

居住用不動産の3,000万円控除は、3,000万円控除を使うためだけに入居をしただけでは適用されません。

この項目も前述の自宅かどうかの判断と同じく、規定があるわけではありません。

そのため、どのくらいの期間が一時利用にあたるか判断は難しいですが、相続を受け一時的に入居しただけでは、居住用不動産の3,000万円控除は利用できないことだけは覚えておきましょう。

居住用不動産の3,000万円控除を適用する流れ・必要書類

居住用不動産の3,000万円控除を適用するには必要な手続きや必要な書類があります。

ここからは居住用不動産の3,000万円控除を適用するときに行うことや必要な書類を紹介していきます。

居住用不動産の3,000万円控除適用の手続き

居住用不動産の3,000万円控除を利用する場合には、自宅を売却した年の翌年2月16日～3月15日までに確定申告をする必要があります。

たとえば令和4年中に自宅を売却した場合、令和5年2月16日～3月15日までに確定申告をする必要があるということです。

なお、自宅売却をして売却益が出ていなかったとしても確定申告をする必要があります。

つまり、自宅を売却した場合は、居住用不動産の3,000万円控除を利用するかどうかに関わらず、翌年に確定申告をしなければいけません。

居住用不動産の3,000万円控除申請に必要な書類

居住用不動産の3,000万円控除申請には、様々な書類が必要になります。

必要な書類は次の表のとおりです。

まとめ

居住用不動産の3,000万円控除とは、自宅売却時に出た売却益から3,000万円を控除し、譲渡所得税を減額できる制度です。

居住用不動産の3,000万円控除の適用条件はいくつかあり、そのすべてを満たす必要があります。

また、居住用不動産の3,000万円控除は、一定条件を満たすことにより、生前贈与や相続を受けた後でも利用可能です。

ただし、適用を受けるには様々な注意点があるため、ポイントを抑えておく必要があります。

そして、居住用不動産の3,000万円控除を利用する場合には、適用要件を満たした上で確定申告を行わなければなりません。

居住用不動産の適用条件や手続きなどは煩雑なため、不動産仲介会社や税理士などの専門家に相談した上で進めていくとよいでしょう。