不動産に関する記事

不動産は売却時期によって所有期間がずれ、相続税や譲渡所得税などの課税条件も大きく変わってきます。
同時に、不動産市場における季節性や築年数は、売却価格や流動性に微妙に影響を与えます。
今回の記事では、税務上の観点および取引上の有利・不利といった視点から、不動産の売却時期について考察します。

相続により取得した土地の売却時期

相続により取得した不動産を売却する場合には、小規模宅地等に係る相続税の優遇措置や相続税の取得費加算について考慮する必要があります。

小規模宅地等に係る相続税の優遇措置を受ける場合は申告期限後に売却

店舗・住宅・貸家等のうち小規模のものの敷地の用に供している宅地等に関しては、遺族の生活基盤維持に配慮して一定の優遇措置が設けられています。

例えば居住用宅地（330㎡までの部分）、事業用宅地（400㎡までの部分）で一定の要件を満たすものに関しては、相続税の課税価格の計算上8割（貸家の場合は5割まで）の評価減が適用されます。

ただし、この優遇措置（小規模宅地等に係わる相続税の課税価格の特例）は、相続税の申告期限（相続開始があったことを知った日の翌日から10か月）までの所有が条件となっています。これを継続所有条件とよびます。

ですので、この優遇措置を受けるにあたっては、申告期限を過ぎるまで売却は待っておくのが賢明です。

ただし、相続による不動産の取得者が配偶者である場合には、継続所有条件が適用されません。つまり、配偶者に関しては売却時期の縛りがありません。

相続税の取得費加算を受ける場合は申告期限後3年以内に売却

不動産を譲渡した場合には、譲渡益に対して所得税が課されます。不動産に対する譲渡所得税は、給与所得・事業所得など他の所得と分離して、単独で所有期間に応じた一定税率を適用します。

＜譲渡益の計算式＞
譲渡収入－※取得費－譲渡費用－特別控除

※取得費
土地や建物の購入代金・仲介手数料の他、建物の増改築費用・土地改良費が取得費に含まれます。以下の項目も取得費として扱われます。
・土地や建物購入時の印紙税・登録免許税・不動産取得税
・土地の造成・埋め立てや土盛り・測量の費用
・古家の取壊し費用等

相続又は遺贈により取得した不動産を譲渡する場合には、相続税のうちその取得した不動産の価格に対応する部分の金額を取得費に加算できます。

＜取得費に加算できる相続税＞
その者に課される相続税額×その取得した不動産に係わる相続税の課税価格／（相続税の課税価格＋債務控除額）

ただし取得費加算の特例前の譲渡益を加算額が超える場合には、その譲渡益を限度とします。

＜取得費加算の適用条件＞
この規定の適用を受ける場合には、相続開始の日の翌日から相続税の申告期限後3年以内に売却しなければなりません。

不動産の所有期間と所得税率の関係

居住用不動産に関する3000万円特別控除の適用は所有期間と関係なし

居住用不動産を譲渡した場合には、一定の条件のもと3000万円特別控除の適用を受けることができますが、所有期間の長短とは関係ありません。

ただし空き家の場合は、空き家になった日（相続財産の場合は相続した）から3年を経過する年の12月31日までに売却しなければ、3000万円特別控除の適用を受けることはできません。

所有期間と税率の関係

その不動産の所有期間が5年を超える場合の税率は、「長期譲渡所得」として譲渡益に20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興所得税0.315％）の税率が課されます。一方で所有期間が5年以下の場合には「短期譲渡所得」として39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興所得税0.63％）の税率が課されます。

居住用不動産に関しては所有期間が10年を超える場合には、譲渡益6000万円を限度として軽減税率が適用されます。税率は14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興所得税0.21％）です。
なお、6000万円を超える部分の税率は長期譲渡所得と同じ20.315％です。

つまり所有期間が5年・10年のボーダーラインに引っかかる場合には、売り急ぐ事情がある場合は別ですが、極力節税につながるように売却時期を調整しましょう。

譲渡所得税における所有期間とは

譲渡所得税における所有期間とは、取得の日から譲渡の日までではありません。不動産を譲渡した年の1月1日における所有期間で判断します。

例えば、2014年2月に取得した不動産を2019年12月に売却した場合の所有期間は5年間ではありません。この場合は2019年1月1日時点で所有期間を計算するので所有期間は5年以下となり、短期譲渡所得として取り扱われます。

上記のケースでは、2020年に入ってから売却すれば、2020年1月1日における所有期間が5年を超え、長期譲渡所得として扱われます

相続により取得した不動産の取得日

譲渡所得における所有期間の計算上、相続により取得した不動産の取得日とは、相続による取得日ではなく、被相続人がその不動産を取得した日（その被相続人も相続により取得した場合にはその被相続人の被相続人が取得した日）からカウントします。

例えば2000年5月に被相続人が取得した住宅を2014年2月に相続、さらに2019年3月に売却した場合には、所有期間は5年未満（2014年2月－2019年1月）ではなく、10年以上(2000年5月－2019年1月）として軽減税率が適用されます。

マイホームの売却損が出る場合

マイホームを売却して損失が出る場合で一定の条件を満たせば、その損失を給与所得などと通算できます。
ただし定年などで収入が激減すると通算自体ができなくなりますので、ちょうどその時期に差し掛かる場合にはその前に売却するのが得策です。

売却時期と取引価格・流動性

売却時期によって築年数が10年、15年の節目を迎えそうな場合、極力その前に売却した方が得策です。中古住宅売買サイトを買主が検索するとき、ドリルダウンで「築年数10年以内」や「15年以内」で絞り込む場合が多いのです。

その他、人事異動・入社・入学が集中する4月前の時期は、物件に対する問い合わせが集中し取引が活発化するので、売却時期としては最適です。

まとめ

不動産の売却時期・所有期間によって相続税・譲渡所得税の節税効果が大きく変わってきます。
とくに不動産は取引価格・課税額も比較的大きいので十分留意しましょう。
税金以外にも、売却月や築年数が取引価格に大きく影響する場合もあるのでその辺りの配慮も欠かせません。