COLUMN不動産に関する記事

自分の不動産を売却しようと考えたときに「いくらで売れるのだろうか」と気にならない人はいません。

不動産査定書は、その「いくらで売れるのだろうか」という疑問に対する一つの回答になります。

そこで今回は不動産査定書を無料で取得する方法と、査定書の読み方、査定を依頼する際に必要な書類の集め方についてご紹介します。

不動産査定書とは

不動産査定書とは、不動産のプロである不動産会社や不動産鑑定士が、この不動産はいくらくらいの価値があると根拠を示した上で査定した書類のことを指します。

定価という概念がない不動産にとっては、この不動産査定書が売買取引の金額の目安になることもよくあります。

特に売り出し開始時においては、不動産査定書で査定した価格が売り出し開始価格になることも多くなっています。

また、一つの不動産を遺産相続や財産分与などで分けるときには、実際に売却して現金に変えて分けるということは非現実的なので、不動産査定書を元にこの不動産は5,000万円くらいの価値があるから、というように計算の根拠としても利用されます。

しかし、一概に不動産査定と言っても、誰が、どの時期に、どのような根拠に基づいて査定したかによって、金額が大きく異なることもあるため注意が必要です。

不動産会社が作る査定書とは

おそらく一般の人が一番多く目にするのが、不動産会社が作成した査定書です。

不動産会社の査定書作成は、売却の仲介業務の一環として行うことが多いためほとんどの不動産会社が無料で査定を行っています。

一般の方が不動産会社に売却の仲介を依頼する際には、ほぼ必ず「いくらくらいで売れますか？」と質問するでしょう。

この質問に対して、不動産会社は、不動産査定書という形でおおよその金額を提示します。

なぜなら、宅建業法上、不動産会社は金額についてコメントするときにはその根拠も一緒にコメントしなければならないことになっているからです。

そのため、不動産会社は根拠もなく当てずっぽうで、「いくらくらいになります」と回答することができないのです。

そこで、不動産会社が作る査定書には金額と、その根拠が記載されることになっているのです。

不動産鑑定士が作る査定書とは

不動産会社が作成する不動産査定書はあくまでも一企業の一意見としてですが、国家資格である不動産鑑定士が作成した不動産査定書はいわゆる「不動産鑑定書」と呼ばれ、法的な効力を持つ査定書と呼ばれています。

例えば裁判で不動産の金額が争点になっていたり、銀行から不動産の価値を正式に出して欲しいと依頼されたときには、この不動産鑑定士による不動産鑑定書の作成が必要です。

そのため、この不動産鑑定書は非常に効力があり、特に裁判関係では金額の決定打と言えます。

国家資格である不動産鑑定士が作成するため、不動産の大きさ、場所、不動産鑑定士によっても費用が変わりますが、少なくとも20万円以上の不動産鑑定書作成費用と2週間程度の日数がかかります。

ただし、不動産鑑定士の不動産鑑定書はあくまでも不動産の価値を示すものであって、実際にいくらで売却できるか、という実勢価格を反映させたものではないため注意が必要です。

二つの査定書の共通点と相違点とは

不動産会社が作る査定書と不動産鑑定士が作る不動産鑑定書は、どちらも不動産の金額とその金額に対する根拠が書かれている点は共通しています。

しかし、不動産会社は「その不動産が売れるとしたらいくらくらいで売れるだろうか」という観点で査定しているのに対して、不動産鑑定士は「その不動産の価値はいくらだろうか」という観点での評価になっている点が異なります。

通常は、不動産を売却する前提で不動産査定書を依頼することがほとんどなので、まずは無料で作成してもらえる不動産会社に依頼するのがお勧めの方法です。

不動産鑑定士の作成する不動産鑑定書が必要な場面とは

ちなみに不動産鑑定書が必要になる代表的な場面は裁判関係がほとんどです。

例えば、離婚調停の際に夫婦で財産分与をする場面や、相続争いの裁判で相続財産がいくらぐらいなのかを決めるときなどです。

裁判以外だと、銀行が大きな金額を融資する際に担保となる不動産の価格を見積もるときには不動産鑑定書が使用されることが多いです。

これらのようなケースは非常に珍しいケースと言えるため、まずは一般的なケースである、不動産会社に無料で査定を見積もる方法を簡単に解説していきます。

不動産査定書に書かれている内容とは

では、査定してもらった不動産査定書にはどのようなことが書かれているのでしょうか。

査定金額やその根拠など、専門的な用語も多いため、なるべく分かりやすく簡単な言葉に置き換えて解説をしていきます。

査定書の中身とは

不動産会社、不動産鑑定士によって査定書の書式は異なりますが、基本的には「不動産の概要」「価格」「価格の根拠」の3つの項目で構成されています。

通常、一般の方は査定書の価格部分にだけに飛びつきがちですが、価格の根拠をきちんと読むことで査定をした不動産会社の考えがしっかりと分かるので、まずは項目に分けて落ち着いて読むことが重要です。

特に、価格の根拠は査定をした不動産会社の営業方針や得意なエリアかどうかなど、様々な情報が読み取れるため注意して読みましょう。

不動産の概要とは何か

査定書の一番初めにはその不動産の概要が記載されています。

土地なのか建物なのか、戸建てなのかマンションなのか、所有権なのか借地権なのか、面積や設備、用途地域や地目、駅から何分などの交通手段が記載されていることが多いです。

万が一のこともあるので、必ずご自身が査定を依頼した不動産と一致しているかどうかは念のため確認しておきましょう。

査定価格にはどのようなことが書かれているのか

最も注目すべきポイントはやはり価格です。

不動産会社の査定書の場合は、例えば「3,000万円から3,300万円」のように一定の幅で査定されることが一般的です。

よくある例として、土地の大きさが50坪、一坪あたりの単価が50万円から55万円のエリアであれば、査定金額は「2,500万円から2,750万円」というような記載になります。

この場合、安易に2,750万円で売れるだろう、と高い金額で納得するのではなく相場の上下によって250万円前後の下がることも十分ありうるという意味になります。

また、ここでの査定金額は上で書かれた「不動産の概要」の価格なので、マンションの場合だと土地の敷地権を含んでいたり、複数の土地がある場合は全ての土地全体の価格になります。

査定価格の根拠はどのように書かれているのか

不動産の査定書には必ずその価格を計算した根拠が書かれています。

一般的には、周辺の取引事例から割り出した面積の単価を根拠にする方法や、直近の成約事例から最近の相場を探る方法、その不動産からいくらぐらい利益を生み出すことができるか予測しそれを根拠にする方法など、の価格を算出した根拠が書かれています。

流通性比率とは

査定書の根拠の中に「流通性比率」という言葉が入っていることがありますが、この流通性比率とはどういった内容なのでしょうか。

簡潔に説明すると、流通性比率とは不動産が売れやすいかどれくらい売れにくいかを数値化したものです。

仮に、流通性比率が0.95となっている場合、不動産の査定額から5％減額したということになります。

その他にはどのようなことが書かれているか

不動産査定書には価格や根拠以外にどのようなことが書かれているでしょうか。

通常不動産会社が作成する査定書には、実際に売却する際にかかる手数料などの諸費用まできちんと書かれていることが多いです。

代表的な費用としては、仲介手数料、測量費用、印紙代、司法書士に支払う登記手数料などがあります。

不動産の査定書の場合は、あくまでも「いくらくらいで売れるか」が中心になるため、手元に残る金額は別途計算をする必要があるため注意しましょう。

特に査定にも記載しにくい項目は不動産の譲渡によって利益が出た場合、所得税が課税されるケースです。

これは取得した費用によって戸別具体的に変わってきてしまうので、査定書に書くことができない内容になるため注意が必要です。

心配な場合は、必ず専門家に相談するように心がけましょう。

不動産査定書を無料で手に入れる流れ

不動産査定書の意味と内容が分かったあとは、この査定書を取得する方法を解説します。

通常は不動産を売買する前提であることが多いので、まずは有料で不動産鑑定士に依頼するのではなく、無料で不動産会社から取得する方法を例にして説明していきます。

査定書を手に入れる目的は何か

不動産査定書を取得しようと考えている場合は、査定書を取得するのが目的ではなく、最終的にはその不動産を一円でも高く売ることが目的です。

そこで、ここでは無料で査定書を取りつつ、高く売ってくれる不動産会社を選ぶポイントも合わせて説明していきます。

査定書は、不動産会社にとっては会社の姿勢をお客さんに示す大事な第一歩であり、営業活動のスタートと言えます。

逆に、お客さん側からすると、査定書の対応がスムーズで早く、なおかつ根拠のある査定書を出してくる不動産会社が対応も素早い、いわゆる優良な業者と言えるでしょう。

そのため、査定書の依頼は、単なる金額の見積もりだけではなく、不動産会社も見極めるポイントであるとも言えます。

不動産会社に依頼は一社にするべきか、複数に依頼すべきか

まずは、不動産会社のサイトを検索するところから査定は始まります。

最初のポイントは不動産会社への査定の依頼は、一社に絞るべきか、複数の会社に依頼すべきかという点です。

やりとりの手間を考えると複数の会社とやりとりするよりも、一社に絞って交渉をする方が簡単で楽な方法とも思えます。

しかし、不動産査定の場合は、やりとりの手間を考慮しても複数の不動産会社に依頼した方がメリットが圧倒的に多くなります。

一括査定サイトのメリット、デメリットとは

最近だと一括で査定を依頼できるサイトも複数ありますし、個別の会社のサイトにアクセスして依頼することも可能です。

一括依頼のサイトは、一度不動産の情報を入力してしまえば、あとは複数の不動産会社に査定を一括で依頼してくれるため非常に便利だとと言えます。

しかし、依頼の会社の数を多くしすぎてしまうと、対応できないほど多くの不動産会社から連絡が来てしまうかもしれないため注意が必要です。

そのため、実際のやり取りは査定を依頼した中の不動産会社から数社だけを選んでやり取りをするようにしましょう。

「机上査定」と「訪問査定」とは

例えば、不動産会社に査定を依頼した場合に「机上査定」と「訪問査定」の二つの選択肢を提示されることがあります。

それぞれのメリット、デメリットがあるので違いを分かりやすく解説します。

机上査定とは

机上査定とは、不動産会社が実際に物件を見ないで情報だけを元に査定をする方法です。

机上査定の場合は、不動産会社は不動産の所在地、路線価などの情報と面積、建物の場合は近隣エリアで取引された類似事例から機械的に計算されます。

机上査定のメリットは、査定結果が出るまでがとても早く、査定を依頼すればおおよそすぐに結果が出る点です。

不動産会社によっても異なりますが、最短で数時間程度で査定書が出てくるケースもあります。

逆に机上査定のデメリットは、物件の具体的な査定ではなく査定結果が不動産の価格を正確に反映することが難しいという点です。

土地の査定の場合、実際の不動産の使用状況についてはそれほど影響しませんが、建物の査定の場合、特に戸建ての場合は使用状況が査定に影響を与えます。

そのため、机上査定は建物の査定には不向きであると言えます。

訪問査定とは

訪問査定とは、不動産会社が実際に物件を訪問して査定をする方法です。

訪問査定は不動産会社が実際に物件の使用状態、設備の有無、道路との関係などの要素を査定に反映して査定をする点に特徴があります。

訪問査定のメリットは、より物件の実際の使用状況に応じた査定金額が出やすいことと、営業マンが実際に訪問してきた際にどの点をチェックしたのかが分かること、プロが着目したポイントをその場ですぐに質問することができることです。

逆に、訪問査定のデメリットは、訪問スケジュール調整や査定結果が出るまでに時間がかかることです。

机上査定と訪問査定の使い分けはどうすれば良いのか

それでは、机上査定と訪問査定をどのように使い分ければ良いのでしょうか。

まずは、土地の査定なのか建物の査定なのかを判断した上で、向いている方法を選択してください。

最初に机上査定で大まかな金額をすぐに出してもらい、その中でも対応がよく、売却の仲介まで依頼したい不動産会社を選んで、次に訪問査定を依頼し、より物件の価値を反映した査定をとるのが理想と言えるでしょう。

依頼時に必要となる書類

それでは実際に不動産会社に査定を依頼する際にはどのような手順を踏めば良いのでしょうか。

まずは、不動産会社に査定を依頼する際に手元に用意すべき書類と、その入手方法について順を追って説明をしていきます。

そもそもなぜ査定に書類が必要なのか

その前に、そもそも査定を依頼するのになぜ書類が必要なのでしょうか。

普通に考えると不動産の住所や建物の部屋番号さえ分かれば査定は簡単にできるのではないか、と思いがちです。

しかし、不動産の場合は他の物と違って目には見えない権利関係があったり、土地にも建築制限がある場合があります。

そして、これらの権利関係や建築制限は不動産の価格に非常に大きく影響してきてしまうのです。

そのため、査定の前提として、ある特定の情報の有無で金額が大きく変わってくる場合があるため、不動産会社に正確な情報を伝える必要があるのです。

査定を依頼する前の書類はどこから集めてくるのか

それでは、不動産の査定を依頼する際の書類はどこから集めてくるのでしょうか。

実は、査定を依頼する際に必要な書類は、基本的には不動産の所有者がすでに持っていることも多く、新たに取得する書類はあまりありません。

通常は不動産を買ったときの書類一式はファイルに入ったまま保管しており、定期的に見返すようなものではありません。

ところが、これらの書類は不動産会社にとっては査定に必要な情報がたくさん載っている大事な書類なのです。

また、最終的に不動産を売却することまで考えている場合は、売却時に必ず必要になる書類も多く含まれているので、査定の依頼の時点で早めに書類を集めることをお勧めします。

登記簿謄本（登記事項証明書）とは

登記簿謄本とは、不動産に関する概要や権利関係が記載された書類です。

この登記簿謄本は昔の通称で、現在正確には登記事項証明書といいますが、不動産業界では慣習上登記簿謄本と呼んでいます。

この登記簿謄本には、土地の正確な地番や建物の家屋番号、地目や面積などの情報、そして所有者が誰かや住宅ローンを組んでいる場合はどこの銀行で組んでいるかなどの情報が載っています。

情報が変化していなければ古い登記簿謄本でも問題がないような気もするでしょうが、やはり不動産会社に査定を依頼する際には最新の登記簿謄本が必要になるため、近くの法務局で取得してください。

登記簿謄本はオンライン、郵送、窓口で請求することができ、約650円程度の費用がかかります。

重要事項説明書とは

重要事項説明書とは、不動産会社が購入者に対して不動産の権利関係や制限などの重要な事項について詳しく説明した説明書のことです。

例えば土地であればどのような建物を建築することができるかなど、建物であれば構造設備の概要や修繕記録などが記録されています。

この重要事項説明書は、不動産会社が購入者に必ず説明する義務がある書類なので、不動産会社を通じてマンションや戸建てを購入した場合、一度は説明を受けています。

査定を依頼する際には、参考になる情報が多く含まれているため購入時の書類を探してみましょう。

土地測量図、建物平面図とは

土地測量図とは、土地家屋調査士や測量士などが測量して作成した土地の図面を指します。

建物平面図とは、建築士などが作成した建物の図面を指します。

一般的には重要事項説明書の中に写しが含まれていることが多いのですが、特に使用するタイミングもないため廃棄されていることも多いと思います。

ただ、これらの書類は新築時には法務局に提出することが義務付けられているため、いずれの書類も法務局で取得することができます。

土地測量図、建物平面図もオンライン、郵送、窓口で請求することができ、約450円程度の費用がかかります。

固定資産税課税明細書とは

固定資産税課税明細書とは、固定資産税・都市計画税が課税されている土地・家屋の所在・地番や価格などの状況を記載した書類のことです。

毎年4月初旬ごろに市町村から所有者に対して固定資産税・都市計画税納税通知書が送付されてきますが、その中に添付されています。

土地や建物の査定をする際に固定資産税の価格を参考に算定する場合も多く、固定資産税課税明細書があると、査定の精度が高くなります。

毎年送付されてきている書類なので紛失している可能性は低いですが、万が一捨ててしまっている場合でも、都税事務所もしくは市町村役場で取得することが可能です。

建築確認済証、建築設計図書、検査済証明書とは

建築確認済証とは、建物を建築する際に計画している建築物が建築基準法に適合していると確認された場合に交付される書類を指します。

建築設計図書とは、建物を建築する際の設計書や仕様書、その他工事に必要な書類一式を指します。

検査済証とは、建物工事が終わった後の完了時の完了検査において、工事が建築基準法に適合しているかどうかを検査し、合格した場合に発行される書類を指します。

通常これらの書類は、新築で購入した場合は建築会社から受け取っているケースが多いですが、査定時にあるとより安心というわけで必須の書類ではありません。

ちなみに、確認済証と検査済証はいずれも再発行はされません。

マンションの管理組合規約、管理費・修繕費積立金の書類とは

マンションの管理組合規約とは、分譲マンションなど運営している管理組合の規約のことを指します。

規約とはいわゆる使用上のルールのことで、例えば共同で使用している駐車場、来客スペースについて、ペットの飼育に関するルールや組合の加入、脱退についてのルールなどが定められています。

管理費・修繕費積立金の書類とは、マンションの住人が積み立てている管理費、修繕費の明細書を指します。

分譲マンションは一般的に、将来マンションを建て替えたり外壁を塗り直すために、各部屋で管理費、修繕費を積み立てているのですが、その明細書のことです。

例えば、修繕費を滞納している世帯が多いマンションなどは、査定の際にやや厳し目に評価される可能性があります。

特に注意すべきは、売却予定のマンションを新たに購入する人が管理組合に加入するときに、一時金を求められるケースなどです。

この費用などは買主の資金計画に影響する可能性があるため、査定の際にあればより精度の高い査定が期待できるでしょう。

その他、登記識別情報、印鑑証明書とは

あとは不動産の査定依頼時には必要ありませんが、不動産を売却する時点で必要な登記識別情報、権利証、印鑑証明書なども事前に用意しておきましょう。

登記識別情報とは、アラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号で、不動産を取得した際に登記名義人に通知されるものです。

不動産を取得した際には目隠しのシールが貼ってある書類のことです。

この登記識別情報は再発行されませんので、紛失している場合は必ず事前に不動産会社か司法書士に相談しましょう。

印鑑証明書とは、市役所などで登録した実印の印影を印字した書類で、自分の印鑑であることを証明する書類です。

早めに取得することも可能ですが、一般には有効期限があるので早く取得しすぎると有効期限が切れてしまう場合もあるので注意が必要です。

不動産査定書を無料でもらうときのポイント

最後に、不動産会社に対して不動産査定書を依頼する際に気を付けるべきポイントをいくつか説明します。

不動産自体の価値は上げることは難しいのですが、ここで説明したポイントを踏まえて査定を依頼することで、少しでも有利な査定が出るように工夫してみましょう。

査定の際には不動産の正確な情報を記載すること

第一に、査定を依頼する際には不動産の情報を正確に記載しましょう。

特に地番や家屋番号、面積など普段使用しない用語については登記簿謄本などを見ながら正確に入力することが大事です。

建物ならば築年数や設備の有無、土地であれば接している道路の幅員などによって査定が大きく変わるため注意が必要です。

なぜ査定を依頼するか明確にすること

査定する不動産会社にとって、お客さんがどうして査定を依頼してくるのかは非常に重要です。

なぜなら、その理由によって査定と共に提案する内容が異なってくるからです。

例えば売却期限が決まっていないのであれば多少時間がかかっても強気な査定価格を提案してくるでしょうし、逆に転勤などで売却期限が決まっているのであれば、確実に売却できる査定価格を提案することになります。

そのため、なぜ査定をするかという理由によっては、売却時期を少し遅らせるなどして査定価格を上げられるように調整も可能です。

不動産価格相場の一年間の流れとは

不動産価格は、景気だけではなく、一般に一年間の間に緩やかに上下していると言われています。

特に、中古のマンションや戸建てなどの建物は需要に応じて変化しています。

あくまでも一般論ですが、春から新生活に入る人が多いため、3月が入居のピークになりますが、その3月に入居するためにはおおよそ半年前の9月から物件を探し始める方が多いです。

そのため、9月から2月にかけては一番売買の取引が活発な時期になり、買いたい人が多い時期になります。

逆に、4月以降は買いたい人が減る時期になります。

売買価格は需要と供給によって決定するため、買い手が多い9月から2月の時期が比較的査定価格が上がりやすい時期と言えるでしょう。

住み替えの時期と築年数の関係とは

建物の査定価格については築年数が大きく影響してきます。

その中でも、分譲マンションと木造戸建てでは、査定価格が変わるタイミングが異なります。

築年数はコントロールすることができませんが、査定価格が一気に下がるタイミングを知っていれば、その前に住み替えを検討することも選択肢の一つと言えるでしょう。

分譲マンションの場合

分譲マンションの場合は、ライフスタイルによって住みやすくパッケージ化されているので、最近は買いたい人の希望に合わせてリノベーションしたマンションを探しやすく、築10年までは買い手が見つけやすい状況です。

そのため、築10年以内であれば査定金額も新築に比べてもそれほど大きくは下がりません。

逆に、築10年以上になると急に下落率が高くなる傾向があります。

あくまで目安ですが、新築を100%とすると、築10年で80%前後、築20年で50%前後になると言われています。

木造戸建ての場合

一方、木造の戸建ての場合は、圧倒的に新築が人気なので中古の建物になると一気に価値が下がる傾向にあります。

そのため、築20年を越えると建物の価値としてはほとんど計算できず、一部の人気のあるハウスメーカーや豪邸以外では、およそ土地の価格だけが査定価格になってしまう傾向があります。

築20年を越える木造戸建ての場合の査定金額は、土地だけの査定価格と大きく変わらないでしょう。

複数会社に査定を依頼するメリットとは

前述したとおり、複数の不動産会社に査定を依頼するメリットは、他の不動産会社と比較できることにあります。

知識のない一般の方であっても、いわゆる相見積もりを取ることによって相場を知ることができるのです。

もちろん、査定書の価格だけではなく、査定書作成までのスピード、内容の分かりやすさや、営業マンの説明の上手下手など、複数の不動産会社に依頼すると、それぞれ比較することができます。

そのため、高い査定価格を得るためだけではなく、様々な観点から複数の不動産会社に査定を依頼することをお勧めします。

まとめ

以上が、不動産の査定書を無料で取得する方法と、査定書の読み方、必要書類のご紹介でした。

不動産査定書は大きな金額を動かすための情報収集の第一歩です。

ぜひともスムーズに取得して今後の計画に生かしてください。