COLUMN不動産に関する記事

何らかの事情で自宅を売却する際に、すぐに「○○円で売ろう」と決められる人はいません。

たとえば、車を売る時であれば普通は査定を取って、一番高い会社に買い取ってもらうように、自宅の場合も、まず自宅はいくらで売れるのだろうか、と調べるところから始まります。

しかし、不動産の場合はどうやって相場を調べるのでしょうか。

そこで今回は不動産業者に無料で査定をしてもらう方法、自宅付近の相場を無料で調べる方法と、査定を依頼する際のコツについてご紹介します。

自宅の査定を無料でしてもらう方法

おそらく自宅の相場を知る一番簡単な方法は、やはりプロである不動産業者に査定をしてもらう方法です。

そこで、依頼方法として、インターネットで不動産業者を探す場合と、近隣の不動産業者に依頼する場合を比較して簡単に解説します。

どちらも無料で査定を出してもらえる点は共通ですが、それぞれメリットデメリットがあるため区別して解説します。

インターネットで不動産業者に査定を取るメリットとは

インターネットを利用して不動産業者から探す一番のメリットは、とても手軽な点です。

特に一括サイトなどを利用すれば、一度情報を入力すると複数の不動産業者に情報を送信できるため、複数の不動産業者から査定を取ることができます。

インターネットで不動産業者に査定を取るデメリットとは

インターネットで不動産業者に査定を依頼するデメリットは、全く知らない不動産業者に情報を渡すことになる点です。

場合によっては、しつこい営業電話がかかってくる可能性があるので、どの不動産業者に査定を依頼するかは事前にきちんと調べましょう。

また、不動産業者の場合は得意なエリア、不得意なエリアがありますが、ネットだと不動産業者の得意・不得意がわかりにくい点もデメリットと言えます。

近隣の不動産業者に査定を依頼するメリットとは

たとえば自宅近くにある不動産業者に連絡をして、自宅の査定をしてもらう方法があります。

この方法ならば実店舗が近くの不動産業者であれば自宅のあるエリアについて熟知している可能性が非常に高いと言えるでしょう。

その分、エリアの特性や相場については信頼できることが多いです。

近隣の不動産業者に査定を依頼するデメリットとは

近隣の不動産業者に査定を依頼する時のデメリットは、複数の業者に依頼する場合は手間がかかる点です。

インターネットと違って、同じ情報を別の不動産業者に何度も伝えないといけないため、3社から査定を取りたい場合は、3社に依頼しないといけない点が手間と言えます。

自宅の査定や相場を確かめられるツール・サイト一覧

不動産業者に査定を依頼する方法とは別に、インターネットサイトで公開されている情報を元に自分自身である程度の相場を調べることも可能です。

ここでは、その中でも信頼できるサイトを中心に、自宅の査定が適切かどうか相場を調べる二つの方法をご紹介します。

相場を知るための一つ目の方法は、実際の売買実績を調べる方法です。

そしてもう一つは、売り出し中の価格帯を調べる方法です。

実際の売買実績を知る方法

不動産の場合は同じ不動産は存在しないので、相場を知るためにはエリアや場所、面積や築年数が近いものを参考にする方法があります。

その際に参考になるのが、実際にいくらで取引されたという取引実績を調べる方法です。

レインズマーケットインフォメーション

一般の人が不動産の成約事例を調べる方法としてレインズマーケットインフォメーションというサイトがあります。

レインズというのは不動産流通機構のことで、不動産業者だけが閲覧できる「レインズ」と、一般の人も閲覧できる「レインズマーケットインフォメーション」」の2種類にわかれています。

レインズマーケットインフォメーションは、レインズに比べて情報量、登録数は少ないのですが、一般の人が成約実績を検索することができる貴重なウェブページです。

検索方法は、マンション・戸建ての区分、物件の地域の他にも、間取りや築年数、駅からの距離といった一般的な検索サイトにある条件から、直近一年間の成約事例を調べることができます。

また検索結果を、築年を横軸、平米単価を縦軸としたグラフで表示させることもできるので、物件の相場を知る参考になります。

土地総合情報システム

土地総合情報システムとは、国土交通省が売買契約の買主からのアンケート結果をまとめたサイトのことです。

国土交通省が主体となって運営しているのでレインズに比べて信頼性が高く、対象となっているエリアも全国各地に広がっています。

検索方法は、売買された「時期」、調べたい不動産の「種類」、調べようとする不動産の所在「地域」の3つの検索条件で調べることができます。

売り出し中の物件を知る方法

レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムは、実際に契約になった事例を検索できるサイトですが、これに対して、現在売り出し中の物件を調べることによって相場を調べる方法もあります。

不動産の情報を検索する場合は、特定の不動産業者のサイトを閲覧するのは非常に大変なので、ポータルサイトと呼ばれるような様々な不動産業者から提供される物件情報をまとめたサイトを検索すると効率よく物件を検索できます。

アットホーム

アットホーム株式会社が運営する老舗不動産ポータルサイトです。

不動産サイトとしての歴史は長く、物件の掲載数や検索方法なども検索しやすいというノウハウがあります。

歴史が長い分、地方の中小不動産業者からも信頼されていて、他のサイトには掲載していないのにアットホームだけ載っている不動産も多数あります。

SUUMO（スーモ）

株式会社リクルートが運営する不動産のポータルサイトです。

印象的な広告で一般の方の知名度が高く、売買件数の掲載数は非常に多いです。

株式会社東京商工リサーチの調査では物件の掲載数は国内ナンバーワンです。

HOMES

株式会社LIFULLが運営する不動産のポータルサイトです。

一般の方の知名度が高く、物件の掲載件数が多いのが特徴です。

不動産業者の目線からだと、掲載コスパが良いのが特徴で、中小不動産業者が比較的多いのが特徴です。

そのため、都会よりも地方の物件がやや充実しています。

ヤフー不動産

ヤフー株式会社が運営するポータルサイトの不動産部門のサイトです。

他のサイトと異なり、元々は不動産業者のサイトではなく検索サイトから派生した経緯があり、非常に検索がしやすいことが特徴です。

また他のサイトよりもアクセス数が多いので、物件の掲載スピードも早い点が特徴と言えるでしょう。

査定前にしておくと良い準備5つ

いざ、不動産業者に査定を取る段階になると、かなり売却の意思は固まっていると言って良いと思います。

そこで、ここでは査定をする前にぜひとも準備をしておいて欲しい内容をいくつかご紹介します。

いずれも売却を前提としていれば、必ず必要になる準備ばかりです。

不動産業者から急に準備してください、と言われて焦らないためにも、前もって準備をしておきましょう。

書類の準備

絶対にして欲しい準備は自宅に関する書類を集めることです。

不動産の査定の場合は単に住所を入力すれば終わりというようなケースはまれで、築年数や面積、所有権などの権利など細かい情報が必要になることが多いです。

そのため、査定を依頼する際には正確な情報を入力できるようにするために自宅に関する書類を集めておきましょう。

具体的には、購入時の契約書、重要事項説明書、登記事項証明書などです。

相場の調査

不動産業者に査定を取っても、相場がわからなければその査定額が高いのか安いのかが判断ができません。

そこで、査定の前に検索サイトなどで似たような物件がいくらくらいで売られているかを少しだけ検索することをおすすめします。

できれば、ご紹介したサイトなどで相場を少しだけでも知っておれば、査定額が予想外に安くてショックを受けたり、逆に予想外に高くて驚いたりすることも少なくてすむでしょう。

査定をとるサイトの閲覧

査定を依頼する前に、できるだけ詳しく査定のサイトの内容を閲覧するようにしましょう。

不動産査定サイトによっては、複数の不動産業者に情報が送られてしつこい営業の電話がかかってくる、というケースも考えられます。

そこで、営業の電話は不要などの選択ができる場合や、電話は不可だけどメールはOKのように条件付けができないかきちんとサイトを確認しましょう。

メンテナンスできるもの、修理できるものはなるべく直しておくこと

査定の段階では入力する欄がないのでなかなか気がつきにくいのですが、いざ売却という時点で売主と買主との間でトラブルになりがちなのが付帯設備などの設備についてです。

たとえば、エアコンがあるものの使用できない状態だったり、車庫のシャッターがボロボロだったりなどが該当します。

これらの設備は、不動産全体の費用からすると相対的に少額であることが多いです。

そのため、後日トラブルの種になるようであれば査定の段階できちんと修理をして直してしまうか、査定依頼の際にきちんと申告するようにしましょう。

住宅ローンの残高を調べておく

査定の準備として意外と忘れがちなのが住宅ローンの残高の確認です。

通常は、売却価格から住宅ローンの残りを返済して抵当権を抹消した後に、買主に所有権を移転するという流れになるため、最低でも住宅ローンが返済できないと所有権を移転することができません。

そこで、ローン返済計画表などで現在の住宅ローンの残高を確認し、その金額が売却可能額の最低ラインであることをきちんと認識しましょう。

自宅査定を受ける際の注意点

自宅の査定を依頼する時に「机上査定」と「訪問査定」が選べる場合があります。

この二つの査定方法はどのような点が異なるのでしょうか。

メリットデメリットを含めた違いをわかりやすく解説していきます。

机上査定とは

机上査定とは、不動産業者が自宅を見ないで査定をする方法のことです。

不動産業者が査定するポイントは、土地に関しては公示価格、路線価などの情報と面積、建物の場合は近隣エリアで取引された事例だけで、実際の物件の状態は反映されていません。

机上査定のメリットは、査定結果が出るまでが早いということです。

机上査定結果は、住所を打ち込めばすぐに調べられる情報だけを根拠にしているので、事前にわかる情報を単純に計算して、とにかくスピード優先で目安を出してくれます。

逆に、机上査定のデメリットは、いざ具体的な物件を査定すると、物件の状態によっては大きく金額が上下するという点です。

訪問査定とは

訪問査定とは、不動産業者が実際に自宅を訪問して査定をする方法のことです。

不動産業者が自宅を訪問し、目視で設備の有無、道路との関係などを細かく確認し、査定金額に反映させる点が特徴です。

訪問査定のメリットは、建物の使用状況に応じた査定金額が出やすいことと、不動産業者に査定金額の理由をすぐに質問しやすい点です。

逆に、訪問査定のデメリットは、不動産業者とスケジュールの調整をしなければならないため査定結果が出るまで時間がかかることです。

机上査定と訪問査定の使い分けのポイントは

机上査定と訪問査定はそれぞれメリット、デメリットがあるのですが、どのように使い分ければ良いのでしょうか。

おすすめの方法は、両方のメリットを組み合わせる方法です。

つまり、まずは机上査定で複数の業者から査定金額を受け取り、その中で対応がよく、売却の仲介まで依頼したいと考える不動産業者に対して、改めて訪問査定を依頼し、より物件の価値を反映した査定をとるのがベストの方法と言えるでしょう。

査定額に納得できない場合

では、最後に査定金額に納得できない場合はどのような対応を取ればいいのでしょうか。

この場合は、査定金額が思ったよりも安い理由によって対応を考えた方が良いでしょう。

まずは、そもそも希望の金額が相場よりも高すぎる場合です。

誰しも自宅には思い入れがあるでしょうから、思ったよりも安い金額で査定されるとなかなか納得しにくいでしょう。

しかし、不動産の場合はあくまでも相場に沿って価格が決まるものだということを理解しましょう。

もしくは、査定金額が安い理由が、時期的に需要がないことであれば、時期を変えて査定を取るのも一つの対応手段です。

一般論としては、2月から3月に引っ越す人が多いので、不動産の売却はその半年前である9月から1月くらいが一番のピークになります。

この時期が一年で一番不動産を買いたい人が多い時期とも言えるため、この時期に合わせて査定を取ることのも一つの方法です。

まとめ

以上が、相場の調べ方と、自宅の査定方法のご紹介でした。

自宅の売却は、人生にとって最も大きな決断の一つなので、失敗しないように、査定の依頼方法や査定価格の分析など色々な情報を総合的に分析し、ぜひとも損をしない自宅の売却をおこなってください。