COLUMN不動産に関する記事

不動産を売却する上で大事なことは、自分がこれから売却しようとする物件の適正な価格を把握しているかということです。

正確な価格を把握せずにいると、あとでもう少し高く売れたのに…ということも十分あり得えます。

不動産の査定方法には様々な方法があります。

査定をしてもらうには必要な書類があり、事務的なことをしっかり行うことで、売却価格を高くできる可能性も考えられます。

この記事では、不動産の査定をする場合にどのような書類が必要で、査定に有利になる書類にはどういうものがあるのかを解説します。

不動産査定を依頼する前に

不動産を査定する方法には机上査定と訪問査定があります。

まずは、この2つの査定方法について概要とメリットとデメリットについてお話しします。

不動産の机上査定とは

不動産の机上査定とは、実際に不動産を見ないで不動産の価格を査定する方法で、通常無料で行われることが多いです。

不動産の机上査定は、実際に査定を依頼した不動産を不動産会社の査定担当者が調査するということはありません。

査定を依頼された物件周辺の不動産の種類や、不動産の立地条件や利便性、築年数や不動産の間取りなどの条件のほか、査定を依頼された不動産の近隣の取引事例などを参考にして価格が算出されます。

不動産の机上査定は取引事例や類似条件の物件などを比較して算出されるため、価格的には正確性が欠けているケースもあり、実勢価格と比べるとやや乖離がある可能性も考えられます。

机上査定のメリットとデメリット

不動産の机上査定は、インターネットを利用して複数社に一括で査定依頼をするのが一般的な方法です。

複数社の査定を同時に確認することができるため、手軽に不動産の相場価格を把握できるというメリットがあります。

さらに、査定結果もかなり早いという点も机上査定のメリットでしょう。

一方で不動産の机上査定のデメリットは、査定担当者が対象不動産を見ませんので、査定価格の正確性が不明瞭ということです。

その理由は後述しますが、訪問査定の場合は、不動産の内部（家に入って）をチェックするので、マイナスポイントだけでなくプラスポイントもわかり、その結果査定価格も正確になります。

不動産の机上査定は、現地調査が一切ありませんので、大まかな価格は査定出来るものの、不正確性は否めないという点が、この査定方法の大きなデメリットです。

不動産の訪問査定とは

不動産の訪問査定とは、不動産会社の査定担当者が実際に査定を依頼した物件の現地調査をして、不動産の価格を査定する方法です。

不動産の訪問査定は、現地調査をしますので、不動産の内部の状況などもチェックするだけではなく、周辺状況なども査定ポイントとなります。

例えば、査定対象不動産の駅からの距離はもちろんですし、商業施設や病院、学校などの有無以外に、物件の日当たりや経年劣化等を考慮して、価格を算出する仕組みとなっています。

訪問査定のメリットとデメリット

不動産の訪問査定のメリットは、対象不動産の状態といった内的な要因に加えて、周辺環境なども査定対象ということになるため、査定価格が正確であるということです。

また、不動産の査定訪問の場合は、不動産会社が査定書を提出してくれます。

もし査定に疑問点があっても、査定書があるので価格算出の理由がわかるという点も訪問査定のメリットということが言えるでしょう。

一方で不動産の訪問査定のデメリットとしては、まず日数がかかるということです。

これは、

• ・現地調査に協力する時間を作る
• ・不動産会社は現地調査と周辺調査に基づいて査定書を作成する

といった作業があるためです。

また、不動産会社の関係者が出入りするため、売却を検討していることが近所の人に知られてしまう可能性もあるので、周囲に気を使わざるを得ないという点もデメリットかもしれません。

不動産査定に必須の書類は6種類

不動産の査定を依頼する場合に必要な書類は次の6つです。

登記簿謄本

登記簿謄本は、今は登記事項証明書といい、不動産の管轄している法務局で取得することができます。
不動産の取引をする上では最も重要な書類の1つです。

インターネットから申し込むことも可能です。

登記事項証明書には次のような事項が記されています。

登記事項証明書の表題部
「土地」の項目

「建物」の項目

登記事項証明書は、売却する不動産の所有者が誰であるかということだけでなく、不動産の広さや所有権以外にどのような権利（住宅ローンなどを利用している場合には抵当権など）がついているのかがわかります。

なお、マンションの場合は土地と建物が一体になっていることから、建物だけの登記事項証明書を取得すればいいですが、一戸建て住宅の場合は、土地建物それぞれ登記事項証明書を取得してください。

公図

公図も登記事項証明書と同様法務局で管理されていますが、インターネットを利用して取得することができます。

公図に関しては、地番がわかるほか、どのような接道状況になっているのかがわかります。

土地の測量図あるいは建物の図面

土地の測量図と建物図面も、登記事項証明書や公図同様法務局で管理されているので、法務局でも取得できますし、インターネットでの取得も可能です。

土地の測量図は、土地の形状や面積、隣地との状況がどのようになっているのかがわかります。

建物図面に関しては法務局で保存されているものでは広さしかわからないことが多いため、家やマンションを購入した際のパンフレットの記載されている図面はとても分かりやすく、不動産会社にはこちらのほうが喜ばれます。

登記権利証または登記識別情報

登記権利証または登記識別情報は、査定する際には特に必要ない書類になります。

物件の特定は登記事項証明書や公図、測量図、建物の図面で解決するためです。

ただし、所有権を移転する場合には、不動産の所有者の証明となる登記権利証または登記識別情報がないと移転できません。

万が一見つからないということがあると困るので、保存場所はしっかりと管理することをおすすめします。

万が一紛失してしまった場合には、

にて対応できます。

この場合は、司法書士に相談すると良いでしょう。

身分証明書

身分証明書も、査定する場合には必要は特にありませんが、所有権移転をする場合には絶対に必要です。

特に売主の場合は、不動産の引き渡しをする際に現金を受け取るということになりますので、決済の立ち合いの際には司法書士が入念にチェックします。

運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど、顔と本人を確実に照合できる証明書が必要になります。

印鑑証明書

印鑑証明書も、査定する際には必要はなく、売買の時に必要になります。

特に、所有権移転登記をする際に司法書士を代理人として委任状を書くことになるため、その際に実印と印鑑証明書が必要です。

あれば提出したい書類10種

不動産の査定をするには、最低でも、上記で説明した不動産の概要がわかる書類が必要になります。

ただし、査定価格を高くしたい場合は、他にも用意したほうがいい書類があります。

以上の書類は、できるだけ用意をするのが好ましいでしょう。

必要書類を提出する際の注意点とは

ここまで、不動産の査定に必要な書類について解説をしましたが、不動産の査定というのは、不動産会社の査定方法が異なる場合も考えられることから、、戸建ては得意だけれども、マンションは苦手という不動産会社もあります。

そのため、不動産の査定をする場合には、1社だけではなく、複数社に声をかけるのが不動産査定の鉄則です。

どの不動産会社に対しても同じ条件で査定をしてもらうためには、可能な限り同じ書類を提出しましょう。

まとめ

机上査定には、登記事項証明書、測量図や公図、建物の図面などが必要です。

さらに、その次の段階の訪問査定では、登記識別情報または権利証、身分証、実印、印鑑証明、固定資産税納税通知書が必要になります。

査定する不動産がマンションの場合、追加で支出がわかる書類や管理規約の用意が必要です。

不動産会社と売却を依頼するお客様の両社でしっかりコミュニケーションをとりながら売却を進めていけば、いい取引になる可能性が高くなります。

両者でしっかりパートナーシップを組むことで、スムーズに売却するという目的が達成できるでしょう。