COLUMN不動産に関する記事

不動産の売買を行なうとき、多くの方は不動産会社にお願いすることになるかと思います。

不動産の買主を見つけることは、一般人には難しいもの。

不動産会社に依頼すれば、自分の希望に合う買主を見つけて、双方納得のうえで売買契約を結ぶことが可能です。

ただ、あなたの親戚や友人知人に「不動産を買いたい」という人物がいる場合は、個人間売買を行うこともできます。

不動産の個人間売買においては、メリットもありますがデメリットもあります。

実務的に色々と大変なこともありますので、そのような点も含めて解説していきます。

不動産売買は個人間で行うことも可能

不動産の売買には、売主と買主の間に仲介業者が入って行うものと、一般人同士が行う個人間売買とがあります。

ここでは、それぞれ簡単にどういうものかご説明したいと思います。

不動産会社が仲介に入った場合の売買契約

不動産会社が仲介に入る場合には、売主が不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約というのは、売却出来た際に売主が手数料を払う契約ですが、次の3つの媒介契約があります。

• ・一般媒介契約
• ・専任媒介契約
• ・専属専任媒介契約

媒介契約の締結後に売主がやらなければいけないことは、基本的には「決めること」だけです。

不動産を売りに出すと、さまざまな買主から交渉事があり、それに対して媒介契約を締結した不動産会社から連絡がきます。

例えば、値下げをして欲しいという要望があり、それに対して納得できるのであれば、値下げを許可するというものです。

売買契約書などの作成や決済日のスケジュール等などの雑多な実務は、不動産会社が対応してくれることになっています。

仲介手数料は、宅地建物取引業法で定められたもので、

• ・取引額200万円以下の部分：取引額の5％以内
• ・取引額200万円を超え400万円以下の部分：取引額の4％以内
• ・取引額400万円を超える部分：取引額の3％以内

とされています。

取引金額×3％＋6万円（税別）と計算することも可能です。

不動産の個人間売買について

不動産の売買で難しいのは、買主を見つけることです。

しかし、知人や友人に「不動産を買いたい」という人がいて、売主としても「売ってもいい」と思えるのであれば、当然売買は可能になります。

実際にどのようなケースが考えられるのかというと、

• ・自分の土地を隣の人に買ってももらう
• ・土地を貸している人に売る
• ・自分の土地に建物を自己所有でも持っている場合に、底地部分を売却する

などがあります。

また、最近ではインターネット上でも個人間売買のサイトがあり、人気があるようです。

不動産売買を個人間で行うメリット

実際に不動産を個人間で売買する場合のメリットは、大きく分けて2つあります。

1つめは、売買に不動産会社が関わらないため、仲介手数料がかからないということ。

2つめは、まったく知らない人と取引をするわけではないため、心理的な負担が少ないということです。

以下、詳細にご説明します。

不動産の個人間売買のメリット：仲介手数料がかからない

不動産の個人間売買の最大のメリットは、仲介手数料がかからないということです。

不動産の取引は小さくありませんので、法定上決まっている仲介手数料というのは大きなコストになります。

例えば、3,000万円のマンションを売却した場合に売主が不動産会社に支払う仲介手数料は、3,000万円×3％+6万円=96万円です。

これに消費税がかかりますから、96万円（仲介手数料）＋9.6万円＝105.6万円を不動産会社に支払わないといけません。

その点、不動産の個人間売買の場合は取引に不動産会社が間に入りませんので、仲介手数料も払う必要もありませんし、仲介手数料にかかる消費税を負担する必要もありません。

不動産の個人間売買のメリット：知らない人との取引ではないので負担も少ない

不動産の取引では、大きな金額が動きます。

そのため、取引の際は売る方も買う方も精神的な負担を抱えることとなります。

個人間売買であれば、インターネット上の個人間売買を除き、親族であったり、長い間土地を貸している知人などが買主となります。

長い間やり取りをしている人物が相手ですので、初めて取引をする人ではないということもあって、精神的な負担はそれほどかかりません。

もちろん、知り合いの場合は、値引きなどをされる可能性もありますが、それは気持ちの問題でもあるので、大きな負担にはならないでしょう。

不動産売買を個人間で行うデメリット

以上、不動産の個人間売買のメリットについてお話ししました。

不動産の個人間売買については専門性の高いスキルを求められるなど、さまざまなデメリットがあります。

具体的にどういうデメリットがあるかというと、次のとおりです。

• ・売主と買主の負担が大きい
• ・融資が受けられない可能性がある
• ・契約書類の作成が煩雑である
• ・瑕疵担保責任を負う必要がある

以下、個別にご説明します。

不動産の個人間売買のデメリット：売主と買主の負担が大きい

不動産の売買は、売り主・買い主の双方にとって大きな取引になるため、手続きを慎重に進める必要があります。

加えて、個人間売買の場合は不動産会社が介入しないため、

• ・契約書類
• ・価格交渉
• ・所有権移転の登記の手続き

などの手続きをすべて自分たちでやらないといけません。

これらの作業にはリスクを見逃してしまう場合もあり、もし手続き上の不備があった場合には、後日大きなトラブルになりかねません。

そのため、売主と買い主の負担はかなり大きくなると言えるでしょう。

不動産の個人間売買のデメリット：融資が受けられない可能性がある

個人間売買でのデメリットとして、融資を受けられない可能性があることも挙げられます。

その理由はなにかというと、重要事項説明書が交付されないからです。

不動産会社が間に入った場合には、売買契約書とは別に重要事項説明書を作成して、「購入する不動産がどういう不動産であるのか」を説明することになっています。

売買後に、不動産の状態に関するトラブルが起こることを回避するためです。

しかし、不動産の個人間売買においては、重要事項説明書を交付する必要がありません。

重要事項説明書は、宅地建物取引士が説明して交付するということが法律（宅地建物取引業法）で決められています。

では、どうして重要事項説明書がないと金融機関の融資が受けられない可能性が高いのかというと、金融機関は重要事項説明書に基づいて、いくら融資をするのかということを決めるからです。

重要事項説明書には、

• ・不動産の大きさ
• ・水道やガスなどのライフラインがどうなっているのか
• ・どういう場所に不動産が有るのか
• ・どういう道路付けになっているのか

など、取引する不動産のすべての項目が記載されています。

そのため、重要事項説明書がなければ、「何を根拠に融資をするのか？」ということになり、融資に支障が出る可能性がとても高くなるのです。

不動産の個人間売買のデメリット：契約書類の作成が煩雑である

一般的に個人間売買契約というのは、売主が「売ります」と意思表示をして、買主が「買います」という意思表示をすることで成立します。

これは、民法上でもそのように明文化されています。

しかしながら、実際の不動産の売買契約書を作成するにあたっては、専門家の不動産会社でも失敗することがあるほどです。

事務手続きや、どういう内容のものであるのかとか、あるいは契約の中での取り決めが日本の法律において合法的なものなのかどうかということを確認する必要もあります。

不動産売買の証拠の文書として残しておくということは、大変煩雑なのです。

また、個人間売買においては重要事項説明書を交付する義務はありませんが、重要事項説明書には売買契約書のもとになる内容がほぼすべて記載されているため、実質的に作成する必要があります。

実際に売買契約書を個人で作成する場合には、将来的なトラブルを防ぐためにも、弁護士や司法書士といった法律の専門家に相談することをおすすめします。

不動産の個人間売買のデメリット：瑕疵担保責任を負う必要がある

不動産会社を仲介する場合でも、個人間売買を行う場合でも、売主には物件の引き渡し後10年間の瑕疵担保責任があります。

瑕疵担保責任は何かというと、購入した不動産に不具合があった場合、売主は補償する必要があり、状況によっては契約の解除も可能というものです。

例えば、シロアリの被害がある、排水管の設備に不具合がある、雨漏りするとなどの欠陥が認められた場合は、責任を取る必要があるということです。

いくら買ってくれる人がよく知っている人であっても、そういう問題をしっかり解消しないと、後々トラブルになりかねませんので注意しましょう。

必要となる不動産売買契約書

実際に不動産を売買する場合は、不動産会社の仲介や個人間売買に問わず次のような種類が必要になります。

• ・土地売買契約書（売買代金固定型）
• ・土地売買契約書（売買代金清算型）
• ・土地･建物売買契約書（売買代金固定型）
• ・土地･建物売買契約書（売買代金清算型）
• ・借地権付建物売買契約書
• ・区分所有建物売買契約書
• ・区分所有建物売買契約書（敷地権）

この書類以外に、付帯設備表、現状報告書などがあります。

次に個別でご説明します。

不動産売買契約書：売買代金固定型と売買代金清算型とは何か

売買代金固定型と売買代金清算型の契約とはどういうものかというと、これは通常土地建物と土地の取引で行われる契約です。

マンションの場合は既に専有面積が固定となっていますが、土地の場合は、登記面積と実測面積で異なる場合があります。

売買代金固定型では、登記簿の面積か契約時の実測図で算出されている数値で取引を行います。

一方、売買代金清算型は登記簿や実測図に基づいて売買価格を算出し、契約時に再度実測図を測定してそこで算出された広さで最終的に売買をするというやり方です。

借地権付き建物売買契約書

借地権というのは、建物の所有者がいて、その建物を所有するために敷地を借りる権利のことを言います。

物権として地上権、賃借権としての借地権があります。

借地権の価値は、通常所有権70〜80％と言われているため、借地権者が土地の所有者である底地権を買い取ることはよくあります。

区分所有建物の契約書について

区分所有建物は、マンションのことを言います。

古いマンションの場合、登記簿の記載が土地と建物で分けられています。

平成以降のマンションでは、権利形態については土地と建物一体となっており、それを総称して敷地権と言います。

マンションの敷地権の記載については、建物の登記簿だけで確認することが出来ます。

つまり、そのマンションの敷地権の種類（所有権や地上権など）が記載され、それらの権利において土地の持ち分がどのくらいあるのかが記載されています。

不動産売買契約書の作成方法

不動産の売買契約書の作成方法は、不動産の種別によって違ってきます。

例えば、一戸建て住宅の場合ですと、土地と建物に別れていますし、代金の清算方法によっても作成の仕方が変わってきます。

後々のトラブルを防ぐためにも、漏れのないように注意しながら契約書を作成していきましょう。

では、実際に不動産売買契約書を作成するにあたり、どういうやり方があるのかというと、1つは自力で作成するということです。

ここでは、「不動産売買契約書を自力で作成する際にどんなものが必要になのか」という点について解説します。

また、専門家にサポートしてもらうということです。

不動産売買契約は民法の範疇に含まれるため、民法の専門家である司法書士にサポートしてもらう方法があります。

その際の費用面についても考えてみたいと思います。

自力で契約書を作成する場合

不動産の売買契約書には、売主買主のそれぞれの事情があります。

また、デメリットのところでも書きましたが、売主においては買主に対して瑕疵担保責任の責任範囲などを記載する必要もあります。

ここでは、実際にどのようなことを契約書に記載する必要があるのか、リストアップしていきます。

• ・売買物件の表示（不動産の所在や面積など）
• ・売買代金や手付金・中間金や残代金の金額など
• ・売買物件の引き渡し条件（ローン条項など）
• ・危険負担（地震や火災などで物件の引き渡しができない場合の定め）
• ・瑕疵の修復（契約時にはわからなかった瑕疵など、雨漏り、シロアリ被害などが生じた場合の定め）
• ・費用の負担（契約書に貼付する印紙税などの負担について（契約書を2通用意する必要はなく、どちらかがコピーでもいい場合も問題はありません）
• ・公租公課（税金）の精算基準（固定資産税などの負担に関する取り決め。通常は引き渡し移行は買主が負担するのが慣例です）
• ・手付解除の期限
• ・契約違反による解除
• ・引き渡し前の物権の滅失、毀損
• ・反社会的勢力の排除
• ・特約について

以上の項目を売買契約書に含める必要があります。

この中で一部説明をしたいと思います。

まず、売買物件の表示についてです。

これは、「どの物件を売買の対象とするのか」という重要な内容を示すものですので、絶対に間違いがあってはいけません。

作成時には、必ず最新の登記簿を取得して、一字一句間違えないようにしましょう。

それと同じくらい重要なのが、売買契約で取引する金額です。

手付金をいくらにして、中間金が入金されるのであれば、その中間金の金額と入金の日付についてしっかり買主と調整をしておくようにしましょう。

次に、残代金です。

残代金の日付はいつになるのか、そしてローンを組むのであれば、ローンが成立しない場合にはどうするのかということも契約書には記載する必要があります。

契約の解約関係も重要です。

手付金で契約を解除する場合はいつまでか、そして契約違反があった場合のペナルティはどうするのかということも決めておきましょう。

最後に、瑕疵担保責任についてです。

こちらも期限を決めておかないと、後々トラブルになりますので、売主買主双方でしっかり話し合いをする必要があります。

司法書士に相談する

個人間売買の契約書の作成は、一般の人が行うには大変な苦労を強いられる作業であると言えるでしょう。

インターネットや本などを参考にしながら作成してみたのはいいものの、本当にそれが正しいのかどうかと言うのは判断が付きかねるところだと思います。

そういうときにぜひおすすめしたいのが、司法書士への相談です。

本来司法書士は、不動産登記や法人登記などの登記業務を専門としています。

しかし最近ですと、少額訴訟制度などの法律的な手続きをしているほか、弁護士に続く法律の専門家としてさまざまな法律的なアドバイスもしてくれます。

特に司法書士の場合、民事的な法務に精通しているので、契約の相談には最適といえるでしょう。

また、司法書士は所有権の移転や抵当権の設定や抹消などを日々の業務としている不動産登記のプロですから、売買契約書などの作成も十分サポートしてくれます。

一般の人々とは違って場数を多く踏んでいることもあり、未然にトラブルを防いで効率的に作業を進めてくれるでしょう。

ただ、司法書士に依頼する場合には当然費用がかかります。

相談する前に、事前に費用についてチェックしてくようにしましょう。

不動産売買を個人間で行う注意点

個人間売買のメリットは、あいだに不動産会社が入らないので、仲介手数料がかからないということです。

不動産売買において、仲介手数料は大きなコストとなります。

そのため、コスト削減のために個人間売買を検討するのも、必然的な要望だと思います。

ただし、個人間売買においては、売主にとっての大きなデメリットもあります。

その点はしっかり注意をしておくようにしましょう。

トラブルになりやすい点としては

• ・瑕疵担保責任の問題について
• ・売却物件についてはしっかり把握しておくこと
• ・自信がない場合には仲介を選択肢に入れておくこと
• ・必要書類を把握しておく

です。

瑕疵担保責任の問題について

冒頭でも解説した通り、個人間売買において一番トラブルになりやすいのが瑕疵担保責任です。

ここでもう少し掘り下げてご説明をします。

瑕疵というのは、傷や欠陥のことを言いますが、不動産でいうと、本来あるべき機能や品質や性能がないということになります。

これに対して、民法では、瑕疵が見つかってから1年以内に買主から申し出があった場合には、保障する義務があるとされています。

シロアリや屋根の雨漏りなどがそれに該当します。

不動産の売買後にそのようなトラブルを起こさないためにも、引き渡しをする前までにしっかりと確認しておきましょう。

売却物件についてはしっかり把握しておくこと

不動産の売主は、まず、売却する不動産の相場をしっかり把握しておく必要があります。

その理由としては、正常な価格で不動産を売却するということが、売主買主双方にとって有益だからです。

安い買い物ではないので、その点は売主の方でも買主に対してしっかり配慮する必要があります。

自信がない場合には仲介を選択肢に入れておくこと

不動産の売買は金額が大きくなるので、個人間売買で契約書類を作成するのは大変です。

すべて不動産会社に任せてしまうという選択肢も念頭に入れておきましょう。

この場合は、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

しかし、個人間売買における煩雑な事務の負担を考えると、不動産会社に仲介を任せてしまったほうが、売買活動がスムーズに進むでしょう。

必要書類を把握しておく

不動産の個人間売買において最も大事なイベントは、不動産の引き渡しになります。

いざ引き渡しとなったときに慌てないよう、売買契約書や重要事項説明書、物件の図面などの必要書類はしっかり把握しておくようにしましょう。

特に物件に関する具体的な書類がないと、買主は心配になりますし、不安を感じます。

くれぐれも、準備を怠らないようにしましょう。

売主が用意するもの

売主が引き渡し時に必要なものとしては

• ・登記済証または登記識別情報
• ・実印
• ・印鑑証明書（3か月以内のもの）
• ・本人確認書類

です。

引き渡し時に買主から残代金を支払われたことが確認できたら、所有権移転ということになりますので、その際には上記の書類が必要になります。

本人確認書類については、

• ・運転免許証
• ・パスポート
• ・住民基本台帳カード

など、住所、氏名、生年月日が確認できるものの原本を準備しましょう。

近年では、本人確認をしっかり行わなかったことによる地面師のトラブルが起きています。

そのため、所有権移転の手続きの代理人になる司法書士は、特に慎重になっています。

本人確認ができない場合は、引き渡しが中止になるもしくは延期になる場合もあるので、くれぐれも注意しておきましょう。

買主が用意するもの

買主が物件の引き渡し時に用意するものは、

• ・残代金
• ・実印
• ・印鑑証明
• ・本人確認書類

です。

また、売買契約時には手付金や、売買契約書に貼付する収入印紙代が別途かかるということを知っておきましょう。

まとめ

今回は、不動産の個人間売買は可能だということをお伝えしました。

ただ、実際に個人間売買を行なうことを考えてみると、売主買主の頭脳的、肉体的、精神的な負担が大きいということがわかります。

その点、不動産会社に売却を依頼すれば、買主を見つけることから始まって、不動産取引の雑多な事務はすべて不動産会社が代行してくれます。

仲介手数料は必要なコストと思って、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。