不動産に関する記事

不動産の価格についてインターネットなどで調べると、「実勢価格」「公示価格」「基準価格」「路線価」「固定資産税評価額」と価格に関する様々な呼び名があることがわかると思います。

しかし、それぞれがどのような関係なのか、そもそも共通点や違いはどこにあるのかについては非常にわかりにくく複雑な制度になっています。

ここでは、土地取引価格とは何か、どうやって取り決めているのか、どのような意味があるのか、調べ方をわかりやすく解説します。

土地取引価格とは

土地の場合は、定価というものが存在しません。

なぜなら「売り手が売りたい金額」と「買い手が買いたい金額」が一致すれば売買が成立するため、決まった価格がないのです。

また、景気や政府の金融政策、該当エリアの需要と供給によって土地の価格は大きく上下します。

しかし、定価がないといっても、価格設定をする際の参考になる目安自体は存在します。

土地取引価格の決まり方とは

一般的には、売主は一円でも高く売りたいものですし、買主は一円でも安く買いたいものです。

しかし、不動産の場合は売主が価格を最初に決める決定権があるのが普通です。

売主は、公示価格や基準地価、路線価や近隣エリアの実勢価格を参考にして売り出し価格を決定します。

その後、見込みの買主が出てきたら、価格交渉などを経て、最終的に売主と買主が合意をすると、その土地の価格が決定するのです。

このように、土地取引価格は簡単に決まるものではなく、何度も価格改定を経て決まることが多いです。

実勢価格・公示価格・基準地価・路線価の違い

不動産の場合は、一般に「実勢価格」「公示価格」「基準地価」「路線価」そして、使用する場面は違いますが「固定資産税評価額」と呼ばれる価格があります。

これらを総称して、「一物五価」と呼ばれています。

ここではそれぞれの価格の特徴をわかりやすく解説していきます。

実勢価格とは

実勢価格とは、取引が成立した価格のことで世間では時価とか成約価格とも呼ばれている価格です。

実勢価格と似ている表現として「売値」というものがありますが、売値は売り手側が希望している金額のことを指すので少しだけ異なります。

例えば、売主が3,000万円で売りたいと思って売り出しを開始し、買主からの価格交渉の結果2,500万円で値段が折り合った場合は「売値が3,000万円、実勢価格2,500万円」で契約が成立したということになります。

実勢価格を知るということは、いくらならその物件を買う人がいるかということを知ることになるのです。

公示価格とは

公示価格とは、国土交通省が全国約26,000地点を選び出し、裁判の評価や税金の基準とするために、国家資格である不動産鑑定士が2人以上で評価して割り出した指標として定めた価格です。

公示価格は毎年3月下旬に発表されます。

公示価格は標準地1㎡あたりの価格で表示されるので、具体的な土地の公示価格を算出するためには土地の大きさを掛けて相場を割り出すことになります。

例えば、世田谷区の明大前周辺の公示価格は1㎡あたり約70万円です。

そのためこの周辺で50㎡の土地があったとすると約3,500万円が公示価格ということになります。

この公示価格は、主に都市部に集中しているため、都心部の売買においては相場の参考になりますが、地方だとそもそも公示価格が近くに指定されていることが少ないため、参考になりにくい指標とも言えます。

基準地価とは

基準地価とは、正式名称を基準地標準価格といい、都道府県が基準地を選び出して、公表される地価の一つです。

公示価格と同じく国家資格である不動産鑑定士が鑑定評価をして金額を決めるため、信頼のおける価格と言えます。

しかし、基準地価はあくまでも地価の上昇率、下降率を調査するための指標なので、実勢価格とはズレが生じるということに注意しましょう。

公示価格は毎年9月下旬に発表され、公示価格と同様に基準地1㎡あたりいくらという形で公表されます。

公示価格と基準地価は共通点としては、行政が選定した土地価格基準ですが、相違点は公示価格の標準地は都心部が多いのに対して、都道府県が選定する基準地は都市だけではなく住宅地、農地、森林地など広い範囲が選定されている点です。

路線価とは

路線価とは、国税庁が定めた路線価道路を基準にした土地価格である路線価のことで、1㎡あたりの価格のことです。

この路線価は、道路ごとに価格が決まっているため、路線価を調べたいときはどの道路に面しているかがわかれば路線価を出すことができます。

地方だと、公示価格の指標である標準地や基準地が遠すぎて参考にならない場合は、基準地価の代わりに路線価が参考になります。

しかし、路線価は国税庁が相続税や贈与税を計算するためのものなので、公示価格、基準地価同様に実勢価格とはズレが生じます。

路線価は、一般的に実勢価格の約8割程度と言われています。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、地方公共団体が固定資産税を課税するために決めた価格のことです。

公示価格や基準地価が、ポイントを選定されているのに対して、固定資産税評価額は全ての土地に対して金額が決まっているところに特徴があります。

そして、公示価格や路線価が毎年定期的に更新されるのに対して、固定資産税評価額は3年に1度しか評価が変わらないため、実勢価格との差が一番大きいと言われています。

一般的には実勢価格の7割程度と評価されています。

実勢価格と他の土地価格が違う理由

実勢価格以外の、公示価格、基準地価、路線価、固定資産税評価額は、価格を決定する期間も時期も、目的も計算方法も異なる価格です。

そのため、同じ土地の価格だからといって公示地価の代わりに固定資産税評価額を使用して相場の目安を立てると、実際の相場とかけ離れた予想になってしまうため、あくまでも実勢価格を知るための参考としてください。

土地取引価格の調べ方

次に、土地の取引価格の調べ方について簡単に解説をしていきます。

先ほどの価格の説明の通り、実勢価格以外はあくまでも相場の参考になる価格であって、実際の取引に使われた価格ではありません。

そこで、より正確な実勢価格を知るための方法として、自分で土地総合情報システムを使って検索する方法や、プロの専門家に鑑定を取る方法などを解説していきます。

「土地総合情報システム」にアクセスする

土地取引価格情報検索のサイトで検索する方法、公示価格・基準地価・路線価から推測する方法のいずれの方法を使うにしても、使用するサイトが「土地総合情報システム」です。

このサイトは国土交通省が運営しており、不動産の取引価格、公示価格や基準地価を簡単に検索できるようにするために作られています。

この土地総合情報システムは、大きく二つに分かれています。

「不動取引価格情報検索」を利用して実勢価格を検索する方法

この土地取引価格情報検索サイトは、国土交通省が不動産売買の相場の透明化を目的にして作られており、特に「不動産取引価格情報検索」の取引価格は、不動産取引が行われた後に買主に行ったアンケート結果を元にして取引事例がまとめられています。

実勢価格は実際の取引価格なので、相場を知るには一番信頼のできる情報と言えます。

不動産取引価格情報検索で、調べたい土地の住所に最も近い取引事例を検索しましょう。

その取引事例で書かれた価格は、実際にあった取引の価格ということになります。

ただし、あまりにも実際の土地とかけ離れたものについては、若干割り引く必要があります。

相場を正しく知るためには、なるべく目的の土地に近い物件を検索しましょう。

「地価公示都道府県地価調査」を利用して検索する方法

不動産取引価格情報検索は実際の取引が元になっているため、近隣で取引がない場合は実勢価格を検索することができません。

その場合は、指標となる公示地価や基準地価から実勢価格を推測することになります。

公示地価と基準地価は「地価公示都道府県地価調査」で標準地、基準地として検索することができます。

ただし、標準地、基準地は調査のポイントが絞られているため、全ての地域の価格が公示されているわけではないということに注意してください。

また公示価格の検索結果画面には不動産鑑定士が評価した鑑定評価書が添付されています。

この鑑定評価書には価格の決定に関する情報が細かく記載されています。

例えば調査日から調査方法、市場の特性や価格を決定した理由まで細かく記載されており、非常に価値のある情報なので必ず目を通しておきましょう。

不動産鑑定士に鑑定を依頼する

3つめの方法として、不動産鑑定士に金額の鑑定をしてもらう方法があります。

不動産鑑定士は、普段は国からの嘱託を受けて地価の決定をしていますが、不動産鑑定に土地の評価を依頼することもできます。

しかし、高額な費用がかかる上に、不動産鑑定士の鑑定はあくまでも実勢価格とは別の評価基準で鑑定をされるため、相場を知るための方法としてはあまり一般的ではありません。

効率よく土地取引価格を調べる方法

これらの方法を総合すると、効率よく土地取引価格を調べる方法としては、自分で土地総合情報システムにアクセスしておおよその相場を調べた上で、不動産業者に相談する方法が最も効率がよいと言えます。

おおよその相場を知っていれば、不動産業者の出してきた金額が相場とどのくらい離れているか判断することもできるでしょう。

土地の評価額と査定額や売却額は異なる

それでは、土地総合情報システムで検索した実勢価格や公示価格、基準地価から割り出した評価額はどのような場面で活用すれば良いのでしょうか。

これとは別に不動産業者などに作ってもらった査定書などの見積もり額と合わせて、どのような場面で参考にすればよいのか簡単に解説していきます。

評価額・査定額とは

まずは、土地の評価額とはどのような意味があるのでしょうか。

一般的に、評価額は土地を買おうと考えている人や売ろうと考えている人が参考価格として目安にする金額と言われています。

実際の価格設定の現場では、大まかな金額は公示価格や基準地価で算出し、直近半年程度の取引事例を参考にして微調整をします。

例えば、ここ数ヶ月の取引事例の価格が公示価格等を大幅に上回っていれば、価格は上昇傾向と考えられるため、売りたい人は多少強気の価格設定を選択できます。

一方、ここ数ヶ月の取引事例が公示価格等よりも下回っていれば、価格は下落傾向にあると評価できるでしょう。

実際の取引価格に影響を与えるポイント

次に、土地の売却価格に影響するポイントを簡単に解説していきます。

これらのポイントは実勢価格や公示価格に対して、微調整する形で評価されます。

例えば、取引事例の土地と同じくらいの大きさの土地であっても、接道している前面道路が狭いので、実勢価格から5％割り引いて算出するといったような使い方をします。

適度な土地の広さ

単に土地が大きければ大きいほど金額が高くなるという単純なものではありません。

なぜなら、大きすぎる土地は固定資産税の軽減措置を受けられず、逆に建物を建てにくい土地になってしまうからです。

そのため、中途半端に狭かったり広かったりすると相場よりも低くなる傾向があります。

売却タイミング

土地の売買はあくまでも買い手がいることが前提なので、同じ土地であってもそのタイミングで買いたいという人が複数いれば競争になるので、土地の価格は相場よりも高くなります。

銀行の貸出金利

国の金融政策に左右されますが、住宅ローンの貸出金利が不動産価格に影響してきます。

普通の人は銀行でローンを組んで不動産を購入するので、銀行の金利が安ければ不動産を購入しようと考える人も増えて、価格が上がる傾向になります。

逆に金利が上がれば、不動産の価格は相場よりも低くなる傾向があります。

失業率が不動産価格に与える影響

一般的には繋がりにくいかもしれませんが、雇用統計である失業率と不動産の価格は緩やかに関係しています。

失業中であれば当然のようにローンが組めないため、世間の失業率が高い時期は住宅も売れなくなり、価格が低くなる傾向があるということです。

評価額・査定額をどのように評価するのか

これらのことから、土地総合情報システムなどで実勢価格、公示価格などを検索したとしても、最終的な売却価格とは必ず差が発生します。

そこで、不動産を希望する価格で売却するためには、やはりプロの不動産業者に相談して、実際の取引相場に応じた相談をするのが一番適切と言えるでしょう。

個人が新聞やニュースで情報を得たとしてもプロの情報量にはかないませんし、専門の不動産業者は銀行の金利状況など幅広い知識を持っています。

土地を売るタイミングを迷っているのであれば、信頼できる不動産業者を探して相談するのが成功する不動産売買への近道と言えます。

まとめ

土地取引価格、土地の基準価格と実際の売却額の違い、そして土地の売却額の目安になる指標をご紹介しました。

土地の売買は大きな金額が動くため、なるべく損をしないように相場を調べて最適なタイミングで売却することをおすすめします。

できるだけ希望価格で売却したい場合や、何からはじめていけばいいのかわからない場合は、専門家に相談してみましょう。