COLUMN不動産に関する記事

家や土地といった不動産を売却するには、仲介手数料や税金など、諸費用は必要です。

売却の際にいくら必要になるか、事前に知っておいた方が後から「こんなはずではなかった」という事態を避けることができるでしょう。

この記事では、不動産売却で発生する費用の相場や支払いのタイミングについて解説します。

不動産売却にかかる手数料とは

不動産売却にかかる手数料は、仲介手数料といいます。

不動産会社は、売主の不動産の売却を成約させるため、さまざまな売却活動や買主との条件調整や交渉などを売主に代わって行います。

不動産の売却が成立した際の成功報酬として支払われるのが、仲介手数料です。

ただし売却が成立するまでし、なんでも不動産会社に依頼できるわけではありません。

仲介手数料でおこなえる業務は上記のような通常業務のみです。

売主の希望で、特別な活動を依頼する場合は別途費用が必要となるケースがあるでしょう。

仲介手数料の相場

仲介手数料の相場は、物件の金額に応じて異なります。

また上限は定められているものの、仲介手数料の価格は不動産会社が自由に決定できるため、半額の会社もあれば無料としている会社もあります。

仲介手数料の目安は以下の通りです。

• 2,000万円の物件：66万円程度
• 2,500万円の物件：81万円程度
• 3,000万円の物件：96万円程度
• 3,500万円の物件：111万円程度
• 4,000万円の物件：126万円程度

仲介手数料の上限

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が以下のように定められています。

これは仮に契約金額が1,000万円の場合に、1,000万円×0.03＝30万円が仲介手数料になるという単純な計算では導けません。

購入価格が1,000万円の場合、200万円までに対して5％（10万円），200万円から400万円までに4％（8万円）、残りの600万円に3％(18万円)の合計36万円（×消費税）が仲介手数料の上限となります。

これは以下の式で算出できます。

仲介手数料を払うタイミング

なお、仲介手数料は売買契約の成立以降に支払うが、この段階ではまだ引き渡しが済んでいないケースがほとんどだ。

そのため、売買契約時に半額を支払い、引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的といえる。

支払いのタイミングは事前に確認しよう。

仲介手数料における注意点

仲介手数料は基本的に成果報酬なので、不動産会社が売却のために活動を行なったとしても売却が成立しなければ仲介手数料を支払う義務は発生しません。

ただし、以下の2つのケースは例外となるため、注意してください。

• 手付解除：売却成立後に飼い主の事情で契約が解除になった場合
• 違約解除：買主の売買代金未払いなどにより、契約を解除した場合

いずれも売買契約が一度は成立した後に起こることなので、上記のケースでは仲介手数料の支払いを拒むことはできません。

マンション売却にかかるその他の費用の相場

マンション売却では仲介手数料のほかにも、税金をはじめとするさまざまな費用が発生します。

一般的に、不動産売却でかかる諸費用の相場は売却価格の4〜6%程度だと言われています。

そのため、例えば4,000万円の物件を売却した場合、諸費用は仲介手数料を含めて、160〜240万円程度かかると考えておきましょう。

マンション売却にかかるその他の費用一覧

不動産売却にかかる諸費用と費用の目安は、以下のようになっています。

印紙税

印紙税は、契約書や領収証に課税される税金です。

契約書1通につき課税されます。

印紙税は契約金額に応じて税額が以下のように決まっています。

売買契約書に収入印紙を貼り付けることで、納税できます。

登記費用

不動産売却の際に必要な登記費用は、抵当権抹消費用が挙げられます。

ローンを組んで購入した不動産を売却する際は、ローンを完済し、抵当権を抹消しておく必要があります。

抵当権を抹消していないものは、売却することができません。

抵当権の抹消は土地や建物一つにつき、1,000円です。

土地と建物それぞれに費用がかかるため、建物つきの土地を売却する場合は2,000円かかります。

司法書士への依頼料金

上記のような抵当権抹消手続きは、専門性の高い手続きとなるため、司法書士へ依頼した方が確実で、後々のトラブルを防ぐことができるでしょう。

司法書士への依頼費用は、司法書士によって異なりますが15,000円程度が相場です。

ローン返済費用

売却する不動産にローンが残っている場合は、ローンの完済が必要です。

ローンの残額と、ローンを一括返済するため事務手数料がローン返済費用として発生します。

繰り上げ返済も可能ですが、費用は銀行によって異なります。

• 三菱UFJ銀行の場合：窓口32,400円、電話21,600円
• 三井住友銀行の場合：窓口21,600円、電話10,800円

譲渡所得税・住民税

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を納税しなければなりません。

しかし仮に不動産を売却しても利益が出なければ、これらの税金はかかりません。

譲渡所得は以下の計算で算出します。

譲渡費用には、上記で解説した仲介手数料や引っ越し代なども含まれます。

またマイホームの売却であれば3,000万円の控除を受けることができるため、譲渡所得から差し引いた金額に課税されます。

また譲渡所得にかかる税率は物件の所有期間が5年を超えているか否かで、異なります。

• 所有期間が5年以下：39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
• 所有期間が5年以上：20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

引っ越し代

売却する不動産が住み替えなどによるもので、まだ引っ越しが完了していない場合は引っ越し代も、不動産売却時の諸費用として計算しておきましょう。

引っ越し代金は移動距離や家族構成、また引っ越し時期によって変動します。

• 単身の場合：25,000〜60,000円程度
• 夫婦の場合：60,000〜200,000円程度
• 4人家族の場合：80,000〜200,000円前後

引っ越しピークの3〜４月はより高くなる傾向があるため、時期を確認しておきましょう。

その他の費用

不動産を売りやすくするためにも、内覧時の印象は大切です。

そのための却に向けて部屋をハウスクリーニングする人が多いでしょう。

ハウスクリーニングの相場は以下の通りですが、人が住んでいない場合は安くなる傾向があります。

そのほかにも、必要に応じて以下のような費用が必要となるケースがあるでしょう。

• 廃棄物の処分費……………10万円～50万円程度
• 敷地の測量費………………50万円～80万円程度
• 建物の解体費………………100万円～300万円程度

まとめ

不動産売却には仲介手数料をはじめとして、さまざまな諸費用がかかります。

そのためしっかりとした資金計画を立てておかなければ、売却後に想定外の出費が出る可能性があるでしょう。

諸費用を抑えることも大切ですが、売却を成立させるためにはハウスクリーニングなどを怠ると、なかなか売却されず逆に損をしてしまうこともあります。

不動産売却にかかる費用を事前にしっかり把握しておくようにしましょう。